一、行业环境

（一）政策分析

1、顶层基调

把保障房从增量建设任务，嵌入到去库存、稳楼市、扩内需的整体经济政策框架中，存量收购盘活从试点升级为全国性战略；扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化

2026年上半年，住房保障政策实现系统性转向：从“增量建设为主”全面嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架。财政免征公租房土地使用税、央行下调保障性住房再贷款利率至1.25%，大幅降低资金成本；国务院明确鼓励盘活闲置厂房商办，使存量收购从试点升级为全国性抓手，既消化市场库存又快速增加保障供给。同时，覆盖范围显著扩大——青年驿站、未落户常住人口纳入公租房、随迁子女入学同城化等举措，实质性推进租售同权与公共服务均等化。总体看，政策已跳出单纯“建房子”逻辑，转为通过存量重构、金融支持和制度创新，实现稳楼市、惠民生与扩内需的多重目标协同。

图：2026年上半年全国住房租赁相关政策要点整理

数据来源：克而瑞租售系统，企业披露数据

2、地方政策

（1）政策风向标：上海存量转保提供示范样本，推进商改保/公转保/二手房转保

2026年上半年，上海率先构建了“商办改造、公租并轨、二手房收购”三位一体的存量转保租房实践样本，为全国存量盘活提供了可复制路径。一是商改保：闵行区将闲置办公楼改造为活力社区，并成功发行全国首单“商改保”公募REITs，打通了存量资产资本化闭环；二是公转保：通过“公保简并”改革，全市已有超1.64万套公租房平稳转为保租房，准入放宽、租户权益无缝衔接；三是二手房收购：浦东等三区试点收购内环内“老破小”，截至5月中旬累计收购523套，改造后出租率达82%，并扩围至多区。上海经验叠加低息贷款、税收减免等政策配套，不仅有效去化存量、快速增加保租房供给，更为其他城市（北京、广州、郑州等）提供了制度与操作双重范本，标志着存量转保从“试点探路”迈向“全国推广”的新阶段。

图：2026年上半年国住房租赁相关政策要点整理

数据来源：公开资料披露，克而瑞长租整理

（2）一线政策环境：上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定，房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局

北京鼓励轨道交通存量转保，完善产品供给；上海补贴力度强化，十五五非居改保提速，公保并轨已落地；广州鼓励园区建设宿舍型保障性租赁住房，鼓励存量转保；深圳发布2026年发展目标，筹集3万套，供应4万套。

（3）二线政策环境：多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。

多城普遍放宽公租房准入标准（如杭州、郑州），扩大保障覆盖至新市民、青年及低收入灵活就业群体（重庆）；同步出台住房租赁管理办法，强化合同备案、资金监管及房源标准（西安、成都），规范市场秩序；南京实现公积金“一次申请、每月直付”，苏州推动多主体供给与存量盘活，武汉允许非居住存量房改建为租赁住房。各城市侧重点不同：杭州、郑州侧重扩面降标，西安、成都侧重建章立制，苏州、南京侧重数字化提效，共同构建“租购并举”住房格局。

（二）融资环境

1、融资规模

上半年融资约94亿，融资成本持续走低，公募REITs与类REITs为主要渠道；扩募成为公募REITs规模增长的主路径，资产类型多元化

2026年上半年涉租融资呈现多元化特征，公募REITs首发与扩募并行（华夏华润有巢、中金厦门安居扩募，中航北京昌保首发），持有型ABS、CMBS等多产品密集落地，形成完整融资矩阵。融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%-1.95%，政策性贷款期限长达25年。扩募成为REITs规模增长主路径，资产类型覆盖租赁社区、保租房、服务式公寓、人才公寓等多元业态。政策红利驱动下REITs和ABS已成为保障性租赁住房“投融建管退”闭环中最成熟的退出通道。

