文/北京进深 林振兴

在当下的北京楼市，光靠“价格战”这一招，已经不好使了。

御林湾就是一个例子。取证3个多月，网签12套，成交额1.2亿元。

在朝阳奶西板块，御林湾是名副其实的“价格屠夫”，它的成交均价65406.42元/㎡。

看看隔壁是什么行情？

项目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府，在售新盘的是成交价在8-9万/㎡。

而御林湾，硬生生用2万/㎡的价差，在奶西撕开了一道口子。

按理说，价格都低到尘埃里了，这应该是疯抢的节奏，为什么购房者依然不买单？

原因在于，在当下北京“好房子”标准卷上天的市场里，御林湾显得有些“过时”了：

得房率、户型设计、园林景观……与近几年亮相的新一代产品相比，差距肉眼可见。更要命的是，它不靠地铁，通勤依赖自驾或公交，对刚需和上班族极不友好。

御林湾是一个“有故事”的楼盘。

从2017年拿地至今，它经历了动工-停工-又复工，报规-改规-再报规，以及外立面“减配”。好不容易熬到了面世，但去化却成为项目董事长范学灵心头的一根刺。

此前，首农食品集团副总经理张守海，亲自到御林湾考察。他对范学灵寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地产项目去化工作。要认真分析研判房地产市场形势，主动把握工程进度，抓住时机回笼资金。”

但时至今日，这份成绩单，范学灵恐怕还得继续努力。

01

御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1563套房源。

324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1487户，面积段约90-155㎡，预售均价在7.17万-8.38万元/㎡。所有一层都带院子。

南区预售均价最低的两栋楼是17#（71702.01元/㎡）和12#（73015.38元/㎡），因为靠着一条马路，不可避免有噪音影响。

其中，17#有200套房源，也是房源数量最多的楼栋，面积段覆盖90㎡、123㎡，得房率约79.4%。

按道理说，小户型走量，总价低，应该是最好卖的。但目前，该楼网签0套，24套房源被预订。

为何小户型，业主不买单？

90㎡的面积段，“好房子”新房基本都能做到三居两卫。

御林湾只做了两居一卫，暗卫，干湿不分离；户型缺角多，厨房是狭长型。

最奇葩的是北向次卧仅设置了1米多宽的南向窗子，采光不好。

119㎡和125㎡，分布于11#、12#、15#、21#，网签分别为1套、3套、0套、0套，依次有1套、25套、3套、4套被预订。

其中，125㎡户型东南缺了一个大角，餐厅对着厕所，进门到客厅的过道面积被浪费。

该户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

140㎡和155㎡户型，分布于10#、13#、16#、18#（未推），网签分别为3套、2套、0套、0套，依次有9套、1套、29套、0套被预订了。

南区只有16#、18#的预售价高于8万元/㎡。其中，16#楼王，共计70套房源，预售均价最高——83775.27元/㎡，得房率约80.8%。

155㎡四居，南向三面宽。这个户型问题最大，狭长的客厅 餐厅占了将近60㎡，北向窗墙比小。

四个卧室面积都不大，主卧超20㎡，但是飘窗和主卫比较吃面积，没有独立衣帽间，只配了组大衣柜。

主卫带浴缸，单台盆设计；公卫没窗户；厨房只有7㎡，北边餐厅做了西厨岛台，扩容厨房空间；北边卧室隐私性较差，只能做个书房。

145㎡，分布于14#（未推）、19#（未推）、20#。目前只有20#推出，网签0套，2套被预订。

南区的优势在于，近百米楼间距。但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时。

同时，南区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房。但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

02

323地块（西区）规划3栋洋房，6-7层76套，建面约213㎡和220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

2#、3#、4#，从北向南，预售均价逐个走高，分别为8.25万元/㎡、8.50万元/㎡、8.61万元/㎡，得房率约85.3%。

其中，4#有房源甚至预售均价94993 元/平方米。

西区，大平层的去化情况明显更佳。

目前，2、3、4#分别网签1套，并依次有15套、7套、9套房源被预订。尤其，一层房源几乎都已售罄。

顶配220㎡户型，客厅面宽给到6.5米。中西双厨，中厨内接家政间 保姆房。

南向双套房设计。其中，南次卧独立于其它卧房，可以做长辈房使用，赠送挑空平台，卫生间是个暗卫。

西区的优势在于，约1.3的容积率。北部建设有一栋综合商业楼，其中南楼业态为酒店。

但它仍有三大bug：1、紧邻来广营北路，噪音和光污染影响大；2、离东洲家园近，有采光遮挡；3、没有成片的园林景观。

在奶西，做200多平的大平层，东洲房地产的勇气可嘉，它势必会与北边的望京国誉府进行正面较量。

在当前市场环境下，奶西卖大平层也并非容易。

国誉府于2024年1月20日取证，推出8栋期房234套，主力户型为180㎡/200㎡四居。截至目前，网签143套，去化率61%，成交均价8.98万/㎡。

更何况，奶西很大，“奶”还很多，周边多块住宅地块待拍。

一年多来，北京楼盘调规，主要是为了注入好房子元素，增设阳台。但御林湾却反其道而行之，进行了“减配”。

外立面从石材换成了“玻璃 铝板”。毕竟石材造价高，工时慢。

03

时间回溯至2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼时，合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。

2019年，324地块项目有了动工迹象。该工程发包单位为北京东洲房地产，总承包单位为江苏省建工集团。

当年2月底，该项目上还发生一起机械伤害事故，造成1人死亡，直接经济损失约230万元(含赔付死者家属160万元)。

2021年，29-324等地块公示了项目方案。彼时，它收到了127条反馈意见。但后来，却没了下文。

从2024年以来，324地块陆续传来了动工动静。2025年1月3日，29-324等地块项目建设方案进行了变更。

紧接着1月9日，东洲房地产发了一张大红喜报，庆祝29-324等地块项目(西区)喜封金顶。

至于为何停工又复工，只有开发商心里最为清楚。

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

伯仲联投资成立于2011年，注册资本1000万元，由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%。

大股东张瑾还投资了北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资。其中，华唐正融矿业还投资了怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。

二股东杨于武名下投资了北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。

更戏剧性的是，东洲房地产内部还上演过一场股东内讧。

大股东北京市东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。

法院认为，该案涉及东郊农场公司、东洲公司、北京银行签订《委托贷款协议》，系因委托贷款引发的纠纷，属于金融民商事纠纷。

但伯仲联投资却辩称，是东郊农场公司运用自有资金进行民间借贷的行为，不应属于金融业务。

另据东郊农场公司官微，东洲项目自2019年停工以来，它是依托仲裁法律途径扫清复工障碍。

2024年10月，东洲房地产还发生人事地震，法人兼董事长韦素玲退出，范学灵接过交接棒，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。

御林湾的现状，给所有开发商提了个醒：在北京，单纯靠“低价”已经换不来销量了，必须还要有产品力。