文/乐居财经研究院 杨倩

  2019年，德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股集团、景业名邦集团陆续登录资本市场。从成立到上市，中梁、银城、德信、天保集团用了超过20年的时间，新力只用了短短9年，一时成为地产圈里最年轻的资本市场新贵。不过，这个纪录仅仅维持了20天，就被成立仅6年的景业名邦集团打破了。年轻的景业名邦自带光环，主席陈思铭是雅居乐副主席陈卓贤的长子。

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  上市首秀：中梁控股完胜

  同年上市，不免被拿来比较。6家房企的第一次交锋，是他们的上市首秀。这一局，中梁在新晋上市房企中脱颖而出。发售价5.5港元/股，上市首日股价上涨7.21%，募资净额高达27.3亿元，全面争第一。

  除中梁之外，5家房企发售价在2-4港元之间，上市首日股价，景业名邦、天保集团上涨超2%，德信、银城收平，仅新力微跌0.75%。不过，新力的募资净额接近20亿元，仅低于中梁，德信、景业名邦募资净额分别为14.3亿元、12亿元，银城、天保集团不足10亿元。

  这6家房企上市后的首份年报成为年报季的焦点。成功上市后，业绩增速还能维持吗？盈利、偿债能力等方面有所提升吗？

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  规模：

  中梁、新力领跑

  德信2020销售目标增速20%

  新晋上市的6家房企，规模差距悬殊。中梁的总资产、市值、销售额分别为2245.20亿元、221.71亿港元、1525亿元，在6家房企中优势明显。

  从近三年规模增速来看，中梁、银城、景业名邦总资产复合增长率排在前三，分别为50.4%、47.32%、43.73%。6家房企中，仅天保集团总资产规模同比下滑，从2018年的63.59亿元，下降至2019年的61.23亿元。

  对于2020年销售目标，德信最有“自信”。德信中国总裁费忠敏在业绩会上透露，2020年德信中国的销售目标，未来希望保持25-30%左右的年复合增长率。2019年德信销售额为450.77亿元，如果按20%增速计算，2020年销售目标约为540亿元。

  相较而言，其他房企销售目标更为稳健。中梁目标增速在10%左右，新力、银城的目标增速在20%左右。

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  盈利能力：

  新力ROE稳增 银城坐滑梯

  从近三年营收来看，新力、中梁复合增长率分别为126.91%、100.95%，远远领先其他四家房企。净利润排名中，中梁以62.56亿元，排在第一位，德信、新力净利润分别为22.57亿元、20.14亿元，银城、景业名邦、天保集团净利润均在5亿元之下。

  其中，仅银城的净利润出现下滑，较2018年下滑26.3%至3.65亿元。

  从2019年数据来看，6家房企中，景业名邦毛利率为47.62%，德信以32.16%排在第二位，新力、天保集团、中梁毛利率在20-30%之间。

  对比近3年来的ROE发现，中梁以43.92 %大幅领先，但波动较大。新力的ROE虽排位中游，但胜在稳健，近三年来呈持续上升态势。

  从盈利能力来看，银城在6家新晋上市房企中排名垫底，毛利率15.97%，同比下降13%，净利率仅为4.1%，同比下降5.7%，净资产收益率6.24%。

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  偿债能力：

  德信最优 天保集团偿债承压

  降杠杆是2019年的主旋律，剔除合约负债后，中梁的资产负债率为39.09%，在《2019内房股偿债能力榜》中排名第8；德信、新力的负债率在50%以下，低于内房股杠杆红线；银城、景业名邦、天保集团负债率偏高，其中天保集团负债率为82.25%，在榜单中排名垫底。

  从短期偿债能力来看，截止2019年底，中梁、新力在手现金及现金等价物超过百亿元，德信在手现金超过95亿元，三者的现金短债比超过1倍；景业名邦现金几乎与短债持平，银城、天保集团现金短债比约0.8左右，短债偿债承压。

  德信中国的债务结构更优，长债是短债的1.68倍。新力、银城的长短债比也在1倍以上。天保集团该值仅为0.27，相当于近80%的有息债将集中在2020年到期，在手现金3.22亿元，无法覆盖短债。