图：2020-2026年上半年住房租赁市场融资规模情况（亿元）

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

2、公募REITs市场

【首发与扩募REITs】

【上市REITs收入表现】核心经营指标压力凸显，同比虽实现不同幅度增长，其中北京保障房和华润有巢因扩募资产规模提升带动收入大幅增加，但环比有5单呈现环比下降趋势

2026年第一季度，8只REITs单季度收入合计约2.05亿元，净利润合计约6085.04万元，可供分配金额合计约1.45亿元。与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，所有REITs单季度营收均实现同比增长，涨幅区间从1.27%至75.8%不等。汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT因无上年同期数据，未纳入同比对比。高增长梯队以华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT为代表，两者由于新资产扩募并表，底层资产规模翻倍，直接拉动收入大幅增长，同比涨幅分别为75.8%和74.55%。

从基金收入环比来看，5只保障房REITs出现下降趋势，其中招商蛇口租赁住房REIT降幅5.6%。

3、大宗交易

租赁市场大宗交易仅2宗，均位于京沪一线，国寿资本6.29亿元收购上海两租赁项目，城璟租住拿下北京顺义保租房项目。

据不完全统计，2026年上半年租赁市场大宗交易共计2宗，聚焦一线，上海、北京各有一宗核心项目成交均为一季度成交，二季度暂无；上海方面，国企国寿资本以6.29亿元收购领盛投资旗下COZI可遇・东外滩与新江湾两租赁项目，体现险资对保租房资产的青睐，助力存量资产盘活；北京方面，城璟租住拿下顺义区安庆街13号院租赁项目，项目规划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等多种户型，涉及了城璟青舍、城璟礼寓、城璟悦居等三条产品线。

（三）企业格局

1、规模变化

TOP30企业开业规模受国企持续规模扩张，同环比均上涨；但管理规模呈现环比下降趋势，受头部企业经营利润导向，关闭亏损门店影响

2026年Q2住房租赁开业规模TOP30中，合计规模141.7万套，同比提升9.3%，环比提升4.0%；国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、上海城方等提升明显；TOP30上榜门槛逼近1.8万间；2026年Q2住房租赁管理规模TOP30中，合计规模196.5万套，同比提升7.0%，环比下降0.2%；万科、瓴寓等头部规模放缓甚至开始规模负增长，企业精细化运营，低质素门店闭店较多导致，TOP30上榜门槛2.2万间。

2、格局变化

房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作，国企加速市场化拓展与高端产品布局

2026年Q2住房租赁TOP30企业中，房企系以47.0%市占率稳居主导，同比微增、环比小幅回落；资管系市占28.8%，同环比明显下滑；国企系市占24.2%保持稳定，同比大幅提升8.7个百分点，成为行业规模增长核心动力；

住房租赁企业动作密集，国企开启市场化、服务式细分市场布局；资管系运营模式转变，轻资产品牌输出提速；房企系政企合作、异业合作，从服务、管理、福利等多方面提升居住体验。

3、发展变化

地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；拓展资产类型中存量类提升明显，布局城市像二线产业高聚集、文旅类城市倾斜

产品线变化—地方国企平台积极布局高端服务式领域

从监测的典型新开项目来看，地方国企平台如郑州城发、济南城发成家、浦发有家、上海地产等地方国企平台均开始布局高端市场，且成功落地多个项目；高端服务式公寓产品线成为国企第二增长线。

图：2026年上地方国企典型新开服务式公寓

图片来源：企业官方披露，克而瑞长租整理

拓展资产变化—存量改造项目数占比超5成，提升约19个百分点

从新开项目类型来看，存量改造在2026年项目数占比首次提升至53%，较2025年34%提升19个百分点，预示着未来新建供应将越来越少，存量改造主导市场成型。

拓展模式变化—房企系轻资产运营提速，合作向二线城市下沉

以泊寓、瓴寓等为代表的房企系，积极拓展品牌输出业务，轻资产运营提速，且合作向重点二线城市下沉，主要瞄准省会城市和经济强市。如万科泊寓2026年典型新开项目统计有9个，其中轻资产模式项目8个，占比约88.9%。重点布局城市包括昆明、济南、苏州等。

