2021年，虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下，物业企业在资本市场上表现不佳，但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化：物企通过FM设施服务、城市服务、公共服务等不断拓宽服务边界；基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼；物业领域的数字化变革开始起步......

  鉴以往，知未来。为此，克而瑞物管推出了“年度盘点系列研究专题”，与物业同仁、各位读者一起探讨物业行业新的发展趋势。本期为“中国物企多种经营盘点”。

  2021年，物业管理行业规模扩张仍在继续，但在人力成本持续上涨，物业费调价难的双重压力下，为保持健康良性发展，积极寻找新的盈利增长点，挖掘单位面积的价值成为物企关注的重点。多种经营被推至台前，诸多头部物企加大对该业务的布局和探索，但物企多种经营成色究竟几何？本文将穿透迷雾为你一探究竟。

      1、

  多种经营发展“如火如荼”

  一、政策层面：从中央到地方，鼓励物业企业打开服务边界

  2021年以来，中央多部委发布多项重磅文件，支持物业企业向多元增值服务领域延伸。如，十部委文件鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、房屋经纪等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式；引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门；物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应扶持政策。2021年5月28日国家商务部等12部门发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。

  国家层面鼓励政策接连不断，地方也积极出台相关政策鼓励物业企业布局多元化增值服务。如，山西省在《山西省加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（2021-2023）的通知》中就明确表明，要鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。可通过智慧物业管理服务平台，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务。

  从中央到地方，政策风向明确，鼓励物业企业打开服务边界，积极探索多元化增值服务已成为行业共识。

  二、企业层面：升维增值服务，多举措发展第二曲线

  1、建立多经独立品牌，树立特色品牌形象

  物业企业是距离业主最近的服务商，在多种经营业务开展上具有天然的优势。但不同类型多种经营业务代表着一个成熟的细分行业，物企固有的品牌形象一定程度上很难体现多元业务的品牌及特色。因此，越来越多的企业将多种经营业务包装成不同的独立品牌向外推出，新品牌体现着新业务的特色和方向，且往往较难让消费者产生与物企本身的联想。

  据不完全统计，企业在多种经营业务上树立的新品牌主要聚焦在租售、美居、家政服务、社区保险、社区教育等领域。部分企业成立多个多经子品牌，通过多品牌联动，实现企业整体品牌价值最大化。

  2、收并购多经专业公司或合作，完善多经专业能力

  俗话说“隔行如隔山”，不同的多经业务对于企业专业能力要求、资源积累等差异巨大。为快速开展业务，扩大企业多种经营收入占比，近几年，物企对涉及增值服务的专业公司收购动作越来越频繁，收购标的包括美居、教育、电梯、保险等领域，企业服务链条向纵深方向快速发展。如，旭辉永升服务收购美凯龙物业，进一步加深企业在美居业务领域的深度布局，为企业达成美居业务3年10亿元营收目标提供支撑。新城悦服务收购江苏云柜，通过快递柜与客户建立更为紧密的联系，同时为企业开辟新的服务场景。

  此外，与各多经业务条线的专业公司战略合作也是企业快速提升专业的能力的重要途径。多家物企积极跨界合作，布局多条业务赛道，战略合作事项频发。如，奥园健康与京东合作，双方将在渠道数智化、分销零售门店、供应链等方面进行合作，共创社区零售新格局。碧桂园服务与武汉本土房屋中介龙头世纪宏图不动产在房屋经纪领域达成战略合作。绿城服务与美餐、千喜鹤开辟两个团餐新品牌等等。

      2、

  理想很丰满，现实很骨感

  政策的引导、资产市场的推动、企业发展的诉求等众多因素叠加，让物企一度认为自己是多种经营的“能手”，然而，事实却并非如此。

  一、社区增值服务收入占比依然较低

  自2020年以来，物企便把社区增值服务作为企业收入增长的“第二曲线”，但从数据来看，2021年上半年，40家上市物企社区增长服务收入占比仅提升3个百分点至15.9%，整体占比依然相对较低，社区增值服务收入仍然较难作为企业营收来源主力贡献者。

  二、供需错配，多经收入成色大打折扣

  根据克而瑞物管调研及企业多经业务布局情况分析，物企多种经营业务布局与客户需求存在明显错配。从调研数据看，家政服务是客户需求度最高的业务，其次是社区零售；而需求度相对偏低的美居和租售却是企业布局最多的领域。供需错配导致企业实际经营该业务的过程中需要花费更多的时间去说服客户购买自己的服务，这大大降低的企业的经营效率。

  以美居、租售、社区零售和家政服务为例，研究细分业务的收入结构，我们发现，物企美居业务收入98%来自母公司增量市场，而租售业务收入也有76%来自新房尾盘和车位销售，租售、美居业务仍以母公司输为主。同样在社区零售业务中，我们发现，业主端收入仅贡献27%，企业多通过内部员工及供应商的消化来增加销售额。家政服务则更多停留在引流联营的轻资产模式，企业参与度仍然较低。总体来看，物企多种经营业务的实际介入程度依然相对较低。

