海开上地豪宅，延后了
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进深
徐迪
2026-05-14 20:03
文/北京进深 徐迪
海开控股上地新盘总平图一公示，功德寺准业主先坐不住了。
网上流传，和樾双子的业主群在组织集体投诉，直指海开上地新盘使用黑科技等手段，设计标准显著高于“区域常规住宅标准以及周边存量二手商品房房和去年刚开盘新房”，等等。
据悉，海开将拿出TOP级“颂系”规格打造新盘。
超级界面、大体量架空层、豪标会所……再加上景观花池赠送，得房率起码高出同区域项目5个百分点。
客观来看，在北京，这些规划配置，甚至是跟不上其他区楼盘产品力的。
在海淀，竟然是一件可以拿来投诉的事。
目前，公众的反馈意见还没公示，但已有消息称，海开上地项目的整体推盘进度，似乎是要延后一些了。
主力户型对标功德寺
0702-18、24两地块为居住用地，东北角一块，西南角一块。
容积率均为2.2，地上计容面积约9.31万㎡。
规划30栋4-10层洋房：东区18地块17栋，西区24地块13栋。
户型预计99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力为116㎡、139㎡四居。
其中99㎡起步建面就能做到三面宽，同区域这个面积段都是两面宽。
139㎡四居则是对标功德寺双子主力户型，产品上更是进一步的升级迭代。
楼王层高3.3米
除了脚下面积的扩容，海开新盘还向上开拓了空间。
海开新盘绝大多数户型层高是3米，但北区的两栋179平米楼王栋，层高达到了3.3米。
而功德寺的楼王们，层高只做到3米，由于在新规前开建，个别楼栋甚至只有2.9米。
指标条件其实差不多，实际容积率均在2.2左右，限高都是30米。
海开能把楼王做高，是牺牲了一定的建筑高度，并没有违规。
一切在于前期做设计时的取舍。
拿地回溯
去年12月23日，海淀上地0702街区地块完成出让。
海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。
其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。
作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。
上地新盘开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。
注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。
叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。
上地项目地段很核心，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。
此外，上地西路还规划有地铁快线R5线。
东地块范围内规划有公交中心站。出让文件提到，考虑到入市商品房住宅项目销售时序等因素，应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情。
周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。
配套的产业地块，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
来源：进深
作者：徐迪
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