北京进深 徐迪 9月17日，通州宋庄新盘首开熙悦京晏取得预售许可证。

首批次为小区东南侧9栋楼，共571套房源。

户型面积段79/89/100/115/132/153/166㎡。

拟售均价约4.53万元/㎡。

  双国企近身肉搏

熙悦京晏所在地块成交于4月2日，由首开股份以17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

拿地5个月取证入市，速度不算太慢，但隔壁北投和璟已抢先开盘并完成六成去化。

并且，就在熙悦京晏取证的同一天，北投和璟剩下的9栋楼也取证了：

318套，备案均价4.42万元/㎡，比熙悦京晏便宜了1千+。

两个项目距离600米，北投和璟8月22日开盘，当月完成13.3亿的网签金额，用一周时间摘下北京月榜销冠。

前有一批次强势开局，后有二批次低价围堵，熙悦京晏要怎么定价？

这个难题，等待熙悦京晏的项目负责人岳洋回答。

熙悦京晏是首开今年的挽尊之战，也是首开新旧管理层交替的关键答卷。它关乎这家京城老牌房企品牌声量、市场口碑的背水一战，不容有失。

宋庄市场也就那么大，两个项目的客群几乎重叠，这波主力买家，是副中心公务员、安贞医院/儿研所（通州院区）周边医务线、政务外溢改善家庭。

这类人决策快、认地段、先入为主。北投和璟把预期钉死，好楼层、好户型一抢而空；

熙悦京晏再来，面对的是“北投看剩下的预算、北投挑完的客”。

更重要的是，岳洋的价格锚被对手定死。

正常逻辑：后开盘的可以“摸着对手定价”。但现实是——熙悦京晏所在地块，住宅楼面价约1.98万/㎡；而北投和璟的楼面价更低，约1.79万/㎡，每平足足便宜近两千。

从成本倒推，熙悦京晏可以定价更高的，但对面北投和璟已经把宋庄新房锚在“4字头”，买房人拿北投当标尺，定价权没了，溢价空间也没了。

而且，从产品形态来看，北投和璟是洋房为主，仅3栋小高；而熙悦京晏只在南排有2栋洋房。

反应到价格上，北投和璟首批取证房源的备案均价约4.54万元/㎡，熙悦京晏是4.53万元/㎡，北投和璟略高了一丢丢。

从成交来看，北投和璟的均价约4.03万元/㎡，相当于备案价的89折，当年行情下，这个折扣率不算低。

熙悦京晏的开盘价格能否超过它？有点难。

如果比北投和璟卖便宜，熙悦京晏地价更贵，它的利润率又怎么保证？

站在购房者的角度来看，太低的价格，也不一定敢买单，毕竟成本摆着。

  楼王被压了一头

首开熙悦京晏占地4.26公顷，建筑控制规模约9.24万㎡，包含两幅子地块，其中：

6032地块为住宅用地，占地3.88公顷，地上计容建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米。

规划13栋住宅楼，小高层为主，仅南排两栋为洋房，总计772套房源，户均建面115㎡。

西南角6031地块为幼儿园用地，地上建筑规模3040㎡，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

面积段79㎡-166㎡，跨度很大，相应的单价差别也非常明显，3.8万/㎡-5.1万元/㎡不等，从刚需到高改。

首批取证的楼栋从最小的79户型，到两座央景楼王栋，各种户型都覆盖到了。

起步79㎡小三居，位于东南角12#楼边户，也是小区唯一的11F洋房，共22套。

面积虽小，单价并不低，除了首二层和顶层房源，都高于均价水平。

89㎡三面宽三居两卫，位于12#楼中间户，以及西南角13#楼西侧单元，共72套。

这个面积段南向做到三面宽，双明卫，在北京还是比较少见的，只可惜都是中间户，得房率较79户型略逊一筹。

以上两种户型加一起占比不到12%，属于引流款产品。

其余房源均为小高层产品：

100㎡户型取证152套，115㎡户型111套，是本批次准售房源的主力产品，同时也是单价最低的户型，部分首层房源3.8万元/㎡。

132/153/166㎡，三个大户型都在靠近小区中央的位置，其中166楼王户，有4套偶数层房源的单价站上5万+。

熙悦京晏顶配建面达到166㎡，面积上超过了隔壁北投璟和149楼王户。

但是北投璟和出其不意地在小高层做了3套顶复，建面达260㎡，一步到位终级改善。

这个空中别墅的配置，直接把熙悦京晏的楼王户压了一头。

  楼栋排布

1、楼栋点状排布，整体呈北高南低。

北排18F；中间为17F-16F；南排两栋为洋房，北侧有退层：

12#楼为11F，13#楼东单元18F、西单元为7F。

2、架空层占比很大，13栋楼里有7栋做了首层架空。

这个项目的地上不计容建筑面积达到1437㎡。

大体量的架空层，除了泛会所空间和邻里共享空间，还有一部分承担物业用房、快递站、党群服务站等小区配套功能。

3、中央景轴+多主题园林系统。

东西双向景观大门，东侧配建口袋公园，与小区内部下沉庭院形成连贯景轴。

下沉庭院四周环绕风雨连廊，向内连接5个架空层楼栋，向外则自然延伸到西大门入口广场，形成一条归家与游园动线。

楼间距60米+，多个室外活动场地散落在各栋楼之间，与主景轴配合，可打造成多主题全龄段的社区聚场。

  户型亮点

产品线上首开拿出熙悦系2026新作，官方定调是献礼副中心10周年的“首开一号作品”。

首开熙悦系是首开地产继“国风”系列之后打造的又一住宅产品线，多选址于发展潜力较大的区域，并倾向于打造大规模的综合体或高品质社区。

熙悦京晏项目是首开地产在北京的首个四代宅产品，高赠送是最大亮点。

南向通面宽阳台，弧型转角接侧边飘窗，可以参考运河玖院一期的立面；北向是设备平台+挑高平台。

南边两栋小户型为主的洋房，得房率大概会创通州新高。

此外，顶配166楼王户，有大尺度错层阳台，奇数层在侧边，偶数层在北边，