北京进深 徐迪 招商蛇口也要打一轮闪电战了！

6月30日，拿地一周后，通州九棵树6016地块监理资格预审公告。

工程总建筑面积约5.23万㎡，其中地上建筑面积约3.38万㎡，地下1.85万㎡，最高建筑高度33米（11层）。

建筑安装工程费2.35亿元，计划工期695日历天。

招标人北京招源房地产开发有限公司成立于2018年，原名沈阳招源房地产开发有限公司，去年4月更名。

目前注册资本3.6亿元，由招商蛇口旗下招商局（北京）有限公司100%持股。

法定代表人、董事、总经理为顾学锋。他也是朝棠揽阅、璀璨公元等项目公司的总经理。

  压低建筑高度，做纯洋房社区

九棵树6016地块成交于6月23日，由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。

项目占地2.11公顷，地上建筑规模约3.38万㎡，容积率1.6。

地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约1000㎡；配电室2处，总建筑面积300㎡。

此外还有物业用房、便民菜店、便利店、快递服务站等配建，可结合需求设置在地下。

加上配建，这块地的成交楼面价将达到3.15万元/㎡。

地块出让条件中建筑限高是45米，但在招标公告中，招商蛇口给出的最高建筑是33米。

意味着主动降低建筑高度，打造11层及以下的纯洋房住区。

南面一街之隔的中海玖树满和，在北排做了两栋18F小高层。

相比之下，6016地块拥有更纯粹的洋房居住体验，在产品形态上与玖树满和形成错位竞争。

能够压低高度，也得益于6016地块容积率仅有1.6，而玖树满和的容积率是2.2。

当然，6016地块也有一定退线要求：

沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。

1.6的容积率，让出的空地多，园林绿化会更好，只是这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。

并且园林、退线区域的建设成本仍需摊入，单位建面的实际成本，远高于容积率2.2的玖树满和。

  区位地段 

位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

地块的南面，是中海玖树满和所在的6017地块，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

中间仅隔一条街坊路，早期的土拍文件中，这两块地曾被视为“孪生兄弟”。

文件里甚至明确预留了地下连通的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。

玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。

玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。

三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。

仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。

非常有意思的是，招商与中海在通州有着微妙的“竞合”关系。

一方面是两家房企在通州的布局，产品的直接竞争关系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠揽阅，背后也有中海地产的股份。

自去年4月初拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过1年的揽储断档期。

九棵树这块地，招商蛇口也是在其挂牌当天（5月18日）就发出了招标计划，面对这块志在必得的宝地，展现出了闪电般的战略执行力。