南京，2026年7月22日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2026年二季度南京写字楼市场、零售商业市场及资产证券化市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场：供需承压，产业升级孕育结构性机遇

2026年二季度，河西板块紫金金融中心C1主塔楼入市，推动全市高品质办公存量扩容至580万平方米。受新增供应及高品质研发载体分流需求影响，全市写字楼空置率攀升至31%，租金调整压力持续。二季度全市平均租金录得66.6元/平方米/月，四大核心板块均价约81.9元/平方米/月。当前租户主导格局短期仍将延续，市场竞争正从同质化价格内卷转向综合服务能力的差异化比拼。

南京重点板块租金分布（2014-2026Q2）

数据来源:戴德梁行项目及企业服务部

上半年全市办公租赁成交面积约10万平方米。从成交结构看，直接租赁占比87%，运营商成交面积占比约13%。 金融行业以37%的占比稳居首位，TMT（16%）、商务商贸（11%）及能源/电力（8%）紧随其后，四大行业贡献超七成成交。面积段方面，300-1000平方米的中等面积段成交最为活跃，千平米以上大面积成交则集中于金融、大健康及专业服务业。区域分布上，新街口、河西、鼓楼凭借成熟配套与产业生态，集聚效应显著。

展望下半年，河西金融中心（金融城三期）、河西阿里中心二期、鼓楼信泰中心、秦淮金陵中心写字楼等项目有望入市，新增供应超50万平方米。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，市场正处于“量价博弈”期，短期内为企业提供了租金谈判窗口。尽管短期承压，但南京市“十五五”规划构建的“1026”先进制造业集群及“人工智能+”行动，将持续优化产业结构。万亿级产业集群与千亿级未来赛道，有望为写字楼市场带来坚实的结构性新增需求与升级搬迁需求。

南京零售商业市场：首店经济活跃，核心与非核心商圈分化加剧

据南京市统计局数据，2026年一季度全市社会消费品零售总额达2,331.86亿元，同比增长0.4%。二季度，仙林德基艺术奥莱与新星里二期试营业，带来14.6万平方米新增供应，推动全市中高端零售存量环比增长1.8%至820.3万平方米。

数据来源:戴德梁行研究部

季内，时尚、餐饮、潮玩、体育运动及数码家电业态租赁需求活跃，国际及国内品牌纷纷来宁布局首店或旗舰店。受新项目入市及存量调改影响，全市空置率环比微升0.2个百分点至10.4%。租金方面，二季度中高端零售物业首层平均报价为520.82元/平方米/月，环比下跌3.9%。面对市场变化，老旧物业纷纷通过硬件翻新与业态重组提升竞争力。

目前正值“苏超”赛季，南京通过政银企协同发放消费券、举办文旅活动，有效激发了消费市场活力。作为国际国内品牌进入华东的“首选试验场”，南京已累计引进首店超1600家，服务消费呈现加速增长态势。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，预计2026年下半年将有约63.8万平方米新增供应入市，大量非核心区项目将导致全市平均空置率上行、租金承压，而新街口等核心商圈凭借强劲的消费吸附力，将继续保持较低空置率与较高租金的坚挺表现。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，南京零售市场的韧性来源于消费结构的持续升级与首店经济的蓬勃发展，但在供应高峰下，如何通过精准的定位与运营打造差异化体验，将是业主维持资产价值的关键。

商业不动产REITs：半年跑出新速度，南京首单有望突破

2025年末证监会21号公告落地，商业不动产REITs试点正式破冰。仅半年时间，市场即完成从申报到上市的全流程跨越。据戴德梁行监测，截至2026年上半年，全国累计申报商业不动产REITs达22单，拟募资规模达744亿元；其中首批4单于6月18日成功上市，合计募资约203亿元，网下认购倍数最高超100倍，推进节奏刷新历史纪录。

这标志着资产估值逻辑发生根本性转变：运营能力正取代传统区位优势，成为商业资产定价的核心变量。从首批表现看，奥莱等强运营业态已获市场青睐，定价分化初现。对拥有庞大存量资产的核心城市而言，谁能率先将“运营红利”转化为“资本红利”，谁就能抢占存量盘活先机。

南京虽已在基础设施REITs领域实现突破（2024年底华泰南京建邺REIT上市），但在商业不动产REITs领域尚属空白。事实上，南京具备极佳的资产基底：全市优质商业存量约820万平方米、优质办公存量约580万平方米，新街口、河西等商圈沉淀了大量现金流成熟的优质资产。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部高级助理董事王鹏预测，南京首单商业不动产REITs有望在明年迎来实质性突破。目前在已受理的22单项目中，戴德梁行参与率超过80%（18单），深谙估值、申报与发行全流程，将持续助力南京优质资产加速登陆REITs市场。

戴德梁行南京及合肥公司总经理王飞强指出，商业REITs将“长期运营能力”摆到了资产定价的核心位置。南京庞大的商办存量底盘，为REITs提供了充足的资产池。戴德梁行将持续协助本地业主与国资平台，在资产梳理、产业导入及资本对接等环节提前布局，把握“十五五”产业重构与REITs常态化发行的双重红利。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，华东区域正处于产业格局重塑的关键节点。南京“1026”先进制造业集群与人工智能等未来赛道，将构建起从科创办公到消费场景的完整需求链条，夯实不动产中长期基本面。随着基础设施与商业不动产“双轮驱动”格局成型，市场逻辑已切换至“产业+运营+资本”，戴德梁行将持续发挥全域服务能力，助力客户共享新质生产力释放的长期价值。