文/北京进深 林振兴

北京CBD的千万“老钱”盘——首创天禧，最近悄咪咪地换了“掌门人”。

项目公司首创朝阳房地产的法人由王维变更为苏北。不过，王维仍稳坐经理之位，而他真正的杀招，是招来了程浩宇这位猛将。

程浩宇何许人也？

他深耕京城地产圈，曾任葛洲坝重点项目负责人，操盘经验十分亮眼。

王维作为首创城发副总经理、资产运营事业部总经理，为了这个压箱底的宝贝项目，显然是下了血本组建“梦之队”。

说起首创天禧，绝对是北京楼市里的“元老级”项目。

从拿地至今，这座CBD顶豪已经走过22年时光。它几乎是一本活着的北京房价史，见证了国贸房价从每平2万 飙到20万 。

去年9月，收官之作的最后一栋住宅楼——天禧5号，终于揭开面纱。为了卖房，程浩宇团队那是真的“城会玩”，活动一场接一场：

在中国尊45层办艺术展，跨界搞沙龙，联动中网，甚至拉来首席经济学家开私享会……这套“顶级圈层 高端社交”的组合拳，打得不可谓不漂亮，精准拿捏了富豪们的胃口。

但是，戏台搭得再好，票房才是硬道理。亮相8个月至今，天禧5号仍未取证。

今年3月，首创天禧网签了1套房源，总价6000万，面积390.2㎡，成交均价15.38万/㎡。

别看单价15万听起来吓人，要知道四年前，这项目可是站上过21万/㎡的神坛。

现在的北京顶豪市场，早已不是当年的草莽时代。中海安澜北京、北京润园、太阳宫宸园、懋源騴橒臺……个个都是狠角色，来势汹汹，产品力一个比一个炸裂。

更扎心的是，2025年，东三环周边突然开启了“供地大爆发”：首开呼家楼迷你项目、化石营6006地块、永安里项目……

这意味着首创天禧5号的稀缺性，正在被稀释。当“绝版”不再绝版，当“孤品”身边全是竞品，哪怕是CBD的金字招牌，也不得不低头接受市场的拷打。

程浩宇的这一战，压力山大。

01

年初，天禧5号项目方案公示。它是一个有年代感的项目，见证了北京房价的一路飞涨。

所在地块成交于2004年，由当时还是上市公司的首创置业拿地。

总面积4万平米，建面约18.6万㎡，容积率3.5，规划5栋公寓，大约600套房源。

项目并非同期开发，节奏跨度极大。

其中，1、2、3号楼早在2009年就已经开盘，推广案名为首创禧瑞都；

彼时，5月开盘成交均价不到3万/㎡，当年年底就已经涨到接近5万/㎡，2010年站上6万 /㎡。

4号楼首创天禧，2012年现房取证入市。到2014年开盘，单价11万-13万/㎡区间；

2016年又是一轮飙升，接近16万/㎡，据说还要求全款支付。

项目房价的巅峰定格在2022年4月，它成交了一套398.52㎡房源，单价21.3万/㎡，总价8500万元。

本次公示方案的5号楼，是该工程最后一栋住宅楼。时隔多年迟迟未动工，是因为地块上的呼家楼中学，才完成拆迁。

去年3月，首创天禧5号开发商——首创朝阳房地产，收到一张超百万罚单。

因未取得规划许可，但已取得选址意见书等前期审批手续，于2024年在呼家楼街道建设九年一贯制学校（一期中学部）项目。

最终，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局依法对其处罚了101.498万元。

02

开发周期长达20余年，最后面世的天禧5号，进行了规划变更方案设计。

没找到20年前的初版方案，无从对比。

按照最新方案，5号楼总建筑规模49854㎡，其中：

地上建筑面积32765㎡，含公寓15054㎡，商业裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑规模17089平方米。

地上建筑高度59.45米，共16层。

周边围绕一圈商业裙房，5号楼的3层及以下被严重遮挡，所以只有4-16层做住宅用途，总户数39户。

项目都是大户型，一单元两梯两户，26套，建面382㎡；

二单元两梯一户，13套，建面约410㎡。

全域私人高定设计，9米宽厅，270度环幕视野。

车库也是量身定制的，3.6米层高，部分做了6米的加长车位，据说地面坡道以顶级跑车底盘通行性为标准。

会所是真正的社交主场，强调圈层，不是一般项目休闲健身会所能对标的配置。

CBD私人艺术公馆、全时全享天禧会，商务、餐饮、健康、艺术收藏等多重需求。

收费也不是一般项目能对标的。据说，套均总价至少七、八千万元起。

项目位置，算得上是北京中央商务区的中央，东三环，京广桥边上，站在小区里就能看见央视大楼。

在CBD区域，天禧5号的存在感非常强。

因为项目周边紧邻居民区、学校与商务楼宇，人口密集、商业活动频繁，一度因施工扬尘、噪声问题收到多起居民投诉。

为切实解决这一难题，呼家楼街道积极引导项目方探索绿色施工新模式，最终引入基坑气膜技术，将施工扬尘与噪声牢牢锁在工地内部。