二、市场环境

（一）需求分析

1、人口表现

15城常住人口总量稳步提升，流动人口规模分化，四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模均超400万，城市租赁活力凸显

2025年，核心15城新增常住人口规模约98万人，呈现整体扩容、局部调整的格局。其中深圳以26万人的增量领跑，显示出强劲的人口吸纳能力；多数城市增量集中在5-10万人区间，保持稳健增长态势；仅北京及天津同比小幅下调，但常住人口规模仍位居靠前水平；

流动人口表现中，四个一线城市人口吸附力强劲，流动人口规模稳居前四；此外成都/苏州/重庆/武汉规模超400万人，人口虹吸效应逐步显现，正成为区域性的租赁需求新增长极。

2、高校&人才需求

二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平

2025年，广州/西安/郑州三城高校毕业生规模超44万人，重庆/成都/武汉等超30万人，作为每年集中涌入市场的主力租客群体，庞大的毕业生规模直接催生了毕业季租赁旺季的刚性住房需求；

在人才引进与留存方面，核心城市通过落户、补贴等政策组合拳持续发力，杭州/武汉/苏州/广州等地2025年人才引进规模均超30万人，人才引进不仅为城市产业升级提供动力，其带来的“先租后买”居住模式，更是住房租赁市场中坚需求的核心保障。

（二）供应分析

1、纯租/涉租土地供应

现阶段涉租土地供给以一线及核心二线城市主导，地方国企为拿地主力军，涉租土地供给持续收窄，未来新开项目逐步转向存量改造主导

2026年上半年，核心15城中7城涉及纯租赁用地成交，其余8城供地节奏放缓；深圳成交4宗，合计建筑面积达22.2万方居首，其次为北京成交10宗，成交体量4.5万方，上海成交12宗，体量13.9万方；整体拿地企业以地方国企主导，占比超九成；

上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租赁用地，合计成交涉租土地建面约3.23万方，拿地企业均为地方国企平台公司，此外厦门翔安区成交1宗配建租赁用地，涉租建面约1.46万方。

图：2026年上半年核心15城纯租赁土地成交表现

数据来源：CRIC租售系统；① 因部分划拨/协议土地未公布建面或容积率数据，故取2020年至今成交涉租土地中披露容积率土地的平均值2.0计算土地可建体量；② 部分成交的配建租赁土地未披露配建比例，该类土地以上海主力成交，故未披露配建比例的土地按上海土拍规则“配建5%的保障房”比例进行计算

2、集中式公寓供应

核心15城供应规模超205万套，整体保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建

分城市规模表现来看，上海、深圳两城规模分别为48.6万套、36.6万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模已超20万套，郑州、广州、成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级。

从供应格局来看，郑州、西安、天津、济南、重庆、上海等11城保租房与集中式比例超50%，“保障+市场”双轨格局成型。

从全国典型城市2026年保租房筹集目标来看，相较于2025年的筹集目标，多数城市目标“腰斩”，未来更多聚焦于存量挖潜和精准匹配。

图：截至2026年Q2核心15城各类房源入市规模及保租房市占情况（万套）

3、新开供应格局

保租房市占同比收窄但仍主导供给，改建占比同比上涨7%，头部企业重点布局沪深蓉京，上海、郑州、西安属地化国企持续加速供给

2026年上半年，重点15城新开集中式公寓项目合计规模超14.9万套，从筹集方式来看，新建仍主导入市，占比67%，但改建占比同比提升7个百分点至33%；房源类型以保租房为主，占比84%，市占同比回落5个百分点，但规模仍高位运行；分城市表现看，上半年上海新开6.8万套居首，其次为西安、深圳、成都三城，新增规模均超1万套，其余多城开业规模不足0.5万套；

