文/乐居财经 徐酒眠

一纸公告，将物管圈四年前的一笔跨境并购案，重新拉回投资者的视野。

2026年4月21日，金融街物业（01502.HK）刊发了一则关于收购事项业绩承诺完成结果的公告，其四年前收购的香港置佳物业70%股权，交出这样一份“偏科”成绩单。

时间退回到2023年3月，金融街物业与卖方郑佩怡签约，斥资1.54亿港元收购了香港置佳物业服务有限公司（简称“置佳物业”）70%股权，试图将业务触角伸向粤港澳大湾区的另一端。

彼时，卖方给出了2022-2025年累计收入6.25亿港元、累计扣非净利润7246万港元的业绩承诺，并拿出剩余20%尾款和余下30%股权作担保。

这笔收购在2023年9月30日完成交割，置佳物业自2023年10月1日起纳入金融街物业合并报表。

四年后，审计结果揭晓：实际收入5.99亿港元，离达成目标只差“临门一脚”；实际净利润6031万港元，距离承诺线差了1215万港元。按比例算，收入完成率95.87%、利润完成率约83.24%。

按照“收入缺口补偿”和“利润缺口补偿”二者取高的规则，卖方需要支付2581.5万港元补偿款。这笔钱直接从卖方2026年应收的剩余20%代价、3080万港元尾款里扣，金融街物业再需支付卖方498.5万港元的尾款，并解除卖方当年30%股权的质押。

这起交易是内地上市物企为数不多的跨境并购案例之一，其业绩对赌的最终落空，折射出了跨境整合中预期与现实的落差，也为行业在“存量时代”的外延扩张策略提供了可供审视的样本。

资料显示，置佳物业2000年在香港注册，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务，在物业管理领域拥有逾20年经验。被收购前最终实控人为郑珮怡，持股占比100%。

按照被收购前最近一年（2022年）置佳物业未经审核的税后利润计算，金融街物业1.54亿港元收购置佳物业70%股权的收购PE为13.75倍，当时上市物企收并购的平均PE约为12.5倍。

对于置佳物业对赌业绩未达标，金融街物业在公告中给出的解释是：“受限于新冠肺炎阶段性负面影响及相关客观原因，导致延缓业绩增长”。

但需要注意两个时间细节：

其一，疫情对香港影响最严重的时段应该是2020-2022年初。而业绩承诺期从2022年才开始，2023年香港已全面恢复正常。将四年累计利润缺口完全归因于疫情，似乎说服力有限。

其二，置佳物业的收入完成率高达95.87%，说明其业务规模基本做到了预期水平。但利润完成率却低了近13个百分点，或意味着要么成本超支，要么毛利率远低于预期。在物业管理行业，人工成本、外包费用、维修开支是主要变量。

有行业观察者表示，有一个合理的推断是，卖方在承诺期前两年（2022-2023年）可能对成本和费用进行了某种“平滑”，但进入2024-2025年后，盈利压力集中暴露，最终导致累计净利润缺口大于收入缺口。

对于金融街物业而言，这笔收购的最终财务影响包括两方面。

正面来看现金支出减少，卖方补偿直接从尾款中抵扣，金融街物业实际仅需支付约498.5万港元尾款。相较于原定的3080万港元尾款，少支付了约2581.5万港元，显然改善了收购的整体现金成本。

但不可避免的是商誉减值侵蚀利润，由于置佳物业实际盈利能力未达收购时的预期，金融街物业已在2025年财报中对相关商誉计提减值亏损约1883万元。这笔减值也是当期利润下滑的重要推手之一。

数据显示，金融街物业2025年实现营收约19.99亿元，同比增长14.14%；期内录得毛利约2.84亿元，同比增长12.35%；但净利润约为1.28亿元，同比减少3.49%；公司拥有人应占利润约1.07亿元，同比下降7.51%。

剔除商誉减值等非现金项目，核心利润基本与上年持平。但其毛利率持续下滑的趋势没有逆转，2021年至2025年，其毛利率分别约为19.90%、17.90%、16.85%、14.42%、14.19%。

不过，金融街物业市场化外拓能力显著增强。2025年新增在管面积中，来自第三方的比例高达96.66%，关联交易收入占比降至7%。在管面积突破5000万平方米。

与此同时，财务结构依然极为稳健，零有息负债，而现金及银行结余约16.95亿元，具备较强的外延扩张能力。

随着尾款支付完毕、股份质押解除，金融街物业对置佳物业的收购将正式收官。

不过这都是这笔交易在法律意义上画上的句号，而在经营意义上真正的考验，则才刚刚开始。香港业务能否在补偿后实现自我造血？商誉减值是否还有后续压力？金融街物业账面近17亿元现金，下一步会投向哪里？