北京进深 徐迪 拿地近三个月，首开宋庄新盘迎来关键进展。

6月29日，北京城市副中心0703-6031、6032地块项目设计方案公示。

项目占地4.26公顷，建筑控制规模约9.24万㎡，包含两幅子地块，其中：

6032地块为住宅用地，占地3.88公顷，地上计容建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米。

规划13栋住宅楼，小高层为主，仅南排两栋为洋房，总计772套房源，户均建面115㎡。

西南角6031地块为幼儿园用地，地上建筑规模3040㎡，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

  楼栋排布

1、楼栋点状排布，整体呈北高南低。

北排18F；中间为17F-16F；南排两栋为洋房，北侧有退层：

12#楼为11F，13#楼东单元18F、西单元为7F。

2、架空层占比很大，13栋楼里有7栋做了首层架空。

这个项目的地上不计容建筑面积达到1437㎡。

大体量的架空层，除了泛会所空间和邻里共享空间，还有一部分承担物业用房、快递站、党群服务站等小区配套功能。

3、中央景轴+多主题园林系统。

东西双向景观大门，东侧配建口袋公园，与小区内部下沉庭院形成连贯景轴。

下沉庭院四周环绕风雨连廊，向内连接5个架空层楼栋，向外则自然延伸到西大门入口广场，形成一条归家与游园动线。

楼间距60米+，多个室外活动场地散落在各栋楼之间，与主景轴配合，可打造成多主题全龄段的社区聚场。

  户型预测

面积段跨度比较大，从70㎡到140㎡都有，刚需到改善全覆盖。

产品线上首开拿出熙悦系2026新作，官方定调是献礼副中心10周年的“首开一号作品”。

首开熙悦系是首开地产继“国风”系列之后打造的又一住宅产品线，具备体系化、规模化、层级化规划。

目前有熙悦天寰、熙悦晴翠、熙悦宸著、熙悦云上、熙悦林语、熙悦诚郡、熙悦安郡、熙悦尚郡等项目。多选址于发展潜力较大的区域，并倾向于打造大规模的综合体或高品质社区。

宋庄熙悦项目是首开地产在北京的首个四代宅产品，高赠送也是最大亮点。

南向通面宽阳台，弧型转角接侧边飘窗，可以参考运河玖院一期的立面。

北向设备平台+挑高平台，部分是奇偶阳台设计，尺度非常大。

朝向偏东南，虽然不是正南正北，但户型非常方正。

特别是南边两栋小户型为主的洋房，得房率大概会创通州新高。

  布局通州

上述地块成交于4月2日，由首开股份（600376.SH）以17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

项目开发主体北京宸泰置业有限公司，成立于2026年3月11日，注册资本9亿元，由首开股份直接持股。

项目公司法定代表人、经理为刘国富。他是首开京南大区总经理，也曾是首开仁信公司总经理。

拿下宋庄6031、6032地块，被认为是首开股份在通州既有布局的延续。

在宋庄，首开早就埋了局，涉及住宅、商业，包括首开香溪郡、首开LONG街项目和首开印象街（现称“蜂糖艺术街区”）等。

其中，首开LONG街项目已于4月30日竣工验收，总建面约10.34万㎡（商业约5.4万㎡、产业约1.3万㎡、酒店约0.47万㎡），预计2026年9月正式运营。公开资料显示，项目招商率接近40%。

首开股份官网显示，首开LONG街已被列入公司商业和城市更新项目体系之中，入选2025年北京市“三个一百”重点工程及第二批城市更新示范项目。项目正式运营后，将成为辐射周边近31万常住人口的休闲消费新中心。

宋庄镇靠近城市副中心，是京津冀协同发展战略中的重要组成部分。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

结合宋庄背景来看，首开在宋庄的布局或许不局限于住宅开发，而是通过“住宅+商业+城市更新”的组合拳，尝试与区域形成连片效应。

尽管宋庄当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁。

但是随着近年旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

首开这次拿下的6032地块，紧邻宋庄镇政府，北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制学校）就在该街区内，教育资源很拿得出手。

  区域竞品

宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。

6032地块往南4公里左右的北投和璟，楼面价约1.79万元/㎡。

目前报规图已出了第二版，规划3栋小高层+27栋洋房，总计约866户，户均建面100㎡+。

该项目开发主体为北京北投和翼房地产开发有限公司，北投置业控股60%，刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。

本次首开股份拿到的6032地块与北投6002地块同属0703街区。

去年11月底，宋庄镇葛渠村还曾放出一宗低密地块，与鲁能格拉斯小镇在同一范围内。

编号为TZ01-0101-0001，用地面积约5.5公顷，地上建筑规模约5.77万㎡，容积率低至1.05，限高18米。

除宋庄外，通州老城区近期也有多个项目陆续入市，包括中海玖树满和南侧的招商6016地块，四轮清单中亮相的0302-6037地块，也在九棵树板块。

此外还有梨园板块的0303-0159地块，去年10月份出过综合规划，地上建筑规模约6.24万㎡；

八里桥朝棠揽阅附近的4幅住宅地块+1幅商业用地，建筑规模近19万㎡；

新华大街板块的迷你宅地，住宅建面仅1.41万㎡，容积率高达3.0；

此外，潞城镇也陆续公示了一批地块，其中住宅用地有8幅，总体量接近36万㎡。