文/上海进深 严明会

金茂上海最近的表现，过于突出了。

从宝山庙行到宝山杨行，再到嘉定新城，金茂在短时间内连续跑出三个高热度项目。

今天，位于宝山庙行的金茂满誉认购结束，累计认购287组，认购率214%。成为浦西中外环首个触发积分的项目，也是2026年北上海首个跨批次触发积分的红盘。

前不久入市的象屿金茂·满嘉，认购首日仅1小时便触发积分，拿下2026年嘉定首个积分红盘。最终收获471组意向客户，认购率直接突破400%，入围积分高达64.4。首开115套快速售罄，二批次火速加推。

项目认购启动当晚，案场甚至连续发布公告：

新访暂不接待、样板间临时关闭、停车场爆满建议客户选择公共交通。由于预约量过大，售楼处一度暂停接待新客户。

再把时间往前推。7月21日，宝山杨行的金茂锦棠首开，68套叠墅26分钟就售罄。此前认购率182%，触发积分，成为宝山区继金茂满誉之后第二个触发积分的金茂项目。

策略各异

市场竞争激烈，客户也越发挑剔。地段、户型、得房率、装修、社区、开发商品牌，任何一项存在明显短板，都可能影响最终的认购表现。

三个项目卖得都很好，产品的打造思路各异。

满誉卖的是中外环改善。

庙行并不缺居住人口，也不缺改善需求，但过去几年，能够承接区域改善升级的新盘并不多。

作为金茂“金玉满堂”产品战略中“满系”在上海的首次落地，定位为3.5代宅，主打高颜高定与自在丰盈，精准匹配北上海积压的改善型客群，推出了建面约112-146㎡的高层与建面约150-190㎡的叠墅产品。

锦棠切入了更高阶的低密改善市场。

这是中国金茂首座棠系叠墅，瞄准的是需要升级置换的家庭。主力户型为建面约153-192㎡，定位为第四代科技叠墅，以“4层真叠墅”为主打，实现有天有地的独门独院体验，与北上海常见的高层产品形成差异化区隔。

257%的认购率创下区域改善市场新纪录，26分钟快速售罄，说明北上海对于优质低密产品并非没有需求，关键还是产品够不够稀缺。

满嘉面对的则是竞争更加激烈的嘉定新城。

这里并不缺新房，恰恰因为供应多，客户选择更多。满嘉能够跑出超过400%的认购率，反而更说明问题：现在的新房市场，不是没有购买力，而是客户越来越集中地流向少数真正有竞争力的项目。

满嘉迭代了3.5代抬板体系，项目整体抬高1.2米，洋房区再抬高4.4米，形成北高南低、洋房与叠墅高低错落的立体格局。推出建面约109-163㎡洋房和建面约170-200㎡叠墅。

2026年1-7月中国金茂在上海实现销售额142.9亿元，位列上海房企销售榜第5位。

金茂已跻身上海房企TOP5阵营。

网签表现

项目火热背后，我们看一下网签情况。

先看8月15日刚刚开盘的满嘉，两天过去了，115套房源已网签42套。

金茂满誉是三个红盘中推盘节奏最快的。

5月29日首开212套房源，当日售罄，揽金约21亿元，还是在零分销、零渠道、无优惠折扣的情况下实现的成绩。这是2026年以来，上海首个单次推盘超过200套，同时认购率突破100%的新盘。

首开不到10天，满誉迅速二开，再推91套房源，同样当日售罄。30天内推盘超300套，项目一举拿下5月上海新房市场成交套数、成交面积双冠军，同时包揽中外环间成交金额、成交面积、成交套数三项第一。

三批次中，满誉首次推出6F叠墅，作为外环内的低密叠墅，这是项目的一大王牌。

金茂满誉一批次212套房源，5月29日开盘至今已经过去了两个多月，网上房地产显示已售189套。二批次91套房源，6月18日开盘，目前已售55套。

整体网签去化率约80%。

金茂锦棠68套房源在7月21日首开，目前已售41套，网签去化率约60%。