文/北京进深 徐迪

近日，铁工投顺义新盘青云国樾取得了建设工程规划许可证。

总建面11.59万㎡，其中地上计容面积为8.24万㎡，容积率2.0。

规划14栋9-13F洋房和小高层，共778户。

建面79-139㎡，三居两卫起步。

  南排紧贴红线

楼栋点状排布，没做中央景观，成全了楼间距。

洋房为主的社区，最大楼间距超过60米。

斜角距离最近的也有13米之多，即使一层房源，采光也会相当不错。

这种布局非常适合采用多核组团式的景观策略，将原本单调的“大片空地”转化为多个不同主题的功能性花园，呈现不同的场景体验，增加居住的趣味性和归属感。

最大的问题是南排楼栋，紧贴用地红线，最近的只有半米距离。

虽然红线南侧规划有绿地，看似视野开阔，但别忘了，小区围墙必须沿着红线而建。

这就意味着，这4栋楼共计20套首层房源，未来或将面临“开窗见墙”的窘境。

想象一下，站在自家南向窗前，距离你视线仅半米到一米的，不是郁郁葱葱的园林，而是一堵冰冷的小区围墙。

这种极度压抑的采光与隐私环境，让这20套房源的未来价值充满了巨大的不确定性。

  社区动线

两个地块的大门都设在中间的花梨东巷上，错位相对。

西区地库出入口在北排两栋楼之间，与消防出入口相邻；

东区地库出入口在东侧的2#楼和5#楼之间，除了有消防出入口，还增设了一道次要人行出入口。

门庭占地开阔，预计有相当不错的景观设计；内接邻里共享空间，层高8.5米。

小区没有地面车行出入口，但却有机动车停车位的标记。

一共68个地上停车位，掩映在大型乔木之下。

项目总共设置有946个机动车停车位，地面的比例不大，后期大概率会“退车还绿”，保证小区地面人车分流。

这样一来，车位配比将从1:1.2降至1:1.13。

  带立体车库的四代宅

值得一提的是，经济技术指标显示：

在946个机动车位中，有336个为机械车位，占比35.5%。

这里也能看出，该项目的停车位占地比较有限，需要通过机械设备（如升降横移、垂直循环、平面移动等系统）实现多层或多列停车。

青云国樾地下只有一层，高6.3米，相较于增建地下二层，设置机械车位在工程投入与成本控制上更有优势，实现了空间利用与建设效益的最优化。

在回复公众反馈意见时，开发商表示，本项目机动车停车位设置多种类型车位，满足不同车型需求，局部设置机械车位，满足国家及地方相关政策法规等要求。

  拿地回溯

青云国樾所在顺义新国展三期地块成交于2月3日，中国铁工投资建设集团有限公司（以下简称“铁工投”）以28.1亿元底价摘得。

拿地当天，项目开发主体北京铁工城市开发建设有限公司成立，注册资本2000万元，由铁工投100%持股。

项目公司法人、董事、经理由袁晨亮担任。

铁工投为中铁股份（601390.SH）的全资子公司，其主业聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。

此前更多是以联合体成员或政府类项目合作方身份参与城市更新、片区开发，如参与雄安新区、京津冀生态廊道项目。

首次在北京开发住宅项目，铁工投拿出了一套非常务实的产品。

在北京楼市疯狂卷公区的当下，铁工投项目并没在这方面花大心思。

没有风雨连廊和架空层等常规配置，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院可做会所。

主打一个疯狂赠送，南北通面宽的扩容，侧边还有等进深的飘窗。

最重要的是，青云国樾的阳台，只有主卧部分的开敞阳台计一半建面；绝大部分是全赠送的防火挑檐 设备平台。

引流款79㎡边户，使用面积超83㎡，实际使用率达到105%；

顶配139㎡，得房率98-100%；

就连主力120㎡小高层产品，得房率也在96%以上。

按照回复反馈意见时的说法是，以上空间全部不封闭。

交付验收之后，封不封，就是产权人说了算的事。