题记：

  问：是不是一个人越有经验就越难买房？

  答：不是越有经验越难买房，而是越有经验，越能分辨那是不是我要的房子。

  壹

  大家好，我是天天读表的，大表姐。

  二表哥提前打了招呼，说家里周末要来亲戚，大表哥要到家里座座，聊聊市场的热点项目，我们提前做点功课。

  聊的第一个项目就是热点中的热点，炸裂中的炸裂——缦云。

  也就是以前说的北京史上最漫长在销豪宅，霄云路8号，历史上曾用推广名新燕都家园、京润水上花园二期。

  这个项目是老朋友了，太熟悉，都能背下项目信息：

  容积率1.2，绿化率80%，总建筑面积70万㎡，12年卖了107.8亿，成交均价6.8万/㎡。

  江湖有个传说，霄8卖了12年，还有2/3货值。

  二表哥却说，你看到的只是1/8，还有7/8潜在水下，目光对视，大表姐立马扔下鸡腿，跑到住建委官网扒数据。

  贰

  这一查，奇怪的事情出现了，而且是一连串的奇怪，俗称奇奇怪怪。

  悲剧的大表姐直接迷失在霄8的数据迷宫中，所以，也写出来希望大佬指点一二。

  回头大表姐请吃鸡腿，二表哥来结账！

  先插播一则声明：文章中所有数据，都是来自官方渠道，比如住建委网站、天眼查、合生财报。

  早就知道合生删文的资源很强大，还是希望合生的朋友手下留情，没必要动辄举起删文大砍刀。

  如果删文章了，大家可能更相信江湖上的传言了。

  先来看建委的网站，了解最新的销售情况（截至2020年11月17日）：

  ①本月成交1套，450㎡户型，成交价6.9万/㎡；

  ②全年成交16套，最高价13.8万/㎡，***4.79万/㎡；

  ③总价在2200-5000万的成交占比78.43%；

  ④共有2套主力户型。

  发现奇怪的地方没有?

  主要是下面的奇怪：统计显示，霄8上市存量252套，可售存量238套。

  奇怪1：为什么252套上市存量房源中，有14套房源卖不了（252-238=14）？

  大表姐知道，在销售过程中，已预定但尚未正式网签的房源，在建委系统里会被踢出可售存量。

  但这部分房源确实又没有成交，还在市场池子里，所以会有一个从可售到成交的在途状态。

  这并不奇怪，奇怪的是，从2014年前后到现在，少说也有五六年时间，这十几套房源，就一直处于“在途”状态。

  什么路这么长，需要走这么久？

  奇怪2：明明有197套房源可卖，为什么又多冒出41套可售房源（238-197=41）?

  这个197好理解，就是累计供应的540套，减掉累计成交的343套，就是剩余可售的。

  但是大表姐计算单条预售证存量，累加得到的可售存量套数却是238套。

  这多出来的41套房源是哪里来的呢？

  奇怪3：

  2008年11月23日至2011年9月24日，总供应432套（104+224+104=432），总成交238套（28+145+65=238）。

  剩余194套房源，既没有在上市存量里出现，也没有在可售存量里出现。

  大表姐猜测，这部分房源应该在后续过程中转成现房，这里的逻辑是，期房的总供应量减掉成交，剩下的部分会转成现房。

  但倒推一下，项目转成现房的套数是357套，再加上期房时成交的238套，是595套，比累计供应多了55套。

  如果不是大表姐统计错了供应量，那就是有奇怪的东西掺了进去。

  奇怪4：除了网签数据，大表姐还看了眼霄8的一二手房成交情况，结果就发现了第四怪。

  大概是从2017年开始，霄8的二手房房价，就一直在10万/㎡以上，偶尔低的时候也都9万/㎡多，接近10万/㎡。

  但同期的新房，单价却很少超过10万/㎡，低的时候五六万、七八万都卖过。

  大表姐截了2018年的部分数据，大家可以参考下，就不是很理解有钱人的任性。

  便宜的新房不要，非去买贵的二手。

  叁

  到底是谁干的?真是好奇害死猫，大表姐手欠，又点了合生的财报。

  居然又有奇怪小哥哥跳了出来：

  ①财报上说霄8总建筑面积约72万㎡，2012年前完工约34万㎡；

  ②住建委网站显示，从2008年到2012年，合生总共供应约20万㎡，此后8年供应区区约4.8万㎡。

  奇怪在哪儿呢?

  如果说，2012年完工约34万㎡，但项目累计供应25万㎡，那么剩下的9万㎡，被大表姐当鸡腿吃了?

