文/上海进深 严明会

搁置多年的八埭头商办综合体，终于迎来了重大转折。

近日，杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整（公众参与规划草案）公示。

根据公示信息，原有的03A1街坊（即2、3街坊）被拆分为03A1和03A2两个街坊。

增加住宅的同时，也规划了少量商业和公共绿地。

03A1-05地块：三类住宅组团用地，用地面积29100平方米，容积率2.39，建筑限高80米。

03A2-01地块：商业用地，用地面积9234平方米，容积率1.1，建筑限高40米，规划有邮政支局、酒店、菜场、地下停车场。

03A2-02地块：三类住宅组团用地，用地面积34046平方米，容积率2.3，建筑限高80米，包含养育托管点和老年活动室。

03A1-04地块：公共绿地，用地面积2527平方米。

调规后住宅总量约14.6万㎡，而保留的商业体量缩至约1.01万㎡。

如果按户均150㎡估算，这里将为滨江新增超千套高端住宅。

与此同时，规划还新增了一条宽16米的南北向规划支路“景星路”及街坊内部通道，旨在完善路网微循环。

再配上家门口的4号线，整个地块的步行友好性和通达感一下拉满。

03A1-05、03A2-01、03A2-02三个地块若为同一开发主体，还可跨景星路设置地下连通道和空中连廊。

区位天赋

从区位上看，这块地几乎没短板。

它位于杨浦内环内，距离黄浦江约300米，属于黄浦江沿岸能级最高的“世界客厅”区段，抬眼即是陆家嘴、外滩、北外滩围合的“浦江金三角”。

这种天生稀缺的滨江核心位置，在整个“世界客厅”段落里，也很难找到体量这么大的住宅地块。

可以预见，该规划一旦正式批复，大概率会是杨浦滨江未来最受瞩目、最具竞争力的住宅地块。

这次调规，并不只是解决一个项目的停滞问题，而是杨浦滨江整体升级的一次必然选择。

过去几年，杨浦滨江一直在铺两条线：

一条是产业，美团、哔哩哔哩、抖音等总部项目相继落定，未来将新增超270万㎡商办体量，逐步形成数字经济总部带；

另一条是城市界面的重塑，从滨江公共空间、历史建筑修复，到地下排水系统，都在系统性地提升。

当庞大的高净值产业人群涌入，区域内必然需要更多高品质的人居空间来承载职住平衡的需求，这也是八埭头商办地块顺势商改住的核心逻辑。

曲折历史

八埭头的命运，比大多数滨江地段的剧本都要曲折。

2005年，本土房企锺伟房地产拿下03A1街坊，当时该街坊被划分为A、B、C三块地，其中A、C地块为商办用地，B地块为住宅用地。

住宅部分就是后来名声在外的八埭头滨江园，三栋高层，2018年一期97套房源开盘即清盘，均价约9.9万/㎡，风头无两。2019年二期开盘单价升至10.99万元/平方米，远超同期杨浦滨江其他项目。

高光背后，开发商早已深陷资金泥潭。2021年1月项目就因故停工，此后经历了“复工-再停工”的反复拉扯，三栋白色高楼成了杨浦滨江一道刺眼的伤疤。

转机出现在2025年初。

长城资产以重整投资人身份入局，并引入中海代建，负责八埭头滨江园后续的施工管理、竣工交付、物业公司引入及小区配套运营管理等。

如今，整个八埭头区域的格局早已今非昔比。

2022年底，瑞安房地产联手杨树浦置业以总价23.76亿元拿下平凉6街坊，打造了顶豪翠湖滨江。

2023年底，中信泰富联合杨浦国资以超过114亿元的总价拿下4宗打包地块（5、8、9、10、11街坊），业态包括甲级办公、商业、高层住宅和海派里弄风貌住宅，住宅项目中信泰富外滩道已于去年入市。

从当年一家本土小开发商单打独斗，到如今瑞安、中信泰富等头部房企相继落子，八埭头这片土地即将完成一场逆袭。

而随着03A1街坊由商办转向住宅，这张拼图的最后一块，终于也要归位了。