文/北京进深 林振兴

北京下半年豪宅大战的第一枪，在朝阳酒仙桥率先打响。

把时钟拨回两年前，酒仙桥的两次土拍，都是打包玩法，动辄百亿起步，谁看了都得掂量掂量钱包。

但这回，剧本彻底改了。

酒仙桥0013-1地块算是“净身出户”，不仅剥离了商业等复杂业态，实现纯住宅独立出让，还进行了地块拆分。

开发压力直接砍半，起拍价37.2亿元，利润空间反而打开了。

于是，报名的房企也多了。

共有6家房企前来应战，包括招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城、绿城中国。

当然，7.44亿元的保证金门槛，已经把中小房企自动屏蔽在门外。这是一场妥妥的国央企开发商之间的战争，更是新一轮“朝阳王”的加冕之战。

一开场，火药味直接拉满！建发、越秀、绿城三家上演“三国杀”，竞相提价、紧追不舍，每一手举牌都是380万。

全场最猛的还是建发包维，那是真·毫不迟疑，手速快得像装了弹簧，举牌频率最高，

一副势在必得的架势。

越秀董毅则走的是心理战路线，身穿那件战绩彪悍的橘色战袍，一边举牌、一边疯狂扫视对手微表情，眼神里全是戏。

局势胶着之际，招商杀入战局。毕竟招标文件都抢先发了，这波属于是“箭在弦上，不得不发”，绝不能空手而归。

到了冲刺阶段，更是刺激！招商和越秀开启1 V 1单挑模式，现场气氛窒息。

眼看主持人准备三声落槌定乾坤，结果憋了45分钟不出牌的中海新城，突然出手截胡。这位节奏大师，瞬间又把场子温度拉回沸点。

喊价到46亿时，招商熄火退场。最后变成了中海与越秀的终极对决。

鏖战两小时，中海新城笑到最后，以46.814亿元摘得酒仙桥地块，折合楼面价8.11万元/㎡，溢价率25.8%，楼面价及溢价率均创下今年北京土拍新高。

01

这一战，中海新城不仅续写了酒仙桥情缘，更用实力告诉对手：真正的猎手，往往以猎物的姿态出现。

还记得两年前，中海新城豪掷153.32亿元拿下朝阳超级组合包（酒仙桥+小红门+十八里店）。当时，酒仙桥的楼面价还停在6.44万/㎡。

这才过了多久？中海这次直接自我“抬价”25%拿地。

别以为这是冲动消费，中海新城这波操作，有自己多重的考虑：

其一，算账。毕竟在这里打过仗，成本怎么摊，心里门儿清，闭着眼都比别人算得准；

其二，护盘。万吉玖序还有两成房源没卖，给老业主发定心丸，也是给自己托市；

其三，追稳。8月4日朝阳地王——南磨房地块就要开拍，起价70.5亿元。

与其到时候去疯狂竞价，不如现在花更少钱（相对南磨房）把酒仙桥捂热，坐等南磨房拍出天价，顺便把自己给解套了；

其二，赌运。未来周边还有很多地块，它赌地价还会上涨。

至于结果？虽然未来充满变数，但眼下最开心的还得是万吉玖序和北京宸园的老业主。

这哪是土拍，这是给业主发红包啊！一夜之间，账面每平浮盈1.6万+。

富人的直觉，又一次战胜了市场的不确定性。

02

年初朝阳供地计划里，酒仙桥0013地块是作为一个项目亮相的。

整体占地4.27公顷，容积率2.8，限高60米，吊足了市场胃口。

结果进入正式供应清单时，它悄咪咪“一分为二”，拆成0013-1、0013-2两个独立宅地。

有人问：好好的完整热地，为啥硬生生要拆开卖？

道理很简单：门槛太高，没人敢接。

整块拿地，资金占压太狠，后期去化周期又长；

更何况，酒仙桥的富人口袋，刚被上一波行情“掏”过一轮，再想一口吃成胖子，难。

于是，西边一半作为0013-1地块率先入市：

用地2.31公顷，规划地上建筑面积约5.78万㎡，建筑高度上限调到80米，容积率调降至2.5。

图片并且把原来西侧的托幼用地调整到了东南角，不在本次出让范围内。

地块东南侧含半幅街坊路，半幅路宽4米。另外半幅路，预计将由东侧0013-2的开发主体负责建设。

在退让相邻单位建设用地边界线距离方面，出让文件也提到：

与0013-2地块按照“在城市建设用地上按详细规划同期建设的项目”考虑，建设主体须配合0013-2建设主体开展协议签订工作。

图片算盘已经打得十分清楚：这样一来，2号地在均摊街坊路配建的同时，还要接住教育用地配建，一个包袱都没甩掉。

03

在整体地价普遍下调的行情之下，酒仙桥新地块依旧守住高位，楼面价8.11万元/㎡。

不少人发问：市场降温周期，这块地凭什么底气不降价？

答案很直白：在北京楼市，酒仙桥板块是被市场实打实验证过的豪宅沃土。

0013地块往东不到500米，两大改善级大户型项目，比邻而立——北京宸园和万吉玖序。

• 北京宸园，住宅部分的楼面价在6.6万/㎡左右，2024年10月开盘，目前已经售罄，成交583套，均价11万+/㎡，累计网签突破107亿；

• 中海万吉玖序，楼面价约6.44万/㎡，去年4月取证，共370套，目前网签292套，去化近八成，均价11.2万/㎡，成交金额累计68.66亿元。

短短两年时间，这片土地吞下了875位高净值买家，创造超175亿成交额，购买力肉眼可见。

再看产品逻辑，这两个前辈项目，早已为新地块把路蹚明白了：

不走刚需小户型路线，定位纯改善起步，同时避免盲目堆砌超大平层。

图片周边还有上东郡和壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右，算是豪宅扎堆的区域。

受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

结合地价推算，酒仙桥新项目未来均价，基本锁定在11+万/㎡。