  或是迟迟没有完工？或者是霄8任性，盖好了我就放着就不拿证？姑且就称之为奇怪5吧。

  还有一个大大的疑问：霄8总建筑72万㎡，截至目前累计供应约25万㎡，还有65%的货值约47万㎡没有供应。

  天啊，大表姐发现一个天大的秘密：

  北京史上在建时间最长的豪宅，还有约47万㎡要面市；如果按之前的销售周期，至少还需要约24年结案。

  在这个天大的秘密背后，好奇小哥哥6又窜了出来：

  过去的12年间，北京的地价已经是驴打滚上涨，虽然财报里没找到楼面价，但基本能猜出史上豪宅最难课题：

  土地增值税要交多少?按照累进税率，要交利润的60%?

  地产行业的成本很透明，你买全世界最贵的装修，成本抵扣也是有限噻。

  大表姐已经彻底被好奇心整疯了：霄8在过去12年里，到底发生了怎么的传奇故事，诞生出这6个奇怪宝宝。

  肆

  为了烫平疯乱的情绪曲线，大表姐点了麦当劳最贵的鸡腿，再加一份煎饼果子，总共花了100元。

  约是霄8销售每平米均价的0.146%。

  （100/68320=0.146%）。

  先不要管大表姐的情绪曲线，来看霄8的情绪曲线：

  这张图表的时间以卖房取证日期为准。

  先来看蓝色供应线，在2013年底形成V形巨坑。在股市里，名嘴称之为黄金坑。

  到底是不是黄金坑?

  我们还要看黄色成交线，霄8的成交量几乎同时和供应坠入坑底，但迅速反弹到2014年垂直自由落体。

  此后8年一直卧床不起。

  而可售存量线也旱地倒拔葱，消失在霄8的情绪曲线里。

  霄8的命运之弦，似乎被一双无形大手撩拨，喜怒哀乐忧伤两重天。

  这12年里，霄8身上到底发生了什么样的故事，大表姐真不知道，因为12年前，大表姐还在上高中。

  借我一双慧眼！借我一双慧眼！可能是煎饼果子给了灵感，大表姐鬼使神差去找了天眼查（此处真没收天眼查广告费）。

  伍

  不查不知道，一查吓一跳。

  这些年霄8身上司法风险270起，经营风险16起，其中涉及买卖合同、建设工程、施工合同、拆迁合同、装修合同、运输公司、幕墙公司、投资公司……

  大表姐好奇，随手查了一份法律文书，结果笑都笑死了。

  故事是这样的：

  霄8的项目公司欠了某家电气设备约14万元，北京大兴区法院也立案了，要对霄8项目公司还钱，并且下发执行通行书。

  结果居然发现霄8项目公司没有可以执行财产。

  天啊，项目公司居然没有可执行资产?

  你信吗?反正大表姐信了。于是官司拉倒了，电公司没辄。

  这事发生在2018年11月30日，法院公布了裁决文书。

  下图取自天眼查，任何人都可以轻松查到，还有相关卷宗。太多秘密都被深深埋在法律文书里。

  合生有个商标叫“合生宝”，寓意是“和气发财”。一个公司背上这么多官司，把能得罪的人差不多得罪光了，怎么生财?

  所以，我们看到了12年间，霄8经历了5任董事长，第一任是余洁，其次是刘松泉、朱思昊、罗泰彬和张宇翔（现任）。

  其中，朱思昊任期最长，长达6年。

  管理层的更迭名单中，有很多是在媒体上见到的熟悉名字，大表姐感觉他们真是太太难了，最终还是决定把他们请出来。

  霄8的公司历届董事会名单如下（排名分先后）：

  余洁、刘松泉、殷馨、张彤、李小勇、王立和、苏波、陈文、郑宏新、孙国栋、朱思昊、曾辉、郑连群、张江、张帆、盖虎、邱勇、张树军、徐国园、王永望、段春华、罗泰彬、张宇翔。

  人事巨震荡期也有3波，分别是2009年底、2012年年中、2018年9月。

  这三个特殊年份，相信有不一样的故事发生吧。

  10年前，合生是地产黄浦军校，能够入选操盘霄8的职业经理人，皆是人中龙凤，甲级优等生。

  只可惜，他们是霄8的烟花，转瞬即逝。

  合生到底发生了哪些故事，大表姐不知道，求勾搭。

  陆

  大表姐还发现一个奇怪的现象：

  通常情况下，项目公司下的资产，主要资产是开发项目，比如霄8是北京新京润房地产有限公司的开发项目。

  事实上，霄8项目公司的资产包里有很多奇奇怪怪的杂耍，比如说北京千惠风韵科技有限公司、北京卓瑞天合投资管理有限公司、北京悦芸科技有限公司等6家公司，而且是100%控股。

  是不是很奇怪?

  如果说项目公司有酒店管理公司，也能理解。但是霄8的项目公司有投资、科技等，大表姐实在想不明白，这到底是为了什么?

  大表姐把这叫做奇怪8。

  霄8有8大怪，是不是很奇怪？

  大表姐很想知道，如果霄8可以给12年的自己打个电话，它想说些什么呢？

  大表姐还想知道，这八个疑问，到底有没有人能给大表姐答案?