雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林（中）、副总裁王海洋（左）、副总裁潘智勇（右）

       乐居财经 杨倩 发自广州

  地产业务“稳健”，多元业务“开花结果”。

  这是雅居乐集团（03383.HK）半年成绩的总结。专题｜2021中报风云：地产>>

  2021年上半年，雅居乐实现营业收入385.88亿元，同比增长15.1%；股东应占利润52.9亿元，同比增长3.2%。

  这份稳健增长的成绩单之下，隐藏着融资渠道与成本的突破，以及多元业务的全面进击。

  多元“开花结果”

  2021年上半年，雅居乐实现营业收入385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润52.9亿元，同比增长3.2%。

  对于业绩的增长，雅居乐给出了两个关键词，地产业务“稳健”，以及多元业务“开花结果”。

  近年，雅居乐继续推进“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，旗下物业管理、环保、建设、城市更新、房管及商业业务等多元业务继续发挥协同效应。

  期内，雅居乐物业发展的确认销售收入为320.92亿元，较去年同期上升9.5%；物业管理及其他(包括环保及商业)收入分别为49.92亿元及15.04亿元，较去年同期分别上升57.1%及44.5%。

  从收入结构来看，物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为83.2%及16.8%，其中多元化业务收入的占比较去年同期上升4.2个百分点。

  表现最为抢眼的雅生活（03319.HK），期内实现营业额62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。其中，来自第三方的合约面积提升至4.41亿平方米，占总合约面积的75.4%。

  此外，与地产开发主业协同发展的代建、产城、城市更新多元业务也呈多点开花之势，顺利拿下海南自贸区、粤港澳大湾区、长三角等地的多个合作项目，扩充优质土储。

  截止2021年6月底，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，预计锁定货值达人民币4522亿元；房管业务覆盖商业代建、政府代建及资本代建，项目累计总建筑面积达1000万平方米。今年4月，雅居乐房管与鸿海地产正式签约，代建海南清水湾的珍珠小镇项目，后又签约江苏中农集团洪泽项目，实现在苏北地区“三年落四子”。

  多元业务之中，环保业务同比增长53%。截止2021年6月底，环保业务共拥有47个项目，累计已投产达37个项目。期内环保业务的营业额为12.19亿元，较去年同期上升52.6%。

  6月中旬，建银国际对雅居乐首次覆盖并发布研报，称看好雅居乐旗下多元化业务的分拆与上市预期。建银国际认为，雅城、环保及代建将按其业务的发展计划，期望在未来2-3年间可分拆上市，将成为未来公司股价的催化剂。建银国际首次给出了“跑赢大市”的评级，目标价为17.5港元/股。

  在经营之外，以利润提升为前提，雅居乐主要采取了两个措施。其一是费用管控，其二是赎回永续债。

  期内，雅居乐行政开支为18.99亿元，占收入的比例从去年同期的5.1%下降至4.9%；财务费用净额为12.39亿元，占收入的比例从去年同期的4%下降至3.2%；改善费用结构，管控初见成效。

  此外，2021年6月，雅居乐悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。

  据披露，雅居乐2021年中期股息为每股普通股0.50港元，约16.29亿元，派息率在30%左右。

  雅居乐表示，希望能为股东和投资者带来持续的、稳健的收益和回报，能够尽到企业的社会责任。

  目标不止是“绿档”

  雅居乐在发布会上强调，要做好现金流管理，特别是费用管理。

  截止2021年6月底，雅居乐的财务费用净额为12.39亿元，同比下降7.68%。其中，利息开支35.67亿元，同比减少0.47亿元。

  业绩会上，雅居乐表示，未来一年内到期借款为395亿元，下半年截至到8月中旬，雅居乐已经偿还71亿。

  截止2021年6月30日，雅居乐总借贷为979亿元。其中，境内债占55.8%，境外债占44.2%。按照债务结构划分，低息的银行借款为552.4亿元，占比56.4%，这也为持续降低融资成本打下了基础。

