章建波：稳健者生-乐居财经

章建波：稳健者生

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地陈鑫 7.4w阅读 2022-01-11 14:07

编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波。

撰文 | 陈鑫

访谈 | 陈鑫

摄影 | 邓坚

出品 | 乐居财经

2021是整个地产行业“焦灼”的一年，但章建波则显得颇为从容。

基于集团的稳健之道，章建波带领着华东团队一步一台阶，稳扎稳打，在二、三批次土拍中连获多地，华东落子第二个产城融合项目，提前完成120亿年度业绩目标。12月12日，星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波荣获“2021中国地产经理人100强”。

回顾这一年，章建波感触颇深，并引用了星河内部的一句名言：“不是个人的幸福，而是团队的幸福。”在他看来，所有的成绩主要归功于星河的平台和互相协同的团队。“我一直以来的梦想就是希望能够给城市建设添砖加瓦，星河便是可以实现我理想和梦想的公司。”

12月底，乐居财经对话星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波，听他讲述独到的市场见解以及稳健的战略理念。

行稳致远

每家企业的发展都有相应的战略规划，这往往决定于这家企业内核的上限。章建波用四个字归纳星河发展模式：“行、稳、致、远”。

这也是星河华东区域能够在下行市场中稳扎稳打，游刃有余的重要因素之一。截至到12月28日，星河华东区域公司已提前完成120亿年度业绩目标。

“华东区域并没有制定不切实际或者过高的目标，这也让公司整个运营管理上会比较稳健，安全，杜绝了后顾之忧。”

当然，骤冷环境下华东区域能够提前完成业绩指标，除了是基于星河自始至终的稳健理念外，同样也是因为章建波前瞻性的眼光与战略布局。

基于2021年市场环境，一、二线城市相对三、四线城市受到影响较小，星河华东区域采取聚焦一、二线，不过多介入三、四线的方针。

“我们并没有过度的激进扩张，华东区域布局也是顺延着沪宁线，深入聚焦一二核心城市，目前已进入南京、常州、苏州、江阴以及上海。尽管2021年市场行情的确发生了很大的变化，但在公司的发展过程中，都有应对的预案，2021年的调控也基本都在预期范围之内。”

理性落子

2021下半年以来，在“双集中”政策下，土地市场陷入“骤冷”。章建波表示，三集中政策一方面对房企的财力要求更高。“同样是一笔钱，以往的“零售”模式下，一个城市每个月都可能有土地出让，企业每月都有机会参与；但在“三集中”下，企业一年只有三次机会，有更多的钱便可以报更多的名，也就有更多获取的机会。”

另一方面，也让房企在首轮对土储地块更加趋之若鹜，这也导致了后劲不足局面。“像2021年在一季度的时候，大家其实是过度激进了。而到第二批次、第三批次的时候，你会发现很多城市出现流拍现象。”

他继而表示，在三集中政策的推行下，就需要企业具有更加理性，更加稳健的心态去铺排计划，要杜绝迫切拿项目的心理。

在土地的选择上，星河华东区域并非单纯的追求土储质量与数量，而是更加注重它的价值潜力以及适配性。

基于这样的战略，星河华东区域在二、三批次土拍中接连斩获多地。公开资料显示，2021年9月16日，苏州第二批集中供地首日，星河以总价19.85亿元摘得高新区2宗地块；2021年11月25日，南京第三批集中供地中，星河以6.6亿元底价摘得江宁区麒麟科创园G127地块。

“我们会更加去看这个土地/项目适不适合做，能不能做好，在这个基础上，我们的经营计划会更稳健，更容易实现，这也是我们在下半年，尤其是在第四季度依旧能有收获的原因。”

深入产城融合未来社区先行半步

稳中有序的土储扩张，同样也为公司的可持续发展提供更多可能。在星河华东区域，除了侧重传统的地产业务外，还深度聚焦产城融合。“土地选择上，我们会聚焦有机会产城融合的城市，并不会盲目地去介入一些三四线城市或者远郊项目。”

在产城方面，华东区域已有建树。章建波介绍，截至目前，公司在产城融合方面已先后落子南京以及苏州两大核心城市，例如现在南京的星河WORLD项目，便是星河产城融合在华东落地的代表之一。而在2021年，星河同样在苏州落地了华东第二个产城融合项目。

前者落地南京玄武区，将以打造高端商贸、现代商务、科技服务、文化旅游四大产业为核心定位的主城科创高地，助力南京建设具有全球影响力的创新名城。而后者则位于狮山核心区，将规划打造集文化街区、城市客厅、商务办公、商业休闲居住于一体的高端产城融合项目。

“我一直有个比喻，星河传统的地产板块实际上相当于飞机的身体，而产业及商业便是两双翅膀，有了这两个翅膀，星河就可以飞得更高更远。”

此外，章建波还带领着华东团队探索未来社区。在他看来，浙江“未来社区139规划”所彰显的“以人为本”理念，恰恰是与公司产城融合的目标是一致的。

他指出，未来社区实质上是一个融合体，它避免了很多城市里面把住宅区跟相关的配套完全割裂，取而代之的便是相融共生，这也是正是星河产城融合的重要理念之一。

尽管截至目前为止，华东公司还没有涉及到未来社区的项目打造，但章建波却颇为自信，自己已针对未来社区做了专项的研究，而在目前华东产品系的打造过程中，也融入相当多的未来社区理念，例如人本化、生态化、数字化三维价值的导向，九大场景的建设实现等。

“星河在产品的标准化中都已落地执行，未来若有机会华东区域一定会介入并打造优秀的未来社区项目。”

以下是乐居财经与章建波对话精选：

乐居财经：如何理解星河多次公开表示要在城市运营中紧抓“先行半步”的理念与战略？

章建波：第一，在正常的市场经济情况下，希望能够比竞争对手更早看到地方的投资价值和城市发展的机遇；第二，则是希望用产品领先市场半步提供给市场，提供给客户来赢得更好的居住体验，展现对城市的建设风貌。

事实上，这个先行半步需要一个企业对市场的判断、对品质的把关等多方面的因素结合在一起才能去实现，星河也是都具备，才提出来是领先市场半步。

乐居财经：您如何看待明年的市场？

章建波：审慎乐观。

乐居财经：如何看待团队在公司成长中体现的价值？

章建波：星河一直以来都注重团队力量的发挥，格外强调的就是团队的合力，而并不是个人英雄主义。基于这样的团队理念，公司每年也会开展大量的培训工作。例如每年公司总部都会有飞龙班，会针对中高层管理人员进行了专项的培训计划。多年的坚持也让星河在团队稳定方面形成了良好的文化，时至今日，公司仍有大部分20年至30年的老员工。

乐居财经：您的初心和目标。

章建波：我一直以来的梦想就是希望能够给城市建设添砖加瓦，能够让我们的城市更美丽、更宜居，更适合大家的生活，星河便是可以实现我理想和梦想的公司。

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来源：见地

作者：陈鑫

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