从多层到小高层，从洋房到别墅，从平层到复式及跃层，购房者追求高品质生活的同时，开发企业也在寻求产品价值的极致化。跃层因其空间宽敞、较大的采光面和较好的通风等优点而受到购房者的关注。在市场上，跃层按照空间位置，一般分为顶跃、中跃和下跃三种。其中，下跃式户型因其自身的一系列优势，被越来越多的人所喜爱。今天，首佳顾问为您系统解析下跃户型市场的相关特点。

No.1

什么是下跃？

下跃是跃层的一种，即首层与地下一层或二层利用内部独用楼梯连接的户型，一套住宅占两个楼层，通俗来讲就是首层住宅带地下室/半地下室的户型，有时会附带花园，客厅、起居室、厨房、卫生间及其他辅助用房等可以分层布置。以往下跃或其他跃层设计常出现于别墅项目，而今这类户型也在洋房、高层等项目中出现。

▲下跃户型三维模型（左右滑动）

▲下跃户型图（左右滑动）

资料来源：链家网站、公开信息

No.2

为什么产生下跃？

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结构设计的需要

在国家《高层建筑混凝土结构技术规程》中，明确“高层建筑宜设地下室”。这有利于结构的整体受力，通过加大埋深从而提高建筑稳定性，提高高层建筑的抗风抗震能力。

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经济收益的需要

在我国，地下面积不计入容积率但计入可售面积，因此在一个限定的容积率范围内，均价可被有效拉低。且一层相对较难销售，将一层与地下室连通出售，增加一层卖点，同时增加项目总价，房企利润也随之增加。在当前市场中，这一操作成为突破限价及去库存的方式。

No.3

下跃的市场怎样？

01

产权

北京早期别墅的地下部分往往与地上部分发放一个产权证，或“免费赠送”无产权；现在的洋房、高层等项目的下跃户型，其地下部分产权多为仓储用房、库房等，而地上部分产权为住宅。房企在办理建设工程规划许可证时，需将地上、地下工程规划详细列出，从而确定地下空间的功能，待补缴土地出让金后便可出售。

此外，多数房企在建造地下室时层高多高于2.2米，其一因为根据《房产测量规范》，层高在2.2米以下的地下室不计算建筑面积从而无法办理产权证明从而影响价值，其二多出一般层高以外的地方可以作为夹层赠送给业主使用。

▲下跃户型房产证

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市场与价格

以北京市为例，自限竞房推出后，下跃户型如春笋般破势而出。2020年1～5月，批准预售项目34个，含下跃项目共计9个（别墅、洋房、高层各三个项目）；其中5月批准预售的11个项目中，3个项目含下跃设计，占比约27%。

经测算，一般情况下，下跃户型单价为二层单价的65～70%。对下跃户型的一层、地下室进行价格剥离，地下室价格一般为首层价格的35～40%（规划用途为仓储、库房、设备用房等）。具体到每一个项目，上述比例会有自己的个性差异，主要影响因素为楼栋位置、户型、地上地下面积占比、总价水平、采光、花园大小等。

通过整理北京市住建委网站公示的项目预售信息，并经咨询代理机构，在申报预售许可时，下跃户型中地下拟售参考均价一般不超过首层的50%；实际销售时，根据销售情况地下部分会进行打折促销。

No.4

下跃的价值如何？

下跃户型多一房一价，从购房者角度，以比二层高20～30%的总价，买到2倍面积的产权空间，还是有相当的吸引力。但在实际交付后，用户体验往往不能尽如人意，一则高层项目的下跃户型有时会赠送首层业主花园，但从法律角度来讲这部分属于业主共同财产且不能随意改造；其次地下部分不能完好解决返潮、渗水、虫蚁等问题，导致地下室使用效果欠佳。

No.5

总结

下跃户型主要目的是用来拉低均价，总体来说下跃户型较上跃户型使用率较低、使用效果欠佳，但总价有竞争优势，最终是否值得购买，还需结合购房者自身需求进行综合判断。