  据披露，2021上半年，雅居乐平均融资成本为5.96%，较2020年底下降0.6个百分点，创下近五年新低。

  期内，雅居乐发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月；发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

  值得注意的是，两笔新增债券的票面利率均低于5.96%，这意味着，未来雅居乐的融资成本或将继续走低。

  截至2021年6月底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率较2020年底再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。“三道红线”实现全面达标绿档。

  实际上，自三道“红线”出台，多家房企详细规划了“降档”节奏，一年降一档、三年降两档……全面争取在计划期限内，完成降档目标。

  不过，雅居乐考虑得更为长远。其认为，目标不止是三道“红线”，更要通过健康、优质的财务结构，打通融资渠道，谋局未来战略发展。

  “绿档”的雅居乐拿到了首个境外投资级别评级。6月份，国际信用评级机构联合评级国际首次授予雅居乐长期发行人「BBB-」评级，展望评级为「稳定」。

  联合国际在评级报告中指出，雅居乐的多元化融资渠道将在未来12-18个月推动公司财务杠杆水平和融资成本逐步改善，并预期“雅居乐将维持其全国市场地位和适度的债务扩张步伐”。

  财务安全边际的提升，让雅居乐获得了更多评级机构的认可。期内，穆迪及标普对雅居乐主体信用评级确认为「Ba2」及「BB」，并双双将展望评级上调至「稳定」。

  优质的信用评级，成为雅居乐多元融资的助力。7月16日，雅居乐成功发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%，这是雅居乐发行的首笔可持续发展债券。

  近两年来，随着信用分层的加剧，优质主体被哄抢、中低评级主体信用收缩的迹象越发明显。据了解，该债券发行当天获得绿色投资者超额认购6.4倍，进一步拓宽了雅居乐的投资者基础。

  截止2020年底，雅居乐完成127个绿色建筑项目建设，其中有70个项目达到绿色建筑星级设计标准，15个项目达到二星设计标准。

  根据雅居乐最新发布的ESG报告，未来其将继续实践绿色理念，并计划通过可持续债券等融资的方式投资符合资格的可持续项目，范畴包括绿色建筑、可再生能源、海绵城市、废气处理及社会责任等。

  截至2021年6月30日，雅居乐经营现金流为正，回款率维持在80%以上；在手现金为571.60亿元，较2020年底上升12.4%；总授信额度1730亿元，其中未用授信额度870亿元。

  拿好地不拿错地

  在资金充裕的前提下，雅居乐以多渠道的购地方式，进一步巩固业务布局，策略性地透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，新增22个优质项目。

  据雅居乐介绍，雅居乐加大了与优秀同行的强强联合，上半年约44%左右的土地是通过收并购和合作招拍挂获取，不仅降低了土地成本，还可以优势互补。

  据披露，期内新增项目总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，集团应付土地金额为105.47亿元，总货值约644亿。

  在扩储思路上，雅居乐表示，现在是“现金为王”，有多余的钱还是去拿好项目，优中选优。

  期内，雅居乐持续深耕粤港澳大湾区及长三角两大城市群，分别在大湾区新增3个项目及在长三角新增9个项目，并在多个一线城市取得新项目，包括首都北京门头沟区项目及上海市松江区项目。

  截止期末，雅居乐在大湾区的土地储备约为1,386万平方米，占整体土地储备的26.2%；在长三角拥有达696万平方米的土地储备，占整体土地储备的13.1%；累计开发项目达60个。

  2021年上半年，雅居乐实现预售金额合计为人民币753.3亿元，较去年同期上升36.7%，预售金额目标完成率达50.2%；在售项目为215个，其中包括20个全新项目。

  截止2021年6月30日，雅居乐于85个城市，拥有预计总建筑面积为5,295万平方米的土地储备。

  对于下半年的开发计划，雅居乐表示，将结合开发进度和销售情况，灵活的调整开发节奏，以实现资金的最优化的利用。2021全年，雅居乐预计开发面积2676万平方米，其中新开工面积808万平方米，竣工面积870万平方米，同比增长约21.7%。