北京进深 徐迪 保利北京首个抬板社区实景图来了。

近日，保利京华曜开放了样板间，起步124㎡和主力139㎡两个边户户型。

124㎡四居两卫

位于小区东排1#、3#、7#楼和西南角9#楼，共141套，户型占比31%。

是项目的起步户型，最低单价11.12万/㎡。

南向约10.9米三面宽，4.6米宽厅，过去得140以上户型才能达到这种尺度。

客厅联动次卧的双跨观景花池，采光与视野俱佳。

浅米浅灰色系装修，一些台面和柜体又有一点洒金的效果，整体配色比较轻盈，更适合年轻客户。

细节上融入了新中式风格，客厅墙面水墨晕染效果，电视背景墙选用的也是山水纹天然石材，兼俱现代质感和东方韵味。

270°环幕主卧，曲面落地玻璃窗，把整个景观面完全打开。

从吊顶到柜体，包括墙面倒角，大量运用弧型，柔和雅致，并且显得很有设计感。

主卫奢石双台盆，次卧可以做出步入式衣帽间——这两种配置在120面积段也是不多见的。

大面宽在视觉上更震慑，但是进深足够的话，空间就能支撑起这些实用的功能性设计。

北向灵动双卧，多场景切换，满足全家庭成长需求。

可根据家庭结构变化调整为书房、儿童房或老人房，实现空间的生长性。

从二人世界到三口之家再到三代同堂，室内格局可随家庭成长而进化。

整个户型的功能分区明确，收纳是一大亮点。

独立电梯厅衔接玄关，厨房北向外接家政阳台，厨房的交标也非常高。

139㎡四居三卫

位于小区中间的4#、5#、8#、9#楼，共208套，户型占比46%，是项目的绝对主力户型。

单价约11.63万-12.58万/㎡，主力价格段集中在11.8万-12.3万/㎡区间。

虽然建面小于140，但基本已经是大平层的空间感了，属于高端改善产品。

并且做了超多细节，多种材质的拼接，颜色的搭配，用料的层次感和复杂的工艺工法，有颜有品，能看出开发商对这个户型的用心。

南向设置双套房设计，满足多代同堂家庭的居住需求。

北向同样是可变空间，按照家庭个性自由调整为书房或客房。

三卫设计满足多人口家庭高峰使用时段需求，三世同堂早起洗漱、如厕都不用排队了，这个是真正意义上的四居。

相比124㎡户型，139㎡的尺度感也更加突出。

南向面宽进一步拓展至约11.7米，8米宽的花池，景观视野更加开阔，抬板社区的立体园林尽收眼底。

双玄关设计提升入户仪式感，玄关柜和家政间一体化隐藏设计，家务动线短捷高效。

餐厅带岛台，造型别致的餐边柜呼应，豪宅感很突出。

厨房也有270度转角窗，情绪价值给足，外面的生活阳台也是一大亮点，尺度足够大，能撑起很多场景，种花、养宠物、晾晒、运动，也可以做成第二厨房，日咖夜酒，随意安排。

保利京华曜已于9月20日取得预售证，备案名为“曜安佳苑”。

全盘9栋楼一次性入市，共450套住宅房源，拟售均价12.03万元/㎡。

这是保利北京首座曜系产品，也是北京首个进入销售阶段的抬板社区。

当前北京抬板社区正成为市场热点，各大房企纷纷布局抢占先机。

从拿地时间来看，该项目比华润万北京澐玺晚20天，但总平图于同一天公示，更是在预证获取上实现反超，率先拿到预售许可。

项目占地3.6万㎡，规划地上建筑面积约7.47万㎡，容积率2.0。

规划9栋7-18F洋房和小高层，住宅建面合计6.22万㎡。

作为内城难得一见的全抬板社区，项目以10米台地高差叠加2.0低密指标，实现地面纯粹园林与立体归家动线。

面积段124/139/149/153/180㎡全四居。

赠送手法多样且豪橫，包括转角空中庭院（奇偶阳台）、嵌入式阳台、景观花池、大尺度设备平台、侧边飘窗等。

一房一价表解锁隐藏户型

· 起步124㎡户型，位于小区东侧和西南角。

共141套，户型占比31%；最低单价11.12万/㎡。

· 主力139㎡户型，共208套，户型占比46%。

·149㎡边户/153㎡中间户，位于小区中间的几栋楼，共76户。

其中149边户是小高层产品，153户型虽是中间户，却位于小区仅有的两栋洋房里，得房率也不低。

这两栋洋房一南一北正对着中央下沉庭院，北侧2#楼总高7层，南侧6#楼总高11层。

· 顶配182㎡户型，在中央楼王6#楼的边户，仅21户。

值得一提的是，小区单价最高的房源既不是大户型楼王户，也不是次顶层，而是南排8#、9#楼的首层：

从楼盘表来看，这两栋楼的首层单价都高于同楼栋房源，单价从14.9万-15.4万元/㎡不等。

结合抬板设计来看，大概率是做了下跃或挑高LOFT，或者送花园小院等复合产品形态。

这两栋楼位于小区南侧两翼，毗邻既有老旧小区及南侧养老设施配套，存在外部界面成熟度不足、景观资源相对有限的客观条件。

通过垂直维度的空间延展，可以增加赠送空间附加值，对冲不利因素，来实现首层房源的溢价突破。

二环两大豪宅同台炫技

丰台太平桥0001地块成交于5月19日，由保利发展以41.544亿元拿下，成交楼面价约5.76万元/㎡，溢价率15.4%。

在它之前的4月30日，华润置地以57.71亿元底价摘得万泉寺0007地块，折合楼面价5.85万元/㎡。

两个项目同期出让，同在二环外，直线距离3公里，位置都非常核心。

万泉寺项目靠近地铁菜户营站，太平桥项目则邻近六里桥东站。

一手衔接西城成熟配套与人脉圈层，一手承起丽泽商务区金融红利，主城配套非常成熟，学铁商一站式配齐。

开发进展也基本持平，这让丰台楼市成了今年北京的焦点。

华润万泉寺项目近期已发布案名“北京澐玺”，并做了详细的产品解读。

主要是围绕抬板社区和滨水住宅这种独特的集合，重构了高端住宅的景观逻辑与生活动线，很多设计在北京楼市都是开创之举，包括抬板6米，首二层架空等。

相比保利京华曜，北京澐玺体量更大，地上建面超10万方，规划11栋住宅楼，全是高层产品，大约500套房源。

同时面积段也更大，建面约150-260㎡，起步就是四面宽，叠加错层转角阳台等设计，极大提升了滨水住宅的居住价值。