文/上海进深 魏薇

象屿在上海又拿地了。

这一次，联合的是建发。

9月的上海第九批次土拍中，建发&象屿联合体以70.5亿元拿下大宁地块，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/㎡。

今年以来，象屿在上海明显加快了拿地节奏。算上此次大宁地块，其今年已经拿下2宗宅地，且都是以联合体形式落子。

与此同时，象屿还多次参与上海土拍，覆盖多个板块。

828新政之后，上海房地产市场细则并未明朗，部分房企开始放缓拿地节奏，象屿却还在持续出手。

加码上海

此次拿地，并不是象屿第一次踏足大宁。

早在2014年，象屿地产独立开发象屿大宁悦府，并将其定位为象屿地产品质升级作品和当年的重要代表项目。

12年前，象屿曾经独立站在大宁的聚光灯下。

12年后，它再次回到这里，身边多了建发这位合作伙伴。

今年6月30日，建发独自以72.89亿元拿下同板块081a-08地块，168轮鏖战，楼板价8.17万元/㎡，溢价率29.63%。

三个月后，建发与象屿联合拿下大宁另一宗宅地。

对象屿而言，这既是在熟悉板块的再次落子，也是借联合开发分摊资金与风险。地价加上开发成本，总投资将超百亿元。

建发与象屿双方今年已三次联手，参与地块包括4月开拍的徐汇长桥地块、7月开拍的徐汇桂林公园地块，9月大宁地块是二者的第三次联手。

下周开拍的上海十批次土拍中，象屿与建发联合体将再度联手，参与热度颇高的闵行古美地块争夺。

从一次合作，到连续出现在多个地块的竞拍名单中，双方的合作正在逐步加深。

今年以来，象屿在上海一共参拍了11宗地块，覆盖今年九个批次中的七个，仅二批次、八批次真如地块未见象屿身影。

青浦徐泾西虹桥、浦东唐镇、嘉定南翔是独立参拍的。其中，唐镇一役，象屿开局不久即退出争夺。七批次是象屿最活跃的一场，一天内参拍唐镇、孙桥、南翔3宗地。

虽然多次参拍最终未能落子，但从频繁现身到实际拿地，象屿在上海土地市场的存在感正在增加。

抢跑一步

从大宁到嘉定，联合开发已经成为象屿今年在上海拿地的重要方式之一。但象屿并没有放弃独立拿地的机会。

9月中旬，象屿旗下的上海象唯房地产开发有限公司，对宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a-25地块住宅项目招标，计划总投资186218.3万元。

该宗住宅用地将在9月29日的上海第十批次土拍中公开出让，地块容积率1.5，限高36米。

文件特定管理条文中规定：建议C7-a-25地块室外地面标高为9.0米，建筑高度从室外地面标高起算，出土量不大于约5.3万立方米。该宗宅地大概率为抬板社区。

新政落地后，上海房地产市场的政策环境继续变化，城市层面的配套细则尚未完全落定。在这种情况下，不少房企会选择观察市场，等待更加明确的政策信号和市场反馈。

至少从目前来看，象屿并没有因为市场环境变化而明显收缩上海的投资节奏。

它一边通过联合体拿地，一边独立参拍；一边在核心区域寻找机会，一边继续关注宝山等新兴板块。

换挡蓄力

这种变化，或许也与象屿今年的组织调整有关。

今年6月，象屿地产刚完成一轮重要的调整。原沪浙区域与江苏区域正式合并，成立新的上海区域。至此，象屿地产全国版图仅剩两个区域公司：上海区域、海西区域。

调整之后，上海区域的重要性更加突出。

对于新的上海区域而言，眼下的任务不只是拿更多地，更重要的是重新建立一套适应上海市场的开发节奏。

从今年已经落地的项目看，与建发、金茂等房企联合开发，可以借助合作方在产品打造、开发节奏和市场操盘上的经验；与此同时，象屿仍然保持独立拿地的姿态。

3月，金茂与象屿联合体以14.59亿元底价拿下嘉定新城JDC1-1703单元B06-01地块，随后打造了“象屿金茂·满嘉”。

项目首开115套，认购率达到400%，开盘10天实现100%网签，成为今年嘉定新房市场颇具代表性的项目之一。

在市场规则和企业内部体系都处于调整期的情况下，先通过合作项目跑通新的开发节奏，再逐步形成自己的产品打法，或许是一条更稳妥的路径。