乐居财经 吕秀伦 发自苏州 4月12日，中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会在苏州举行。该年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，以“新形势 新思维 新动能”为主题，聚焦行业热点话题，荟聚业界翘楚，多种形式探讨商业地产的现状与未来。会议为期两天，乐居财经作为首席合作财经媒体全程报道。

  在主题为“新形势 新思维 新动能——纵论资本市场”的高端对话中，华夏时报总编辑水皮、宜家购物中心（中国）管理有限公司总裁丁晖、路劲地产集团董事局主席单伟豹、中信资本控股有限公司高级董事总经理程骁远、旭辉集团副总裁王寿庆、塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华共同探讨资本市场的变化。

       张国华：先回应一下主持人刚才问的问题，也包括我们最开始谈到的REITs的问题，特别是市场的问题，我说一句塔博曼是REITs公司，是1992年美国公开上市的REITs，也是美国商业地产最早上市的公司。我们进入亚洲市场是2005年进来，现在是除了美国之外，美国主要的市场都有我们的产品，在美国开发的购物中心零售可出租面积，可能是上亿平方英尺，开发非常多。在亚洲、在韩国和中国，韩国最大的单体购物中心叫星田开业购物中心开业三年非常好，是和新世界集团合作的。然后在中国，和王府井开发的项目在西安都已经开业了。

       今天我想回答第一个资本的问题，第一个我所工作的几个公司，现在的塔博曼确实是信托基金。另外在这之前，我再加拿大公司工作过，是加拿大最大的退休金、保险金机构的公司。我从西方的公司来看，整个的零售地产，确实是信托基金和大的机构基金在做，而且很多是退休基金和保险金在做。讲到中国市场，我们也在这个市场数十年，也做了一些项目。我们目前这块确实是资本的工具不完善，我是深切体会到这一点。只靠银行的贷款发展零售商业地产是有很大的局限性，原则上是不行的。因为零售商业地产是一个长期投资、长期持有的产品形式，就是获得长期投资的，但是我们很多的资金都是短期资金，这是为什么今天在市场上还存在着散卖散租的现象存在，也是由这个原因造成的，不是因为我们不愿意那么做，而是没那么条件那么做。所以REITs的发展，对中国零售市场健康的发展是非常重要的，应该具备很多的条件，应该共同往前推进。

       刘晓兰：谢谢丁总，接下来把话筒交给张总，同样也是外资的开发商，您是如何看待中国的市场，作为企业的话，您是否也是有这样的资金优势和退出优势，来中国掘金这样一块市场。

       丁晖：我们进入中国购物中心行业是十年了，开的购物中心已经四年了，我们在长沙、西安、武汉在做一些项目，还有十几个宜家的改造项目等。刚才有位嘉宾讲了，其实资本进入的标的最重要的是你能否有长期稳定可提升的回报，而长生稳定可提升的回报，它的根源在于你是否有非常好的运营、管理的能力，这恰恰是宜家集团的核心能力，因为我们来自于一个零售商，我们最关注的其实是消费者的需求和我们自己对运营的管理，所以我们三个购物中心，第一期投资投了一百亿左右，去年我们也请CBRE做了资产评估，三年开业以后，我们资产的价值提升了50%。所以我想可能到今年和明年，大概我们提升到70%、80%，也就是一百亿投进去，5年之内我们的资产能升值70—80亿，这充分证明了我们整个的招商和资产管理的能力。

       刘晓兰：第一次了解到宜家进军做购物中心还是蛮强的，然后是自有资金没有压力，但是未来开放股权合作和基金合作的话，投资回报率一样会进入到中国整体的水平，我非常关心的是如何确保投资人的预期收益回报？第二个持有重资产，如何与资产证券化进行接轨？

       丁晖：后面会回答。第一个就是城市中心化策略，可以租了，当然我们现在中国买了很多地。第二个是小型化策略，大家看到宜家过去都是3万、4万平米，都是个巨无霸的单体，再加上荟聚中心，都是巨大的。如果我们把荟聚和宜家就像XL，就像买衣服一样。荟聚小一点，然后M，1—1.5万平米的宜家，然后S的宜家，5000平米的宜家，也会开设2000平米的XS的宜家单品店，所以我们的中心也会根据宜家的变化体量也会可大可小。第三个是线上线下做融合，宜家在全国150个城市上了线上购物的平台，这是去年10月份上的。第四个刚才讲旧城改造，现在我们提出旧店改造策略，20几个宜家都是3万、4万、5万平米，我们可能缩成2万平米的，剩下来多出的给到汇聚改造，然后给到宜家家居结合在一起。

