文/北京进深 林振兴

上半年帝都最“魔幻”的楼盘，首农御林湾绝对排得上号。

网签数据像坐过山车：

先是12套→退到9套→现在又爬回15套。

价格更离谱！

9套时成交均价还是65757.76元/㎡，现在直接坐跳楼机，降到60523.74元/㎡。

每平米硬生生比最初网签均价砍掉了5000元+。

几乎就在上一轮业主退房的同时，御林湾开启了更魔幻的操作：先甩出一批4万特价房→紧急辟谣→又加推特价房。

反复横跳的操作，或许彻底击穿了早期高位入手业主的心理防线，这估计也是他们坐不住的原因。

眼下，新一轮网签数据出炉，实锤了御林湾背后的价格大跳水。

6月，御林湾的成交均价甚至跌破6万大关。

看看隔壁邻居们：项目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府，在售新盘的是成交价在8-9万/㎡。

御林湾这一刀下去，直接把自己和邻居们拉开了3万/㎡的巨大鸿沟。

全案共1563套房源，取证快5个月，网签竟然只有 15套，去化率甚至不到 1%，成交额约1.38亿元。

对于去化成绩，项目董事长范学灵还需要加把劲。

01

时间拉回5月20日。这天，不仅有爱，还有“惊雷”。

有渠道释放出，御林湾4.8万/㎡的毛胚价优惠，瞬间引爆全网，不止奶西甚至望京北都乱成一锅粥。

据称，此次御林湾拿出的是南区12#、17#楼的做特价，户型包括90-125㎡。

这两栋楼也是南区预售均价最低的两栋楼，因为靠着一条马路，不可避免有噪音影响。

其中，17#有200套房源，也是房源数量最多的楼栋，面积段覆盖90㎡、123㎡，得房率约79.4%。

按道理说，小户型总价低，本该是走量的神器，结果现实很骨感。

目前，该楼网签2套，24套房源被预订。

为什么购房者连便宜都不占？

原因在于，在当下北京“好房子”标准卷上天的市场里，御林湾显得有些“过时”了：

得房率、户型设计、园林景观……与近几年亮相的新一代产品相比，差距肉眼可见。

更要命的是，它不靠地铁，通勤依赖自驾或公交，对刚需和上班族极不友好。

例如，90㎡的面积段，“好房子”新房基本都能做到三居两卫。

御林湾只做了两居一卫，暗卫，干湿不分离；户型缺角多，厨房是狭长型。

最奇葩的是北向次卧仅设置了1米多宽的南向窗子，采光不好。

眼看舆论彻底发酵，第二天（5月21日），开发商东洲房地产坐不住了，紧急辟谣，声称“团购均价4.8万”、“首付57万”为“不实信息”。

然而，后续又有自媒体称，御林湾又公布了新的动作，拿出更多的楼栋参与特价销售。

“又加推了3栋楼，4.6-5.1万元/㎡特价出售，参与房源也多了大户型。”

实际上，首农此举还是很明智的。

今年这行情，除了以价换量，别无他法。御林湾不过是顺势而为，借着市场热度，用极致价格撬动流量、加速清盘。

02

御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1563套房源。

其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1487户，面积段约90-155㎡，预售均价在7.17万-8.38万元/㎡。所有一层都带院子。

南区的优势在于，近百米楼间距。

但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时。

同时，南区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房。

但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

再看323地块（西区），规划3栋洋房，6-7层76套，建面约213㎡和220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

2#、3#、4#，从北向南，预售均价逐个走高，分别为8.25万元/㎡、8.50万元/㎡、8.61万元/㎡，得房率约85.3%。其中，4#有房源甚至预售均价94993 元/平方米。

西区，大平层的去化情况明显更佳。

目前，2、3、4#分别网签3套、1套、1套，并依次有14套、7套、9套房源被预订。尤其，一层房源几乎都已售罄。

03

御林湾是一个“有故事”的楼盘。

时间回溯至2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。

拿地至今，它经历了动工-停工-又复工，报规-改规-再报规。

至于为何停工又复工，只有开发商心里最为清楚。

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，法人兼董事长范学灵，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。

在股权上，它由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

伯仲联投资由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%，目前它持有东洲房地产的股权已被冻结。

更戏剧性的是，东洲房地产内部还上演过一场股东内讧。

大股东北京市东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。

另据东郊农场公司官微，东洲项目自2019年停工以来，它是依托仲裁法律途径扫清复工障碍。

好不容易熬到了面世，但去化却成为项目董事长范学灵心头的一根刺。

此前，首农食品集团副总经理张守海，亲自到御林湾考察。他对范学灵寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地产项目去化工作。要认真分析研判房地产市场形势，主动把握工程进度，抓住时机回笼资金。”

但时至今日，这份成绩单，范学灵恐怕还得继续努力。