北京进深 徐迪 10月19日，海淀区宝山村整体改造项目二期用地深化调整方案公示。

本次规划调整是为推进海淀区城市建设，落实北京市住宅公共空间品质提升、海淀区新建高品质住宅等相关政策要求。

项目位于海淀区四季青镇，北至田村路，东至巨山路，南至阜石路，西至西五环，地理位置处于海淀西山豪宅区的核心辐射带。

规划范围内共包含8幅二类城镇住宅用地（R2），总建筑规模可观，且各项指标显示出明显的高端改善型居住区特征。

东南角的0016和0017地块，就是正在强销阶段的中建壹品海宸元境和北京隅海岄，成交均价在8.3万-8.5万元/㎡。

1、双盘领跑，确立区域价格锚点

具体来看位于规划范围东南角的1412-0016和0017两宗地块，即目前市场热度极高的“中建壹品·海宸元境”与“北京隅·海岄”项目所在地。

除去已建成小区的07地块（阜石路39号院）、09地块（碧桐园）和14地块（绿谷雅园），包括海宸元境和海岄两个项目所在的5宗新住宅地块，容积率都在2.1的水平。

结合36米限高，是当下北京核心区比较稀缺的洋房社区，标准的改善型居住形态。

0016和0017两宗地块于2025年6月5日完成出让：

海宸元境所在的0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡（溢价率1.76%）。

规划11栋7-11F洋房，共414套房源，主力面积段为99/107㎡三居和123/139/181㎡四居。

它东侧的0017地块案名为北京隅海岄，由金隅地产以33.64亿元总价摘得，住宅楼面价5.73万元/㎡（溢价率1.48%）。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，主力建面129㎡，另有108㎡三居，顶配产品为145㎡户型。

两个项目同于去年11月27日取得预售许可证。

海宸元境预售均价约9万/㎡，目前网签310套，去化率75%，成交均价8.34万元；

北京隅海岄预售均价9.3万/㎡，目前网签330套，去化率72%，成交均价8.51万元。

作为区域先行者，这两个项目目前正处于强销阶段，其去化情况将直接验证市场对海淀西部高端改善需求的承接力，也为后续地块的定价提供了重要参考。

2、新地块批量供应，丰富产品梯队

本次规划范围内涉及的阜石路39号院、碧桐园、绿谷雅园等住宅项目，均已建成入住，不属于本次新增供应地块。

真正具备后续供应潜力的，是宝山北街、宝山中街沿线新梳理出的3宗二类城镇住宅用地：1412-0008、0011和0013地块。

三宗地块位于海宸元境和海岄北侧，同样是2.1容积率+36米限高，地块条件和体量都差不多，意味着未来大概率仍将以7-11层小高层/洋房为主，形成与现有项目相近的产品形态。

三宗地块紧邻规划中的九年一贯制学校，若后续入市，将与海宸元境、海岄共同构成宝山组团的主力供应，也意味着该板块新房竞争将进一步加剧。

整体来看，宝山村二期新增供应并非简单复制现有项目，而是通过2.1容积率洋房 + 1.17低密地块的组合，形成从刚改到高端改善的完整产品谱系。

随着这3宗地块逐步进入供地节奏，海淀西部新房“断供”局面有望得到缓解，但板块内项目之间的产品力竞争也将更加激烈。

3、现房时代，全龄教育与生态资源满配加持

除了住宅用地，本次规划还强化了公共服务设施的落地，构建了“15分钟高品质生活圈”。

教育资源全龄覆盖， 规划明确落实了中小学用地（1412-0003，2.21公顷）、两幅幼儿园用地（1412-0012、0015）以及一幅高等教育用地（1412-0037）。

特别是中小学用地的独立占位，解决了新盘业主最关心的子女教育问题，极大提升了板块的长期价值。

项目周边及内部穿插了多幅公园绿地及林地。结合西侧的西五环防护绿带和南侧的阜石路绿化带，整个片区被生态景观包裹，符合公园城市的建设理念。

在北京市全面推行商品房现房销售试点的背景下，宝山村二期用地的深化调整，也体现了对未来开发模式与市场逻辑的重构。

当新房作为现房呈现时，周边的学校、公园绿地不再是远处的规划蓝图，而是下楼即达的生活场景。这种“房-校-园”一体化的即时兑现能力，是现房制下这批地块区别于远郊期房的最大核心竞争力。

宝山村二期这批地块的规划调整，某种程度上也可以实质上是在为“现房销售”做铺垫。

通过锁定低密、限高等硬性产品指标，配合教育资源的同步落位，确保了未来入市的项目不仅是物理空间上的高品质住宅，更是生活方式上的确定性交付。

这对于正处于调整期的北京房地产市场而言，无疑是一剂强心针。

随着高品质住宅群的落成以及周边产业园（如益园文创基地等）的成熟，四季青板块将更好地承接中关村外溢的高知人群，实现区域内的职住平衡。

在海淀土地稀缺的背景下，这片兼具低密属性与完善配套的“准豪宅区”，有望重塑北京西部楼市的格局。