       第五个是荟聚中心策略，将来不管是大还是小，产品更加多，它可以是大荟聚、小荟聚，是大宜家、小宜家，也可以是SOHO产品或者是酒店产品。让宜家成为沟通、交流的平台。在这些策略的前提下，意味着我们必须开放合作，一个是我们的资本方，我们现在在考虑我们现有的购物中心，我们欢迎资本在考虑，我们现在在计划引进股权资本来购置我们的股份，我们过去是要开放的，现在从来不开放，然后我们在前道，我们考虑设置房地产基金来进行投资，过去我们从未开放，这也是一个变化。现在是运营合作，我们现在合作，去管理和运营别人的购物中心，我们的运营能力是强的，同时在宜家的改造过程中，遍布全国这么多的二线城市，我们也愿意开发宜家小型的商业，让别人代我们进行资管和管理。总体来说资金到目前为止都是自有和银行融资的，但是将来在资本方面会更加开发。

       刘晓兰：如果选择城市作为购物中心的话，你宜家的主业零售会作为主力店之一吗？

       丁晖：其实坐在话题讲资本我还蛮奇怪的，因为宜家不太用外面的资本，宜家也没有引进资本方或者是什么基金。因为宜家本身的资金实力非常强大的，亚太区总裁说我们这家公司就没感觉到缺钱。我们曾经在账上上千亿的现金摆上面，王秘书长把我放到这个台上讲资本，确实宜家在考虑一个问题，这个世界在变化，我们很多的战略，或者是我们的决策也在做一些变化，现在其实我们考虑一个是我们要引进一些资本，跟资本进行合作。

       第二个我们讲的是资和管，在运营管理方面我们也会开放合作。这基于什么样的背景和什么样的决策呢？可能今天大家也是第一次听到宜家在讲这个，我把它总结了大概是有5个我们决策和策略的变化。第一个我们在中国开了三个购物中心，还有三搁在布局，包括20几家宜家家居开业。我们过去的选址不在城市的核心地带，都在边缘的地带。而现在我们做了一个战略，将来要城市中心化，更多进入到城市核心的地段，采用租赁或者是采用购置现有物业的方式。

       刘晓兰：程总代表资本方对中国未来的信心，投资回报他觉得比写字楼还乐观，这个角度是我第二个听到。有另外一个资本也说他现在重仓二线城市的购物中心，因为他认为二线城市的购物中心没有过渡竞争，而且它的基础资产和整个的成本相对闭一线城市来得低，所以从回报率来说，有时候不亚于一线城市的购物中心，对于未来资产证券化具备更好的条件。所以这对于在座的各位做购物中心，我觉得是一个比较利好的正向的信心。

        说到这里，考虑到REITs在国外是十分成熟了，但是整个的比例，中国和国外的比例差的差距还非常大，但是考虑到一个原因，可能就是目前中国的资金来源的成本其实也有很大的障碍，所以我把这个球抛给今天在座的两个外资背景的代表。

       我觉得无论是我们在做的宜家的丁总，还是塔博曼，两位是否从另外的角度跟我们分享一下对我们本土开发商来说，在资金来源上你们是否有一定的优势，我不太知道你们的资金来源，另外宜家第一次在中国开了购物中心，而且已经开始布局好几个城市，是否也看上了中国未来存量资产的一个巨大的市场，就像程总所说的，其实中国有巨大的洼地，想请两位外资背景的开发商。 

       程骁远：刚才水皮先生说了，这是关于政治上和政策上比较多的考量。我想说几个数字，现在美国大致上类REITs规模是1万亿美元，您刚才说40几个产品，我们也就一千亿人民币，还是一个类REITs，不是真正的REITs，第二个全球的大部分的主权基金、退休基金和保险公司，大家对房地产的配置10%—15%。最近我看了数字，中国保险公司最进取的平安配置到5%，大部分是1%，大部分还是优先劣后，真正的股权投资非常少。况且不说社保和养老基金，一分钱地产的投资可能都没有，所以这两个市场特别大。第三个中国是增量的资管最大的一个国家，美国已经发展了很长的时间，我们看中国的GDP的情况，包括每年的增长，经济总量超过美国以后，老百姓在银行的存款也好，我们机构很多需要投资的资本也好，这个量是相当惊人的。还有一个数字我也坚决相信，中国是未来世界上房地产投资最大的市场，就是看看我们北上广深，当时我们有一个数字说北上广深加起来几乎可以买整个的美国怎样的，这个数字我不了解，但是无论怎样，我们还是处于一个发展非常早期的阶段。从这些数字来看，也不难理解，当时我们为什么要投入商业地产，当然商业地产您刚刚说为什么过去看到更多的都是购物中心，而不是办公楼，因为办公楼的回报太低，购物中心我们看到包括我们的印力丁总去年、前年收购凯德，回报率达到6点几到7%，像这样一种回报，在其他的资产类别是找不到的，我都跟我们的投资人说，现在你去买一个物流，只给你5.5—6%，买一个商业的6.5—7%，通过您的管理到8%、9%、10%都是系有可能的所以资产来为什么有那么多的类REITs是以购物中心作为底层的资产。

