乐居财经 王帅  “资本助推房租上涨”，“自如甲醛房风波”，“租金贷的P2P魔影”，长租公寓正遭遇史无前例的危机。9月21晚间，乐居财经特邀北上广深6位媒体机构大咖进行一场夜聊。

  【背景】9月20日，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。”

  主持人：

  房租金融，租金贷会不会是第二个P2P？

  “集中式长租公寓”品牌企业，如旭辉领昱、龙湖冠寓、万科泊寓，这种开发商的长租公寓与市场的散租，区别在哪？

  乐居财经总经理 陈海保：

  消费者享受着表面“押一付一”的租房服务，实际上，消费者以绑定本人名下储蓄卡作担保的形式，通过第三方互联网金融公司，向指定银行申请了贷款。

  这个互联网金融公司将租户需要缴纳的租金总额，一次性转账给住房租赁企业，住房租赁企业获得了资金来争取更多的房源抢占市场，而消费者需要按月缴纳房屋租金以及服务费。

  大家为了圈市场，拼命加杠杆，结果哪怕有一小半长租公寓爆仓，也有无数租客业主遭殃。

  《呦呦鹿鸣》创始人黄志杰：

  运营公司的责任在哪里？他在责任链条中好象消失了。刚我看了新闻，据广州市房地产中介协会统计，从2017年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，倒闭原因主要为经营不善、资金链断裂等。

  有8家长租公寓爆仓、倒闭，并不奇怪，因为在责任链条中，这些公司是不存在的，一个没有责任的人，有为所欲为的倾向

  消费贷模式中，中介作为既得利益方，应当有法律责任角色，但是目前缺位，监管设计上应予关注。

  深圳长租公寓行业协会副会长兼秘书长罗凤鸣：

  租金贷是公寓方为快速回笼资本而采取的一种融资模式。

  1、正常来讲，它可以缓解房东的资金压力，加速市场发展。但前提是必须尽到告知租客的义务，如果租客拒绝，当然不能霸王硬卖。

  2、不管用p2P的钱还是用自己的钱还是用资本或银行的钱，如果冒进或者经营不善都有资金链条断裂企业倒闭的风险，适用于每一个行业，并非长租公寓特例。

  3、二房东模式的漏洞之一就是，如果二房东可以快速回笼资金，一旦出现问题，便有跑路的动机。这是属于市场监管的问题。

  对于创业型的长租公寓企业来讲，的困境就是，行业利薄，规模是唯一的出路，要想跑得快必须放杠杆，如果经营管理跟不上，风险如影随形。

  21世纪经济报道编委袁一泓：

  租金贷的问题主要监管不到位，甚至是监管缺位的问题。租金贷有可能会陷入P2P的陷阱，但监管跟上了就可以防范风险。

  长租公寓作为一个行业，它的商业模式最重要的点就两个，一个是资金成本，一个是税收成本，在税收成本现阶段不可能降的情况下，它必须在资金方面找到一个成本比较低的渠道。自己开发建设自己持有的长租公寓，这种重资产模式，是暂时找不到盈利模式的。租金贷，迫不得已找到了一个融资模式。但在互联网金融严厉调控监管的背景下，它被遏制住了。

  这里我想举例龙湖的长租公寓模式。龙湖的长租公寓目前都不是自己新开发建设的，而是收购改造而来的，它的资产比较轻。同时它又找到了自己的资金渠道，与新加坡的政府投资公司GIC，加拿大的养老基金等，建立了战略合作关系。资金成本是比较低的。这样龙湖长租公寓最有可能最先找到盈利模式。

  易居克尔瑞深圳区域总经理陈洪海：

  上半年长租发行了3家REITs——碧桂园、旭辉、保利。由于长租重资产模式，房企在资本化上占据绝对优势；此外，权益级认购仍难获得投资者认可，以领寓为代表，发行周期就特别长；再者，首市场利率和资产现金流能力影响，发行利率或上升。

  避免陷入p2p，或者如何监管REITs后资金流向，不仅需要运营者的信息披露、透明化，还需要政府市场监管。

  《豪言》出品人张文豪：

  租金贷跑路这个事情，我觉得也是很奇怪，表面看这个事件发生的程度很激烈，但是原因简单的不得了。就是说别人按规定不能做的事儿你做了，比如说你做的资金池都在你的帐上，但是你不监管，这个问题解决起来不难，不让他们胡干就可以了，这个事情没有太大的逻辑性，就是不管的太凶了，完全变成金融的问题。

  长租公寓始终不是赚大钱的生意，其实也就是美国多一些REITs，主要是因为贷款的利率很低。另外房地产有周期，有一些房源的进入是在房地产市场的熊市阶段进了一批货，再加上贷款的利率很低，再加上REITs的投资者要求回报率不高，是多种因素加在一起。而不是企业主动想做可以赚大钱的事儿。我是这么看的。