文/地产豪言

       浓眉大眼，时代之选

  这是最坏的年代，这是最好的年代；这是失望之冬，这是希望之春；我们面前一无所有，我们面前应有尽有。

  这组对比句，因以文学家的情感揭示了哲学家的理性，而有着放之四海的普适性和贯之百代的穿透力，成为了被引用最多的名言，之一。

  狄更斯落笔《双城记》时，正是第一次工业革命开花结果——田园牧歌落暮，火车纺机轰响——的时代。

  这是一个大分化的K型时代：依二八定律，少数有着资源、体制和科技综合优势的国家和企业，乘风而起，引时代之先，多数则泯然众人，慢慢消失在历史的背景板后。

  200年后，K型时代重现：蛋糕依然很大，但分蛋糕两极化。

  2021年春节档，中国内地电影总票房80亿元，创下全球单一市场单日票房纪录。

  7部电影上线，两部大赚，《唐人街探案3》和《你好，李焕英》吃掉80%票房，其余5家都打了平手，甚至亏钱。

  国庆档更狠，8部电影上线，两部吃掉95%票房，《长津湖》73.09%，《我和我的父亲》22%。

  K型时代异常残酷，种种巨变突变触发大洗牌，但又充满魅力，带来新的可能性，产生全新物种。

  一个K字两条路，上K线上天，下K线入地。

  1

  2022年，中国房地产亦进入K型时代。

  下K线是传统开发业务，上K线是房地产服务业务。

  在没有最难、只有更难的房地产行业，物管成为大众情人式的第二成长曲线。房企纷纷裂土封侯，群体性进入资本市场，蔚然可观。

  一是多：截止2021年底，港股内地物管上市公司已近50家，递表排队的还有20家，不出意外，今年总数将超70家。

  二是大：2021年top10物企在管面积门槛值达2.7亿平方米，比2020年大增44.39%。其中3家突破五亿平米。

  没有最多和最大，只有更多和更大：2021年，物管并购案仅披露金额已超400亿，是2020年的4倍。

  但与规模渴望相伴的是能力焦虑。

  首先，物企严重依赖母公司的扶持，包括在管及合约面积、营收、特别是利润的增长。

  但这种亲缘关系可载舟，亦可覆舟。去年爆雷或有准爆雷危险的房企，就曾将物企作为首选，卖子求生。

  即使没有爆雷，这种关联交易模式也难以维持。

  因为地主家也没有余粮了。随着开发业务收缩，大多数房企交付面积持续缩减，资金链紧绷也趋于常态化，大手笔输血，已有心无力。

  其次，随着物管服务空间的无所不包，从小区物业简单延长的商业模式和运营水平，也已捉襟见肘，不敷应用。

  另外，收并购带来的人才稀释和品牌落地的困难，也加大了持续运营和盈利的不确定性。

  新物企发展路径和规模之上的盈利模式远不清晰，更遑论收入和利润的正常化。

  在刚刚过去的2021年，蝴蝶翅膀已在颤动，骆驼背上已压草。

  表现一、中国物业服务总体满意度评价约78%，相较上一年稳中微降；

  表现二、物企股价下半年的平均跌幅为22.16%，而同期恒生指数整体跌幅只有16.76%；

  表现三：物企并购大增的同时，标的平均估值水平同比下降约20%。

  对物企，资本和市场已趋向理性甚至挑剔，他们明白：

  一、物企的成长模式，旧的“已老”，新的“未成”。

  二、在K型时代，不能撒胡椒面，要找到能走出“上K线”的物企。

  正戏仍未开始，再热闹的狂欢也是前戏。

  这样说的另一个重要原因是：行业中物管口碑最好的巨头之二还在场外。

  就好像三国时举办高级比武大会，吕布和关羽都没报名一样。

  K型时代，虚席以待。

  2

  新年伊始，龙湖入局。

  龙湖分拆出龙湖智创生活，并于1月7日递交招股书，拟计划在港交所上市。

  龙湖智创生活由原智慧服务和商业运营两大主航道核心打包而成，意在成为轻资产旗舰平台，与专注重资产运营的龙湖集团各有侧重，又相互协同，构成“一个龙湖”生态体系。

  这既不是对“龙湖智慧服务”的线性升维，也不是智慧服务和商业运营的简单相加，而是做乘法，或1+1大于2的超级加法，是在培育新物种和全新品牌。

  在龙湖看来，这才是应对K型时代的正确姿势。

  而新物种、新品牌的成功，一要有想象力，能预见大的商机，二要有执行力，能将想象变为现实。

  想象力来自：

  一、业绩增长不是快速，而是加速；不止营收，净利润也在增长。

  2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。

  业绩的持续向好得益于规模不断扩张。

  截至2021年底，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。

  即使没上市，这也是一个稳进行业前十的量级。

  二、收入结构不断优化，高价值板块占比上升。

  截至2021年前三季度，住宅及其他非商业的物业管理服务毛利率为25.4%，商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%。

