乐居财经 陈馨 发自三亚 2021年11月中旬，位于三亚崖州湾科技城的招商雍华府拿到最新预售证。作为招商的“雍系”高端住宅产品，同时也是招商在三亚的第一个房地产项目，自2020年年底首开发售以来，不到一年时间，此次已是招商雍华府第四次取得住宅预售证。鉴于疫情，为避免人流聚集，获证6天后，项目选择了线上选房式开盘，一如既往的延续了招商在三亚房地产市场中的低调形象。

  招保万金，同为房地产界的四大金刚，对比保利、万科在三亚市场中的多项目、多布局，招商的名号似乎显得有些“寡淡”。据企查查显示，招商蛇口三亚发展有限公司早在2013年已经成立，但房地产项目开发、土地收储多年未见有具体涉猎，在2010-2015年三亚房地产市场“缠斗凶猛”时期，招商基本是“查无此人”状态，也可以说，三亚并没有进入招商战略布局的“核心城市”之列。

  不过，不温不火的状态，在2018年有了新的改变。

  海南势起

  2018年4月13日，中央宣布支持海南建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

  2018年7月2日，招商局集团与海南省签署了战略合作协议，全力支持海南省政府建设自由贸易试验区（港），在总部经济、区域综合开发、大健康等领域开展全方位的战略合作。

  作为首批签约央企，招商局集团7月29日成立了“招商局集团海南自贸区（港）开发建设组织机构”，专项推进海南多个重点项目工作。同年12月18日，招商局集团新成立的二级子公司——“招商局海南开发投资有限公司”完成注册。

  据悉，招商局海南开发投资有限公司注册资本为人民币35亿元，是由全资子公司Jumbo PacificLimited，与关联方招商局集团（香港）有限公司、赤湾港航（香港）有限公司、招商局公路网络科技控股股份有限公司、招商局工业投资有限公司、中国外运（香港）物流有限公司共同投资成立。

  其中，Jumbo认缴出资额为人民币7亿元（占招商海南注册资本的20%）；招商香港出资10.5亿元，占比30%；赤湾港航出资5.25亿元，占比15%；招商公路出资5.25亿元，占比15%；招商工业投资出资3.5亿元，占比10%；外运香港出资3.5亿元，占比10%。

  该公司作为招商局集团在海南重点项目的投资运营主体，整合聚集了招商局的多方位资源，这是一个华丽的迈步，正式踏入招商在海南“多元化”的道路。

  2018年12月29日，由招商局海南投资的招商三亚深海科技城开发有限公司成立，招商局海南控股60%。2019年11月8日，招商三亚深海科技城开发有限公司100%控股的招商三亚崖州湾发展有限公司正式成立。至此，也展开了招商后续在海南的开局。

  落子三地

  作为海南自贸港建设的央企“排头兵”，招商局集团布局总部经济、大健康、深海和海洋科技等产业，先后落子三大项目：招商局海南区域总部、博鳌乐城国际医疗旅游先行区、招商局三亚深海科技城，海口——博鳌——三亚，从北到南，均分布在东线沿海城市。

  2018年12月28日，招商局海南区域总部项目举行开工奠基仪式。项目位于海口市秀英区，紧邻滨海大道和秀英港。在中国外运海南有限公司原老旧仓库和办公用地的基础上，通过企业自主旧改模式，招商局集团内各产业版块协同发展，将项目打造成集商务办公、商业配套、人才公寓等多业态为一体的商办综合体。总建筑面积约272022㎡，预计2023年建成并投入使用。

  2019年3月14日，招商局海南与琼海市人民政府、海南省发展控股有限公司，在深圳蛇口举行博鳌乐城国际医疗旅游先行区项目框架协议签约仪式。该项目于2013年2月经国务院批准设立，试点发展特许医疗、肿瘤防治、健康管理、照护康复、医美抗衰等国际医疗旅游相关产业，是全国唯一的医疗领域对外开放的医疗产业园区，首个发展国际医疗旅游的“试验田”。

  2019年10月，海南自由贸易港11个重点园区之一的三亚崖州湾科技城控制性详细规划正式获批。总规划面积26.1平方公里，将重点打造“一港三城一基地”，即南山港、深海科技城、南繁科技城、科教城、全球动植物种质资源引进种转基地。其中深海科技城、南山港、科教城由招商局集团统筹运营开发。

  招商局三亚深海科技城，规划面积约15平方公里，以海洋科技产业为核心，重点集聚深海科技、海洋产业和现代服务三大领域，总占地规模达15平方公里，规模同比深圳前海自贸区，是海南省、招商局、三亚市落实国家海洋强国战略打造的重点项目，也是继深圳前海蛇口之后，招商局集团“前港—中区—后城”模式在自贸港的又一新实践。

  三亚首盘

  2019年10月31日—11月1日，招商三亚深海科技城开发有限公司成功竞得三亚市崖州湾五宗地块：分别为三亚崖州湾科技城控规YK03-06-13、YK03-06-01、YK03-06-02、YK03-06-11、YK03-06-12地块，共计223亩。该批地块作为深海科技城启动区进行开发，定位为“深海科技城综合服务中心”，启动区地块的成功摘牌，开启了招商在三亚崖州湾科技城全面发展的新通道。

