大华华逸东方首度亮， 1.05容积率纯低密墅区落子大前滩
进深
严明会
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2026-09-11 08:00
上海进深 严明会 大华华逸东方，位于闵行浦江芦恒路板块。
项目地块容积率1.05，限高18米，南侧紧邻河道，是今年上海土拍中溢价率最高的地块，由大华以40.7%的溢价率竞得，成交楼板价约4.3万/㎡。
社区整体为纯低密业态，包含3层联排、4层叠墅和少量5层平墅三种产品，各自成独立组团，建筑排布疏密有致。
联排产品集中在地块东侧与南侧沿河位置，享有内外双重景观资源，也是社区内总价最高的产品类型。
叠墅分布在地块西侧，独立成区，居住隐私性较强。平墅位于地块北侧，南向面对的是高度更低的别墅楼栋，楼间距充裕，日照和视野条件都比较理想。
户型层面，5层平墅为一梯两户贯通梯设计，每户拥有独立的入户前厅空间，面积预计相对可控，对应总价门槛也不会太高，在1.05容积率的地块中做出这种平墅产品是比较稀缺的。
叠墅和联排则是独门独户，均配有私密庭院入户。
大华近年在建筑新规下的户型设计能力已经在多个项目中得到验证，别墅产品在实得率上的发挥空间通常比平层更大，挑空、退台、地下室层高与采光都是值得关注的细节。
社区内部设置了一条贯穿南北的中央景观主轴，将平墅、叠墅、联排三个组团自然分隔，既保证了不同产品之间的私密性，也让绿化景观渗透到每一个组团。
项目采用人车分流设计，主入口在地块北侧中心位置，设有风雨连廊和下沉庭院，业主可选择从地面园林归家或通过地下会所通道归家，全程避免日晒雨淋。
地下会所规划了恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室等功能空间。车位配比约1:2，在低密项目中属于较高水平。
周边配套来看，项目距离地铁8号线芦恒路站直线距离约900多米，2站可达前滩，南北高架距地块西侧约500米，公共交通和自驾通勤条件兼备。
板块内分布有上海桃花源、翡翠别墅、宝华源墅、华侨城十号院等成熟别墅项目，整体形成了一个与前滩紧密关联的高端低密居住区。
以前滩核心区为原点，一站地铁外是容积率1.2到2.5的小高层和洋房区，两站地铁外就是容积率普遍在1.0以下的别墅区，居住密度逐级递减，建筑形态从高层过渡到洋房再到别墅。
地块南侧临河，西侧为规划商住用地，东侧为规划公共设施用地和幼儿园，周边已进入快速开发阶段。
从定位上看，这个项目的逻辑比较清晰：在成交楼板价尚有空间的前提下，以1.05的超低容积率做纯别墅社区，距离前滩仅两站地铁，兼顾了低密居住品质和城市通勤效率，面向的是希望在成熟别墅区获得新一代产品的改善型买家。
来源：进深
作者：严明会
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