从2026年二季度典型头部企业及地方国企公司新开表现来看，品牌城市布局多聚焦上海、深圳、成都、北京等核心一二线城市；此外，郑州、西安等地新开项目主要有属地化国企支撑，据不完全统计，上海城方、城投宽庭、郑州城发安居、西安安居等新开规模均超2000套。

图：2026年上半年重点15城集中式公寓典型新开统计（万套）

图：2026年上半年重点15城集中式公寓典型新开统计（万套）

数据来源： CRIC租售系统

4、个人房源供应格局

存量住宅持续消化，叠加新房供应收窄导致可供租赁规模收缩，上半年可供租赁规模同比跌四成

从个人房源可供租赁规模年度走势看，2022年房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致规模达620万套峰值水平；2023年后，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制，供应呈现小幅逐年下滑趋势，2026年一季度及二季度可供租赁规模90-97万套水平，同比降幅均达40%。

受房源结构、区域分化及资产价值变动等因素影响，超8成城市规模与挂牌租金同比齐降

2026年上半年，北京/上海/沈阳/杭州个人房源可供租赁规模10万套以上，位列第一梯队，其中北京规模超20万套；苏州/重庆/南京等6城规模5-10万套位列第二梯队；

从城市量价同比变化来看，超八成城市个人房源可供租赁规模及挂牌租金同比均呈下滑趋势，规模降幅多在30%-60%区间挂牌，租金涨跌幅多在6%区间，主要受房源结构、所处区域、资产价值变动等因素影响。

图：2026年上半年全国55城个人房源可供租赁规模及挂牌租金同比变化

数据来源： CRIC租售系统

（三）量价表现

1、集中式租金表现

上半年年后租房潮+毕业季因素带动租金同比降幅收窄；进入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二线城市加大优惠折扣提升客户吸附力，租金回落

随着核心15城低价保租房项目持续规模化入市，影响城市整体租金持续承压，2024年以来租金负增长，2025年同比下探3.4个百分点，2026年Q1及Q2受年后租房潮、毕业季等季节性因素影响，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金为73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；从2026年上半年月度走势来看，春节后租赁市场逐步回暖，Q1租金小幅上涨，4月租赁淡季租金回调，近两月因毕业季因素影响租金回升至73.7元/㎡/月；

从2026年Q2分城市租金及环比表现看，一线城市中，北京、上海、深圳租金均环比回调，主因毕业季租赁需求集中释放，多项目推出降价、折扣等优惠活动，影响整体租金结构性回落，西安、天津整体规模可控，叠加市场需求释放，带动租金同比上浮超3.6%。

2、集中式出租率表现

节后租房潮叠加毕业季带动下，上半年15城平均出租率持续上涨至91%，10城出租率在90%以上，环比涨跌幅多在1%以内可控区间

2023年后，核心15城集中式规模快速扩张，市场对该产品的接受度持续提升，整体平均出租率上涨至91%后进入稳定波动阶段，2026年Q2平均出租率90.8%，整体租赁需求坚实; 月度走势看，2-3月年后租房潮、5-6月毕业季开启，市场需求持续释放，推动15城整体集中式公寓出租表现持续上涨，2026年6月出租率提升至91%高位水平；

图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

数据来源：克而瑞租售系统

从单城市2026年二季度出租率表现来看，多城出租率稳定在91%以上水平，市场表现突出；从环比变化来看，北京、上海、广州、武汉等9城环比均涨，深圳、杭州、成都等城出租率环比小幅回调，降幅均在1%以内，整体可控。

3、集中式/个人房源租金对比

11城集中式公寓租金为个人房源1.7倍以上，产品溢价突出；毕业季因素下，集中式公寓租金回调抢占市场份额，个人房源租金预期普涨，多城租金比值有所下调

因集中式公寓户型面积多聚焦小户型产品，个人房源面积相对更大，集中式公寓凭借产品与服务优势，在租赁市场中保持溢价，价值差异清晰；2026年Q2，15城集中式公寓租金持续高于个人房源成交租金水平，比值多在1.7以上水平，西安、武汉、北京三城比值超2.3，价格溢价明显，仅郑州集中式租金略低于个人房源，主因城市低价的人才公寓市场规模较大，导致城市集中式公寓整体租金低位；

