文/深圳进深 严明会

去年初，联发集团撤销城市公司，合并成立事业部。

深圳公司被调整为大湾区事业部。

郭鹏就此成为了联发大湾区事业部总经理。

就在这个调整后不久，去年6月，联发就拿下了深圳龙华的新澍雅居地块。

为了这个地块，郭鹏可谓是费尽了心力。

就在这几天，新澍雅居取证了。

这个龙华红山的最小面积三房，顶着新规、高得房率的光环而来。

可谓是赚足了眼球。但也因为市场反响不太好，未开盘就选择了妥协。

项目1栋一、二、三单元，已全部拿下预售证，共332套房源。

房源主要为69㎡、70-79㎡、80-85㎡、99㎡、100㎡面积产品。

备案单价6.26-7.61万/㎡，均价7.14万/㎡。

备案总价433-760万/套，均价576万/套。

最初，新澍雅居还是挺自信的，定了一个8.848折的折扣。

折后均价6.3万/㎡，折后总价383-672万/套，折后单价5.5-6.7万/㎡。

但现在的市场，满地的新规产品，市场可选择的太多了。

新澍雅居，恰恰又优缺点都较为明显，价格上不够诚意，很快就“碰壁”了。

据称开发商因为拿证后选房结果不尽人意，临时又加了折扣。

最新给到8.582折。

折后均价6.13万/㎡，折后单价区间5.37-6.53万/㎡，折后总价区间372-652万/套。

项目的开盘时间也定了，在4月30号。就看消费者会不会为开发商的诚意买单了。

新项目开盘，最忌讳的就是定价不够坚决。

一开始定了个高价，见市场风向不对，才又来调整价格。

这种试探性的定价，不仅对开发商的形象不好，也会让市场觉得是不是还有机会再降。

进而进入一种等待、观望的恶性循环。

这样真的还不如一次性给足诚意，就拿出个最低价。

不过开发商之所以会这样做，也情有可原。

进深君之前也说过，毕竟，新澍雅居真的不太好定价。

这个项目，开发主体为深圳联粤房地产开发有限公司。

成立于2020年9月，董事长、经理就是郭鹏。

项目拿地之初，价格就不低。

当时，联发是以12.12亿总价拿下的。

地块经历了65轮竞价，溢价率达46%，成交楼面价44559元/㎡。

拿下地块之时，就有市场预测，开发商成本价就接近6.8万/㎡。

可以对比的是，新澍雅居不远处，就有联发在2022年8月拿下的项目臻著雅居。

当时地块总价12.73亿元，拿地楼面价仅28377元/㎡。

相比之下，新澍雅居的拿地楼面价要贵了不止一星半点。

所以说，如果能定，开发商太想卖高价了。这样才能保证有利润可赚。

但恰恰，新澍雅居的地块本身，很大程度限制了项目能定高价的能力。

这正是新澍雅居最大的矛盾点。

也是开发商定价未开盘，就急着追加折扣的主要原因。

新澍雅居这块地，本来就不大，还是一块三角地块。

南宽北窄，土地空间不好利用，操作起来难度不小。

所以造就了项目最大的不足，就是跟周边建筑靠得比较近。

比如，在项目西侧，1栋三单元离旁边的民房只有约18米。

距离最小的，1栋二单元离旁边的民房更只有16米左右。

所以项目的一些户型，在视野跟隐私方面会存在一定的问题。

其实从产品上看，项目还是不错的。

这个品牌定位，其实就是走新青年产品战略。

“新澍”这个产品线，主要为年轻人打造优总价、高品质、强运营和智慧化的产品。

目的，是给年轻人提供第一套好房子。为了控制总价，项目在户型面积上首先不能定太大。

所以新澍雅居虽然面积不大，得房率普遍能达到100%。

而且据了解，项目的飘窗还是可以优化的，这都进一步提升了户型空间的使用率。

另外，新澍雅居楼高16-25层，容积率2.5，各项参数也都不错。

只是项目在定价上确实没有一次到位，让市场对开发商的诚意又多了一些怀疑。

项目再过两天就正式开盘了，且看市场表现如何吧。