       另外一个政策方面，国家考虑比我们更深入，但是我觉得一说房地产市场，其实大家说的都是住宅市场，商业地产其实就是一个附属品，一人得病全家吃药，基本上我们要压制房地产，不管你商业、住宅的，就给你先压一压，不要放那么快。我记得当时跟我们的兄弟单位中信金石，中信证券，十几年前我们在北京拉了一个群叫“中国REITs研究小组”，不断的进言做很多的工作，包括亚洲的协会也好，但是我相信春天还是会来的，只不过是今天、明天还是怎样的，我相信或许要等一段时间，我想政策支持的这些REITs会出现，包括养老的也好，公寓也好。从需求，我认为这是发展的必经的趋势。

       刘晓兰：好的，非常棒，一会儿我再追问。我先把这个问题抛给陈总，因为你代表资本方，这两年中信资本已经收购了好几个购物中心，理论上购物中心在所有商业资产里面经营难度是最高的，但是中信资本在这里面做了一个切入口，但是我想问的是作为资本投资的视觉来看，如果你认为中国这么快的发展，类REITs到了这样的规模，而且中国的存量资产这么大的需求，如果中国真的推出公募REITs的话，你觉得具备条件吗？

       水皮：一两年内看不到。

       刘晓兰：所以你觉得还有一定的距离。

       水皮：我觉得关键是政策，因为房地产真的是牵一发动全身，从最新的信贷数据来看，新增贷款，房地产占到70%左右，房地产稳，金融才稳，现在意义就在这里，但是房地产的贷款数额在金融系统摆明了地位真的是牵一发动全身的，在目前的割据形成下，REITs的产品能否完成我们的期望值，不取决于我们，实际上是取决于宏观政策上的一个进度的把握。我觉得还会有段时间，因为整体现在来讲，房地产市场是稳，就是由过去的前两年的高压、打压到现在的维稳，现在的取向是非常明确的，是维稳的趋向，还没到刺激的时候，什么时候房地产市场需要股市一样救市了，需要用刺激政策来对冲它切实下行的压力的时候，我觉得刚才我们提到的REITs这样的产品才会放开，不到那个时候不会放开。

       刘晓兰：今天的会与往年有没有改善，我自己听到现在，我觉得关键词不一样了，今天谈得更多的是资管两个字，第二个反复强调的是消费者，我觉得更关心到了底层消费者的需求，来考虑我们的商业。第二个已经到了我们的增量到存量，大家已经不可非议了，所以存量时代面临的是资管的问题，还有一个最大的改变你没有发现，过去连资本分论坛的对话节目都是我主持，基本上放到了分论坛，这次王永平会长说因为到了资本的时代，我们存量资产、到了关键的时刻，就是资本。今天我们把资本放到了主论坛，我认为是这一轮会议里面带给我看到与往年非常大的不一样。

       我给大家举几个数据，从数据开始讨论。

        第一个是中信的陈总，2014年中信启航做的首单的REITs，但是到了2018年，中国到现在做了43单的类REITs，整个规模是907亿，中国的类REITs在商业地产里面，购物中心占比最高，27%，我没想到，我原以为是写字楼，写字楼只有26%。这几个数字我看到了一个非常有意思的现象，就是过去的4年，中国的商业资产进入到资产证券化这个轨道，已经是挡不住了，但是大家都知道类REITs，实际上距离我们真正的公募REITs还是有一定的距离，无论是底层的投资要求和门槛，还是从税收，政法规法律，还有征信和投资期限等都有一定的距离。

       基于以上的原因，我抛给嘉宾不一样的问题，希望你们代表不一样的角色。坐在我边上的是著名的财经专家，希望您站在您的视觉跟大家分享一下中国到今天的格局，公募REITs推出来，无论是从法律法规，还是政策上来讲，还有多长的路要走？

       【高端对话：新形势 新思维 新动能——纵论资本市场 】

       一切都在变。变化除了消费者，还有资本市场。从新派公寓征召上市到ABS、CMBS热，商业地产与资本市场的关系正在迅速升温。商业地产打通资本市场的通路，如同打通行业的任督二脉？

       主 持 人： 刘晓兰  上海溢臻投资管理有限公司董事长

       对话嘉宾： 水皮  著名财经评论家  华夏时报总编辑

       丁晖  宜家购物中心（中国）管理有限公司

       单伟豹  路劲地产集团董事局主席

       程骁远  中信资本控股有限公司高级董事总经理

       王寿庆  旭辉集团副总裁

       张国华  塔博曼亚洲中国区董事总经理