懋源松榆里豪宅：楼王大猜想 | 陈海保聊规划
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进深
徐迪
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2026-04-14 14:50
乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
懋源松榆里地块成交于去年11月25日，懋源控股以50.24亿元的总价拿下该地块。
折合楼面价6.21万/㎡，溢价率18.2%。
项目建设用地面积2.89公顷，地上建面约8.1万㎡，容积率2.8。
规划13栋7-21F洋房/小高层，住宅总建面超8万㎡，共499户，户均建面约160㎡。
规划解读
这个位于北京东三环的神秘豪宅，半个月前就已举行了开工仪式，但户型图至今尚未官宣。
两款楼王户型预测。
5号楼220㎡四居
纯边户，南北进深长，东西面宽短，侧边还有凸出的空间。
整体看上去不方正，多边角空间，这种房型在当前的新房普宅市场不常见。
以下边的东边户为例，拆解下室内格局。
东北角为厨房，呈钻石状，向外凸起的“冠部”全是玻璃窗，采光非常好。
西北角是公卫，隐藏在最不起眼的角落。
最北边连接一处凸出挑空平台的，是一个9㎡左右的小卧室，也可做书房。
这栋楼在小区正中央位置，占据核心景观资源。
南向三开间，三卧向阳，超大窗墙比。
东南角主卧给到超大L型转角飘窗，衣帽间、主卫都有窗，特别是主卫，侧边大尺度开窗，阳光浴缸是标配。
隔壁两个卧室都有外挂阳台，进深1.5米左右，可封入室内。
中间一整个全景舱的客餐厅，东三环乃至五环内首个全景舱新盘。
东边送了一整条阳台，按照懋源的“空中庭院”情结，这部分也有可能处理成露台。
4号楼王230㎡五居两卫
跟上一个户型刚好相反，这是一个胖子户型，进深短，面宽超大。
南向有将近19米，四个开间。
餐客厨等宽，厨房甚至更宽一些，面宽6米+。
了解懋源产品的都知道，它对厨房空间的理解比较独道，不再是传统烹饪区域，而是成为一个家的核心展示厅和社交中心。
所以可以看到，这个厨房虽然在北面，但窗墙比之大，叠加建筑错面形成的转角空间，通透感非常好。
北京200㎡+豪宅数不胜数，但这种厨房形态，只在别墅项目见过。
除了懋源，没有房企会给厨房这么豪的景观资源。
其它房间的设计也不走寻常路。
三卧朝南，主卧超级套房，同样是大转角飘窗，配步入式衣帽间，双视窗主卫。
北向两个房间建面都不算太大，但送的台子超多，包进来都能做舒适的卧室。
不过它这款户型显然不是为多成员家庭准备，所以只在北边配了一个公卫，北边的两个房间都做成了功能房。
赠送方面仍然无敌，南向两个次卧+客厅三联阳台，进深1.5米；
主卧南向包括主卫侧边都是飘窗；
北边除公卫外的两个房间送挑高平台+设备平台，进深1.2米。
区位地段
松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，紧邻北工大西门地铁站。
地处CBD商圈辐射范围内，成熟住区，生活配套完善，有做高端改善的潜力。
除了环线和临铁优势，地块自身的综合素质分也非常高。
纯住宅用地，容积率2.8，限高60米（局部80米），算是比较舒适宜居的密度。
地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。
规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。
来源：进深
作者：徐迪
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