  以对收入的贡献率而言，前者从89%下降到77.4%，后者从11%提升至22.6%。

  这是积极信号，意味着整体毛利水平会进一步提高。

  三、行业整体快速增长，“物管+商管”赛道将成新宠。

  未来5年，中国全业态物管市场总收入会达到8981亿元，复合年增长率为9.2%。

  而“物管+商管”的组合，尤其有巨大的增长和想象空间，因为商管是关键先生。

  不同于社区物管按面积收取管理费的商业模式，商管租金来自于客流量和销售额，主要靠的是经营和管理能力，因此商管企业拥有相当的定价权。

  在商管领域，参与竞争能力、资源获取能力、品牌知名度和科技能力的作用更为显性，组合得当，可建立较高的竞争壁垒。

  所以，“物管+商管”更会得到资本的追捧，获得更高估值。

  高多少？至少一倍吧。

  去年9月，碧桂园服务以百亿巨资收购富力物业，刷新行业纪录，而此前收购在管面积更大的嘉宝服务，出价仅为48.5亿元。

  因为富力物业拥有超过1000万平米的高端商业，其中80.2%商业项目收入都来自一线以及新一线城市。

  2021年，已经上市的华润万象生活静态市盈率达到83.5，而在去年下半年港股物企大跌之后，多支物业股的市盈率已低于10。相差何止一倍！

  此处，有必要多说两句龙湖的商管。

  或许因为美其宅太出名，很少有人注意到龙湖商业也非常出彩。

  罕见的战略定力，20余年的实战积累，不只使龙湖做出了一批商业标杆，还能在行业转型时，以此抢点赛道，占据先机。

  看下龙湖商管的核心指标：

  已向61个购物中心、180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，向60个购物中心提供商业运营服务，一二线城市购物中心占比超过90%，行业排名第三；

  手握5700个品牌资源，超过13,000名租户，年零售销售额为人民币446亿元；

  日均客流量3.1万人次，排名第二，平均出租率96.9%，排名第三，服务合约留存率2020、2021年连续达到100%。

  3

  执行力来自：

  一、科技助力服务焕新。

  线上化和智慧化，使得常规服务和专项服务便捷与安全兼得。

  前者如手机开门、生活缴费、访客通行、包裹代收、报事报修等，后者如U享家的“云交付”系统，使繁琐耗时的线下收房通畅如行云流水。

  还有经常被忽视，但对安全和健康至关重要的“隐蔽战线”。

  如电梯故障，业主被困，如车库废气超标，如小区绿地湿度不够等，现在都可以通过数据平台化的指挥中心及时发现，统一调度，自动反应。

  科技加持提高了服务标准化、精准度和人性化水平，有助于多年的服务经验被点化升级，形成独特的竞争优势。

  二、以客户体验为驱动的服务理念。

  服务品质是赢得市场的首要因素，龙湖智创生活的住宅物业服务已连续12年业主满意度超过90%。

  成为大海，是因为纳入了这样的细流：

  垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，留存不可超过5分钟；

  见过三次后，要求认识业主本人及其车辆，甚至记得宠物的名字;

  为了让每位业主享受宁静的美梦，夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。

  亮点是：这些温馨故事型的操作，都已被标准化。

  被科技赋能、被高度标准化的服务，适配性和专业性得到放大，成为龙湖智创生活执行力的硬核，是对物企顺利经历外部化"四跨"——跨区域、跨企业、跨业态、跨模式——的最大保障。

  4

  除了想象力和执行力，“一个龙湖”的生态力亦非虚谈。

  在集团与物企的“母子”关系上，龙湖是少数仍能保持正向价值输出的房企巨头之一。

  如果路遥知马力，如果疾风知劲草，龙湖最值得点赞的时刻，既不是15年前进京，也不是13年前上市，而是刚刚过去的半年。

  在行业最动荡的关头，作为个位数"站的稳、行得直"的民企巨头之一，龙湖被反衬出了业内罕见的长期主义气质。

  大而适度的开发业务，享誉业内外的产品主义，与三条红线隔之弥远的稳健财务和低到国企水平的融资成本，以及物管多年积累的美誉度和品牌，都为龙湖智创生活这个新物种提供着扎扎实实的背书和赋能。

  但龙湖智创生活承接自母公司的最重要资产，不是数百个小区和商场，不是稳健的财务指标，而是公司创立23年来，绵延不断的一条灵魂金线。

  这条线，由“善待你一生”的企业愿景、“空间即服务”的战略定位、“有生命的空间”的前瞻认知，和“有温度的服务”的行动准则连缀而成。

  如果说，开发卖房是与购房者做生意，那物管服务更像是与业主、租户们交朋友。

  这方面，龙湖第二，谁是第一呢？

  想象力、执行力和生态力三而合一，龙湖智创生活可以放心地按下加速键，其上市也会成为行业标志性事件。

  届时，龙湖智创生活不仅拥有更高估值和更佳成长路径，还可以助力破解行业的瓶颈性难题，成为走在K型时代上行线的Mr.K。

  假以时日，龙湖智创生活会不会从Mr.K变成Mr.King？

  举头望天，何妨以梦为马，俯首看地，确需跬步千里。

  且行且努力吧。