  据悉，深海科技城综合服务中心5个地块，总建筑面积约44.5万㎡，地上建筑面积33.8万㎡，分为3期开发建设。

  其中，1/2号地块为科研混合商务办公用地，打造深海科技城“园中园打造深海科技产业园区：包括独栋办公总部区、孵化器和加速器、5A甲级写字楼、深海科技城园区服务中心、深海科技展示中心及公共会议中心等。3/4号地块占地约6.1万㎡，规划建设园区配套人才公寓及商品房，产品定位为招商蛇口“雍系”住宅产品——招商雍华府。5号地块规划为服务式公寓、园区商业中心。

  作为招商局三亚深海科技城对外销售的商品住宅，招商雍华府共规划有11栋板楼高层，布局40-60米楼间距，1136户住宅+510套人才公寓，106-131㎡纯板式亲海住宅，2020年12月中旬第一批房源取得预售证。

  2020年12月11日，1#住宅楼，140 套预售；

  2021年01月29日，2#和3#住宅楼，280套预售；

  2021年6月24日，5#和6#住宅楼，264套预售；

  2021年11月12日9#和11#住宅楼，156套预售。

  截止到2021年11月，距首开发售不到一年，招商雍华府已有840套房源获证，占其商品房货量的近74%，推盘进度之快，在三亚非常少见。而较其推盘之“神速”，招商雍华府在三亚市场上却格外低调，低调拿证、低调线上开盘，很少举办线下营销活动，也许是“背靠大树好乘凉”，也许是自带的品牌自信，招商雍华府的表现，在三亚缤纷炫目的市场营销活动中，更似一位隐者，因目标明确而步伐坚定。

  2021年12月，招商局三亚深海科技城官方公众号公布了招商三亚雍华府的最新进展，人才公寓A、1-6、8、10号楼主体结构封顶，7、9、11、12号楼主体结构施工至16-20层，人才公寓B主体结构施工至16层；1-6号楼精装修已启动。

  征战“新蓝海”

  无独有偶，一边是深海科技城中招商雍华府的低调拓进，另一边，在三亚市场“沉积多年”的招商蛇口三亚发展有限公司也终于提起脚步，2020年底投入到了安居型商品住房建设这片“新蓝海”中。

  三亚安居房建设用地采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”方式出让，实行装修现房和配备停车位，旨在服务符合条件的本地居民家庭和引进人才。

  2020年12月，招商蛇口同绿地、万科、保利4家世界500强企业角逐，封顶价+摇号下，招商蛇口以97350万元竞得三亚崖州湾科技城138.2亩二类居住用地，土地总面积约92142.67平，楼面价4226元/平，建成后最高限价为12800元/平，价格远低于三亚2-3万的商品房单价。

  该项目被命名为“招商海月花园”，共有16栋16至20层住宅，住宅面积约为21.86万平方米，主要套型面积为100平方米。同时，还配有幼儿园、农贸超市、社区服务站、社区卫生服务中心、老年服务用房、文化活动站等公共配套设施。2021年4月开工建设，截至2021年11月，已完成总投资额的53.7%，预计2022年年底完工，届时，将为崖州湾区提供2178套安居房。

  不徐不疾

  随着2020年8月“三条红线”政策出台，房地产高杠杆、高周转的扩展模式逐渐走向终结，招商蛇口现金流相对充足，“三条红线”监测指标全部绿档，财务结构稳定，抗风险能力较强。虽然整体发展稳健，但纵观招商在海南的布局，时间上错开了海南房价的快速攀升期，地段上错开了去化较快的主城区，早年的拓进并不积极。

  直到2020年海南自贸港开局之年，随着崖州湾科技城的规划建设，才开启了招商的“开疆扩土”， 可其中，房地产开发依然不是 “主业”，到2021年底，在售在建的三亚房地产项目仅有2个，推盘货量过半的招商雍华府和安居型项目招商海月花园，深海科技城的产业园区建设才是重中之重，如火如荼的建设下，2021年12月底，深海科技城综合服务中心项目（一期）也将迎来正式交付，将成为崖州湾科技城片区全新大型产业空间。

  另外，招商在海南海口在售在建的也仅有2个项目，除了位于海口秀英区滨海大道的海南招商局大厦，另一个则是位于滨江新城片区的招商雍江湾，由招商蛇口海口公司2021年2月投资成立的海口招商雍江湾置业有限公司开发建设，总用地面积17745.49㎡，总建筑面积80198.88㎡，拟新建5栋地上26层，地下1层住宅楼及2层沿街商业，到目前为止，招商雍江湾仍是工地阶段，营销团队还尚未组建。

  土地储备是房企的重要生命线，从三亚土地出让情况来看，从2020年下半年开始，出让的国有建设用地以安居房用地和商业办公用地为主，市场化商品住房用地几乎未有出让。且据2021年11月中旬出台的海南住房发展规划显示，到“十四五”末，海南全省拟建安居房25万套，从行动到规划，似乎都在印证，未来几年，三亚甚至是海南市场或将是安居房的天下了。

  作为资质和资金都堪称“雄厚”的房企，招商蛇口即便有继续布局海南的想法，近年也许只能在安居房市场有所斩获。有人说，安居型商品住房是房企在海南的“新蓝海”。 虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样，但却是海南市场未来重要的供给主体，且安居房限定了销售对象，销售压力较小。

  未来，招商在海南是继续低调布局，还是高调破局？是守还是攻？目前尚未可知。虽然现在在海南仍是低调的“隐者”，但想来，待多年后三亚深海科技城建成之际，在三亚拥有一座“城”的招商，提其名，可能又是另一番“天下谁人不识君”的景象了。