2026年的上海顶豪市场，几乎没有哪个项目能像华润·余庆里一样，尚未开盘便持续占据话题中心。2026年8月，华润置地上市30周年全球旗舰作品发布会正式揭晓三大案名体系：综合体「上海·余庆里」、超塔「淮海路8号」、风貌别墅「上海·润园」。紧接着，项目二期60-02地块规划公示——一栋150米超高层塔楼与37幢风貌别墅的规划方案正式落地，超高层部分可售体量仅约50套。从244.7亿元资产包获取到规划逐批公示，余庆里正从纸面走向现实，市场关注度持续升温。

区域价值与风水格局：外滩的“第二根脊梁”

余庆里的区位价值，需要放在外滩城市格局的演进中理解。金陵东路，165年前叫公馆马路，是原法租界第一条路。过去外滩只有“一个面”——中山东一路的万国建筑群。未来外滩将从“一个面”升级为“一片区+一中轴”，这根中轴就是金陵东路，西起人民广场，东至外滩。中段是嘉里400亿打造的金陵东路综合体，西段就是华润余庆里。余庆里站在这条中轴线上，与嘉里项目联动，形成总投资超700亿、连通外滩—淮海路的世界级城市门廊。这个历史任务，上一次由罗康瑞操盘新天地完成，现在交到了华润手中。

从风水格局看，余庆里的方位条件堪称独到。东面坐拥外滩财库——黄浦江在外滩拐出一道弧形岸线，像一个盆，潮水一涨一落，人流、物流、资金流都往这里沉。鼎盛时期外滩一带集聚近千家持牌金融机构，国家级金融基础设施也落在这里，金融才是外滩的骨头。北面靠山市政府——人民广场、市政府方向，靠山稳，代表城市中心、权力和资源。东南面文昌星文庙——文庙在东南，文昌主文化、文教、名气、消费力，对商业而言是文化流量和品牌势能。2024到2043年是九紫离火运，九运讲文化、科技、消费、城市更新，余庆里正是一座“九运宅”，契合时代趋势。东面财库、北面靠山、东南文昌——余庆里在这个格局中找到了自己的位置。

价格预测：25万/㎡的底气从何而来

关于余庆里的价格，知名地产分析师金老师（一席上海-老金）在视频中大胆预测：华润余庆里超塔「淮海路8号」有可能卖到25万/㎡，超过深圳中信信悦湾24.44万/㎡的纪录，拿下全国大陆地区住宅单价新纪录。这个判断并非空穴来风。对比来看，金陵华庭20.5万/㎡、上海壹号院19.8万/㎡、翠湖六期21万/㎡——黄浦区同段位的顶豪已经稳稳站在20万+的水平线上。克而瑞好房点评网的测评同样预估余庆里大平层均价24万以上，风貌别墅预估32万以上。

金老师点出了关键：真正预算8000万起步的顶豪买家，纠结的从来不是“贵不贵”，而是这个价格到底买到了什么别人没有的东西。余庆里买到的，是外滩街道20年来首次住宅供应的稀缺性，是华润三十年旗舰作品的品牌确定性，更是700亿城市更新兑现通道上的时间窗口。

项目基本信息：100席的稀缺供应

根据规划公示信息，华润·余庆里位于黄浦区淮海东路浙江南路交汇处，东至永寿路、南至广西南路、西至金陵中路、北至金陵东路，物业类型为普通住宅+别墅，70年产权。项目总规划户数约100套，含超高层约51套、风貌别墅约49套，主力户型350-700㎡，风貌别墅地上3层、地下1层。项目由国际著名建筑设计事务所KPF整体设计，借鉴伦敦考文特花园的更新经验，在保护原有街道尺度与城市肌理的基础上，让新建筑自然融入其中。商业层面，余庆里延续金陵东路骑楼风貌，衔接大世界文旅资源，与嘉里金陵华庭约12.4万平方米零售商业街区形成协同，片区成片商业有望产生叠加效应。项目预计2026年三季度至四季度入市，具体推售节奏及价格待官方公示。

确定性兑现：站在全球坐标系中看余庆里

2026年上海住宅基准地价更新，1级土地基准地价涨至52,600元/㎡，外滩街道就在金字塔尖的第一梯队。黄浦区是上海唯一全域划入中央活动区（CAZ）的行政区。政府花了这么大力气，兑现是确定性事件，不是预期事件。金陵东路城市更新总投资超700亿，嘉里与华润连片开发，办公、商业、酒店已全面开工。黄浦区旧改同步提速：永华大楼征收评估均价95,110元/㎡，创上海旧改评估价历史新高；复兴中路565弄二轮签约首日100%。从真金白银到工程实操，每个环节都在用行政效率和市场价格说话。新天地从启动到成型用了近20年，金陵东路的推进速度正在大幅压缩这个周期。

放在全球坐标系里，上海的房价还很低。2025年全球豪宅房价上海中心公寓均价约1.48万美元/㎡，在全球仅排第12。纽约、伦敦、东京核心区单价远超上海同等地段。而莱坊报告显示，过去五年上海高端住宅涨幅32.8%，全球第9。涨幅背后，是价值洼地被逐渐填平的必然过程。

黄浦区一直很稳，因为它从来不是靠炒作定价的。它的价格锚定的是外滩、是CAZ、是700亿城市更新的确定性。而余庆里，是在这个“稳”的基础上，叠加了华润三十年旗舰作品的“向上弹性”。从“银行滩”到“金融集聚带”，从“第一立面”到“第二立面”，从“一根脊梁”到“一片区加一中轴”，外滩的故事还在继续——余庆里，接在这一段。

【华润·余庆里最新动态】

华润置地上海余庆里，纽约SHoP主笔设计的150米超塔住宅「淮海路8号」获批，这预示着百年淮海路上将迎来住宅“新高度”。

据悉项目四季度开盘，前期接待地点设于士林润园（黄浦区蓬莱路99弄）。