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物企上市风向变了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院范慧茹 7.6w阅读 2021-12-29 09:38

文/乐居财经研究院范慧茹

年关将近，行业曾预测的年底物企上市高峰并未如期而至，与之相反，招股书失效却创下了历史新高度。

12月29日，港交所披露信息显示，润华物业科技发展有限公司（以下简称“润华物业”）招股书呈“失效”状态。除此之外，10天内，除了已经明确终止上市的阳光智博服务外，俊发服务、上房服务、长城物业、禹佳生活服务、众安服务等招股书也相继失效。

与此同时，融汇悦生活、珠江城市服务也已经踏上了失效的边缘，招股书审核有效期不足2天。

今年6月份10家物企密集递表，打破物企单月递表数量记录，而这股跟风递表热潮也为12月份的批量失效埋下“隐忧”，截至目前，这10家物企无一家通过港交所聆讯。

伴随着2021年最后3天的倒计时，本年度新增上市物企数量就此定格在了14家，55家上市物企集结，资本市场留给中小物企的机会也越来越少。

11家物企IPO折戟

随着俊发服务招股书的失效，年内递表已失效物企达到了11家。进入9月，物企招股书失效频发，受地产流动性危机影响，部分物企的上市目标开始动摇，其中富力物业和阳光智博自主放弃上市，或卖身碧桂园服务物企和换股万物云。

曾明确会二次递表的新力服务，距离招股书失效已经3个月有余，伴随着关联地产公司新力控股(2103.HK)的债务承压，其被卖传闻不胫而走，更有消息称新力服务入局金科服务或是大概率事件。

物企招股书失效此起彼伏，除了新力服务、富力物业以及阳光智博外，今年失效的物企还有天誉智联服务、海悦服务、长城物业、禹佳生活服务、众安服务、俊发服务、上房服务以及润华物业。

失效的物企中，部分脱胎于地产母公司的物企，关联方掣肘已被摆在了明面上。禹洲集团质押深圳总部大楼，揭开了禹洲集团存在资金缺口的一面；刚刚失效的俊发服务亦存在关联地产俊发集团的现金流隐忧。

截至目前，俊发集团共有27笔股权出质，均处于有效状态，仅今年一年就有12笔股权出质，比往年更为密集。其中最大的一笔，是11月初出质的云南凯华房地产有限公司100%股权，涉资15.8亿元。

此外，俊发集团自身的经营状况也不乐观，上半年，其经营性现金流净额为-24.9亿元，与去年同期的-4.47亿元相比，进一步扩大。

在业务的依存上，俊发服务超90%的物业管理服务收入来自于俊发集团及关联公司所开发物业。在第三方管理面积的拓展上，俊发服务却出现了下滑，由2019年的325万平方米，降至2020年的294万平方米。

35家物企闯关港交所

这些递表失效的物企，还仅仅是奔赴资本征程中受挫的一部分队伍，还有一部分物企在首次折戟后，发起了二“进攻”。

上半年物企扎堆递表，营造出热火朝天的上市幻象，递表企业前赴后继，乐居财经统计，今年以来，递表的物企共36家，其中35家闯关港交所，1家奔赴A股，即上房服务。

36家于今年递表的物企中，成功上市的有10家（今年共新增上市物企14家，另外4家为2020年递表，于2021年初上市的物企），主要集中在今年7月份；二次递表的物企有8家，以截至12月29日失效的递表物企为计，年内递表的28家物企首次过会率仅32%。

目前，36家于今年递表还未上市的物企共26家，其中失效的物企共11家，通过聆讯等待上市的物企共3家，分别为中南服务、中梁百悦智佳、祥生活服务。

而值得注意的是，一路过关斩将拿到上市船票的三家物企，似乎各有心思。中南服务于11月12日，在经历两次递表后，终于过会，然而46天过去，迟迟未发布后续配股进展以及上市时间表，不禁引发业内对其终止上市的猜想。

毕竟暂缓上市已经有了前车之鉴，11月12日过会的祥生活服务，坦言欲寻求更好的时机，故暂缓上市。

眼下，于12月23日，刚刚通过聆讯的中梁百悦智佳，似乎成为了物企过会即将上市的独苗，而根据上市前期必要的准备程序，中梁百悦智佳最快也要等到明天才能挂牌入市。

2021年度上市名额被锁定，而年底物企过会的入场券也仅有2张席位，融汇悦生活、珠江城市服务濒临招股书失效的边缘，随着时间的流逝，踩点入场的可能逐渐降低。

物企资本市场变局

物企过会率大大降低是物管上市风口转变的一个直观表现，与之相伴，资本市场对物企的评判逻辑也正悄然地发生着变化。

截至2021年，上市物企达到了55家，除去富力物业、阳光智博、祥生活服务，排队等待上市的物企还有23家，物业股稀缺性降低，估值逐渐回归理性。

物企市盈率与去年相比，基本下滑。近四个月，物企股价平均下跌22.4%，最高跌幅为世茂服务，跌幅达76.72%；融创服务、彩生活和恒大物业跌幅紧随其后。

物企泡沫持续消散，去年抢注物业股的一众资本，如高瓴资本、腾讯、阿里、红杉资本等，在头部物企纷纷入局后，也减少了入场，今年上市的物企基石投资者阵容明显有所削弱。

与此同时，政策风向的吹拂，为物业股的集体下跌添了一把力。7月23日，住建部官网发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，物管股受到波及，一天的时间，47家物企市值蒸发1008亿元。

下半年，地产圈的债务危机殃及到物管圈，纾困地产，物企自顾不暇，在频繁的出售资产补给地产的公告中，物企稳定现金流的既有印象被打破，物业股资本市场预期不断被压缩。

基于此，物管股上市风向逐渐转变，还未上市的物企一方面面临着估值的回落，另一方面，面临港交所对上市门槛的调整，中小物企冲击资本市场的机会越来越少。

对于管理规模较小，品牌竞争力羸弱的物企，业内人士认为，并非没有突破的可能，“中小物企要立足于某个产业线，把擅长的产业线做专做透，以此突出自身竞争力，突出物企鲜明特点，才能得到资本关注。”

来源：乐居财经研究院

作者：范慧茹

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