文/深圳进深 严明会

连续几天，满京华集团刷屏有点多。

上周五（9月18日），位于深圳光明的满京华金硕瑞府。

新一批房源取证加推。市场反响，貌似还不错。

而就在这两天，其位于龙岗坂田的另一个项目——臻悦府，总图也公布了。

这个项目，其实不大。建设用地面积9615.33㎡，总建筑面积7.97万㎡。

容积率5.54，计容积率建筑面积5.32万㎡。

主要由两栋住宅和一栋办公楼组成。

其中住宅为1栋一单元、1栋二单元，楼高30层、29层。

1栋三单元为办公楼，楼高22层。

两栋住宅，均是一层五户设计。

户数并没有披露，但机动车位有标明是483辆。

如果按两栋楼的楼高及每层户数配置计算，小区总户数大概在295户左右。

目前，臻悦府的产品尚没有太多消息传出。

不过此前市场传，大概率会有60多㎡的小户型。

项目总平图，看得出开发商很聪明。

因为地块小而且两条主干道交汇，其对项目路噪，做了诸多措施进行规避。

最大的杀手锏，是给小区建起一道建筑屏障。

01

虽然是首次公布总图，臻悦府给人的印象挺深的。

重要一点，是小区的园林，总图做得很细。

臻悦府正门有入口广场、水景，正门进来有景观廊架、水景和平台花园。

而在小区的绿化园林，人行的动线、格局、形态，都被很清晰地体现了出来。

这在深圳市场首次披露的总平图，还是较为少有的。

更重要的是，从整个小区的朝向，看得出开发商很聪明。

项目尽可能地去规避了一些地块本身的短处。

项目位于坂澜大道与环城路的交界处。

这个十字路口，平时来往大货车很多。加上地块本身不大，所以受影响不小。

开发商是怎么规避这一点的？

1）首先，对于环城路的噪音；

项目将22层的办公楼，放置在东北侧，很大程度起到了阻隔作用。

2）其次，对于坂澜大道的噪音；

项目将两栋住宅楼的阳台朝向，全部背对道路，也较大程度降低了噪音影响。

当然，因为地块实在是有点小，道路噪音只能说是减少了，影响估计还是会有的。

特别是1栋一单元，毕竟还是离道路挺近的。

而且还有一点，两栋住宅，均有两个户型直直对着办公楼，而距离又很近。

后续这些户型的视野、隐私问题值得关注。

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02

满京华臻悦府，其实为坂田街道雪象片区土地整备利益统筹项目留用土地合作开发项目。

在2020年8月，被列入深圳城市更新和土地整备计划。

去年11月，满京华才以旗下深圳市满京华雪象投资有限公司为主体中标。

企查查显示，满京华雪象投资由满京华集团（全称：深圳市满京华投资集团有限公司）持股90%。

另外，满京华商管（全称：深圳市满京华商业管理有限公司）持股10%。

满京华集团的董事长，为潮汕商人李绪华。

公开资料显示，李绪华最初从事汽车销售与服务业务，2005年开始进军房地产行业。

他还曾与鸿荣源的董事长赖海民、恒裕董事长龚俊龙、茂业董事长黄茂如等人。一同入围过深圳地产潮商20强榜单。

作为深耕深圳的本土开发商，满京华以城市更新为主已经开发了多个项目。

包括满京华云著、满京华云曦、满京华云朗、满京华云晓公馆、满京华喜悦里、满京华金硕等。

特别是作为光明狮山利益统筹项目的前身，满京华金硕存在感不低。2025年全年，该项目就以成交套数823套，位列深圳楼市网签成交第四位。

去年6月，项目四期满京华金硕悦府开盘。当时现场326个客户抢81套房，相当于每4个人抢1套房。项目开盘1个小时便售罄清盘，引起市场的注意。

不过，该项目前期产品，也传出一些问题和隐患。去年3月，就有媒体曝光，其一期产品满京华金硕华府有业主反映楼盘建设存在多种问题。

具体为，2024年以来，该楼盘的业主们陆续发现，楼道地砖、大门、园林、车库等，与宣传效果不一致。被业主质疑开发商货不对板、虚假宣传。

而在2025年12月，满京华金硕华府集中交付再次引发风浪。因存在大门无主灯、人车混流、草坪枯黄、墙面开裂等问题，项目一度引发业主拒绝收房。

如今臻悦府即将面市，满京华又将交出怎样的产品，值得期待。