图：2026年Q2核心15城集中式公寓与个人房源租金比值

数据来源：克而瑞租售系统

从各城市两类产品租金环比变化来看，受毕业季因素影响，多城集中式公寓及个人房源租金环比普涨，其中个人房源业主租金预期更突出，而集中式公寓中核心一二线城市因市场竞争环境更激烈，租金环比有所回落，但降幅相对可控。

三、行业总结

（一）行业环境总结

政策支持力度加大，行业规范发展；多元融资通道形成，低成本长期资金支撑保租房闭环发展；国企势能持续释放，市占逼近25%，并积极开启市场化拓展与高端产品布局。

1、政策端

存量盘活从试点升级为全国性战略，扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化

探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；加强初婚初育家庭住房保障。

上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定；房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局。二线城市多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。

2、金融端

融资成本持续走低，扩募成为公募REITs规模增长的主路径，租赁产品类型更加多样化

2026年H1住房租赁市场融资多元发力，合计融资约94亿元，以保租房为核心，信贷、REITs、ABS协同赋能。

REITs方面，年内1支首发获批、3支启动扩募，资产-资本循环打通，保障房 REITs 通过“首发盘活存量、扩募优化资产” 的双轮驱动，实现 “资产盘活 — 扩容增值 — 持续运营” 的可持续发展模式。

3、企业端

国企提速，成为行业增长核心动力；国企加速市场化拓展与高端产品布局；房企系轻资产模式加速布局二线城市

房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点；头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作。

地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；存量改造类占比超53%，提升约19个百分点，将主导未来供给；房企系以轻资产模式加速布局二线城市，城市特征倾向产业聚集度高、文旅热点等典型城市。

（二）市场环境总结

核心城市组合拳提升人才吸附力及留存率，稳定城市住房租赁市场需求基本盘；城市保租房筹集目标及土地供给收窄，未来供应聚集存量改造；上半年年后租房潮+毕业季推动下，租金降幅有所收窄，出租率延续高位运行走势，市场维稳发展。

1、需求情况

常住人口增量扩容，人才引进与留存成效可观，加速人才留驻向住房租赁转化

2025年核心15城新增常住人口规模约98万人，呈现整体扩容、局部调整的格局。四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模超400万人，人口虹吸效应显现，正成为区域性的租赁需求新增长极。

15城高校毕业生超360万，二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平。

2、供应情况

保租房筹集放缓，新建收缩，未来存量改造主导供给；个人房源可供租赁缩水4成

涉租土地供给持续收窄，上半年仅7城涉及成交，未来多城新开项目逐步转向存量改造主导。11城保租房市占超半数，核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建。

新开项目市占同比收窄但仍主导供给，改建占比同比上涨7%；头部房企品牌重点聚焦沪深蓉京四城。存量住宅持续消化，叠加新房供应收窄导致可供租赁规模收缩，上半年可供租赁规模同比跌四成。

3、量价表现

年后租房潮及毕业季租赁需求释放，上半年季度租金降幅再收窄，出租率持续高位运行

15城整体租金持续承压，上半年年后租房潮+毕业季因素带动租金同比降幅收窄，2026年Q2租金73.6元/㎡/月，同比降幅1.9%；其中北京/上海/深圳等核心一二线城市加大优惠折扣提升客户吸附力，租金结构性回落。多城出租率91%以上水平，环比涨跌幅多在1%以内可控区间，市场对产品认可度持续高位。

11城集中式公寓租金为个人房源1.7倍以上，产品溢价突出,二季度毕业季因素下，集中式公寓租金回调抢占市场份额，多城租金比值有所下调。