  三、业务布局趋同、盈利模式仍待探索

  通过剖析部分企业多种经营业务布局和主流业务模式，我们发现，目前行业主要从业主生活和资产保值增值两项需求出发，围绕人和资产为业主提供服务，主要形成社区生活服务、资产管理服务和空间资源管理服务三大类业务，核心业务趋于一致。其中，社区零售、美居服务、到家服务、空间运营服务、经纪服务、资产管理服务等成为最主要布局的领域。

  从行业整体发展来看，社区增值服务的盈利模式尚不成熟，仅部分头部物企初步形成一定的规模，中小物企更多通过引流、联营的模式开展相关业务，行业尚需进一步加强对业务商业模式、发展路径的探索和拓展。

      3、

  难以回避的问题：

  城市深耕度、高毛利持续性

  一、城市深耕度依然较低

  从企业发展角度来看，规模仍然是物企现阶段主要任务，上市物企、拟上市物企通过不断对外扩张，已初步完成各区域、各城市、各业态的基本布局。

  多种经营业务的开展建立在企业管理规模、管理密度之上，规模的提升帮助企业获得更多流量及订单，提升企业议价能力，而管理密度的提升则有助于企业降低人工成本、管理成本、中间环节成本（如物流成本）等。

  随着布局城市数量、在管规模的增加，企业已形成一定规模效应，但单城市管理面积及产值依然较低，管理密度仍是企业亟需考虑的关键问题。以碧桂园服务为例，2021上半年企业布局城市数量达360个，但单城市管理面积仅105万㎡，单城市产值4333万元。城市深耕度的提升对企业收入提升仍存在较大发展空间。

  二、高毛利率水平能否维持

  多种经营业务作为物企发展的“第二曲线”，一方面因为物企是“最后一公里”服务链条中距离业主最近的服务商，具备天然优势；另一方面因为其具有较高的毛利率水平。2021年上半年上市物企社区增值服务平均毛利率高达47.6%，一梯队企业彩生活、宋都服务、滨江服务毛利率水平在70%以上。

  过往企业布局多种经营业务，引流、联营等轻资产模式是主要途径，这种模式下企业通常只负责前端的客户导流或撮合交易等，因此毛利率普遍较高，但企业收入的绝对值也相对较低。随着企业对社区增值服务收入贡献要求的提高，原有的轻资产模式已不能完全满足企业发展的需求，自营的重资产模式正在被越来越多物企采用。2021年碧桂园服务在租售、美居、到家服务等领域以自营模式加大布局；旭辉永升服务则明确将包封阳台、楼板搭建、收纳定制等自营内容作为企业美居业务做大营收规模的主要板块。

  未来随着企业自营内容的增多，物企社区增值服务的毛利率水平恐难以继续维持高位。

      4、

  内外合力助力企业多种经营业务发展

  一、企业内：扩大规模，提升区域深耕度

  在扩大规模方面，除了母公司供给、对外市场化拓展外，收并购是快速扩大规模的主要方式。据不完全统计，2021年上市物企公告的并购事项达54起，并购交易总额达到359.4亿元，同比增长高达281%。

  图片

  在提升区域深耕度方面，头部企业纷纷发力。万物云提出“百城千街”计划，即未来三年，将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。目前，万科物业在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25%。碧桂园服务也推出的“城市共生计划2.0”产品，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧小区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案，目的也在于将单个城市的服务内容做全做深，提升区域深耕度。

  二、企业外：加强合作与资源整合

  为了进一步扩大企业区域密度，头部物企通过赋能中小物企以期在区域覆盖密度等方面获得指数级增长效果，从而开展多种经营业务。如碧桂园服务，企业通过增值服务SaaS平台，与中小物企形成利益共同体，并向他们分享企业积累的增值服务运营经验、供应链资源等，企业同样可以获得中小物企的客户流量，再辅以合理的分成机制，从而实现赋能中小物企增值服务创收的同时也实现企业增值业务收入快速增长。万物云则以基础服务能力BPasS服务输出赋能中小物企，绿城服务也联合中小企业成立中物品质联盟，当前阶段万物云及中物品质联盟虽并未强调多种经营业务，但随着各自联盟内企业数量的增加、规则的确定，区域覆盖密度达到一定量级后，多种经营业务的开展便成为水到渠成的事。

  为推动物业管理行业的长足发展，克而瑞物管&中物研协通过美好生活平台一直致力于整合物业企业供应商、服务商资源。在多种经营领域积累了一批优秀服务商，并形成了“中小物企实战价值提升十大方案”，旨在帮助企业突破增值服务经营瓶颈，包括社区多种经营的提升、智慧物业降本增效、管理规模扩张提升等方向。

  [可点击图片了解更多]

  图片

       5、

  总结与展望：短期仍存在挑战，

  聚力前行方能迎来突破的曙光

  2021年对物业管理行业来说是多变的一年，规模扩张仍是全年的主旋律，多种经营作为企业“第二增长曲线”，被寄予厚望，但整体发展不及预期。

  从多种经营业务细分行业角度看，物企的竞争对手是行业内专业企业，部分细分赛道专业企业已建立起行业竞争壁垒，物企短期内实现重大突破仍存在较大挑战。

  从企业收入贡献角度看，未来越来越多的企业将亲自“下场”，物企间的合作，供应商、第三方等资源整合将为多种经营的突破带来曙光，多种经营也将成为企业名副其实的“第二增长曲线”。