福州库存透视：238万㎡存量压顶，仓山晋安扛走8成半-乐居财经

福州库存透视：238万㎡存量压顶，仓山晋安扛走8成半

乐居财经 299阅读 2026-10-25 13:06

一、总量：213个项目、237.8万平方米、约1.97万套

CRIC系统2026年9月福州五区普通住宅狭义存量监测显示（已剔除停售项目），五区共有213个项目存在狭义库存，合计约237.8万平方米、19683套，套均面积约120.8平方米。

参照2026年8月全市商品房单月成交约8.11万平方米、655套的流速，消化当前狭义存量约需两年半以上，且尚未计入广义库存与潜在供应，去化压力不容忽视。

二、区域结构：仓山独占一半，鼓楼走上"纯改善"独木桥

仓山区以112.79万平方米、10051套居首，占五区总套数的51.1%，69个项目遍布会展、南站、奥体、三江口、帝封江、烟台山、金山等板块；晋安区82.94万平方米、6743套，占34.3%。两区合计约85%，是去化压力的主战场。鼓楼、台江、马尾三区合计仅约41.6万平方米、2889套，占比不足15%。

鼓楼区尤为特殊：26个项目仅452套库存，套均面积高达189.6平方米，基本为尾盘和小体量楼盘在售，已完全进入"纯改善、少而精"的市场形态。台江区主力项目4个，为建总乌山梧桐序、榕发锦樾、福厝凤鸣天玺、新榕安岚。

三、面积段与主力项目：90-144㎡刚改产品是库存基本盘

全市库存按套均面积段分布：90平方米以下约2960套（15.0%）、90-120平方米约6958套（35.4%）、120-144平方米约5641套（28.7%）、144平方米以上约4124套（21.0%），120平方米以上改善产品合计约占一半。

库存套数TOP10项目中，仓山占6席、晋安占4席：凯佳天俊花海里（1307套、套均仅40平方米）、大东海江山府（1014套）、建总流花溪（805套）、新榕云和悦（766套）、中海锦江城（670套）、武夷栖溪云谷（568套、近12个月零成交）等。全市库存超百套的主力项目共62个，其中晋安23个、仓山27个，合计占八成——主力在售项目的去化表现，基本决定了福州楼市的整体成色。

四、去化周期：仓山26个项目超两年，四成项目近一年零成交

按近12个月口径，去化周期中位数鼓楼6.6个月最优，晋安15.0个月，台江22.8个月，仓山29.4个月垫底。仓山69个项目中26个去化周期超24个月、36个超12个月；晋安超24个月的也有11个。更值得警惕的是，五区共有89个项目（占比约42%）近12个月去化周期为0，即全年无成交备案，多为桂湖、琅岐、亭江等外围板块的"僵尸盘"（如武夷栖溪云谷、福州温泉城、龙登山居岁月、城开中庚香海世界）及中心城区尾盘。

结语

福州五区住宅市场当前呈现"总量偏高、结构失衡、冷热分化"三重特征：狭义库存237.8万平方米、约1.97万套，静态去化需30个月上下；压力高度集中于仓山外围板块与晋安桂湖等"僵尸盘"聚集区；90-144平方米刚改产品构成库存基本盘，鼓楼已彻底转向高端改善。对房企而言，主力项目的定价与推盘节奏决定板块预期，尾部项目则需借助收储、转型或价格出清尽快退出；对政策端而言，控增量、去库存、防止滞重盘拖累板块价格，仍是下阶段的核心命题。

注：

1、数据来源CRIC系统，福州五区普通住宅狭义存量监测，研究样本为已经取得预售销售许可证的房源；

2、统计时间：2026年9月；去化周期为近12个月口径

本文由【克而瑞福建研究中心】分析师郭甜甜撰写，【克而瑞福建研究中心】深耕福建房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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