精选|《2021西南区域房地产行业发展白皮书》节选(三)

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞测评 克而瑞 3.2w阅读 2022-01-20 17:17


导语 
2021年整体经济环境呈现复苏态势,“外需”持续好于预期,外贸出口延续2020年下半年的强劲增长态势。但整体仍存在不平衡性,一、二产业相对较好,三产远未完全恢复,部分行业仍处于全面萎缩状态。房地产行业过度金融化后经历“过山车”,上半年形式一片大好,下半年销售、融资急剧下滑,企业面临债务违约风险频频暴雷。房地产行业长期过快增长的市场、政策“拐点”显现,未来将进入中长调整周期。

面对行业调整期,房企需重新思考发展路径,“第二曲线”将有更大空间。传统住宅产品升级迭代、康养、文旅、产城、物业、租赁等,但发展模式缺发生根本改变,披着多元的外衣,干着住宅的模式不可复制。企业将重新审视自身资源优势,重塑“第二曲线”,精细化管理、效益导向。

西南区域“成渝城市群”作为中国经济增长的“第四级”,以成都、重庆为核对,沿长江和成德绵乐城市带,川南、南遂广、达万城镇密集区共同构建起“一轴两带、双核三区”的空间格局。西南的核心地位在房地产层面也同样得到印证,成渝在楼市上半场均有收获,云贵市场承压严重,量价下跌明显。房企在区域架构调整层面,区域重心偏移至成都、重庆,未来西南区域深耕核心无疑聚焦成渝两地。

2021正式告白“白银时代”,2022克而瑞同大家携手云开月明。

产城篇  





观点导读

发展现状:

各省市聚焦自身产业结构,出台相应产业政策带动产业优化升级;

典型城市连续五年供大于求,重庆、成都、昆明产业用地逐年向非主城区偏移;

政企结合,实现企业与政府共赢。

发展模式:

多方位运营模式带动“产-城-人”融合体系逐渐兴起, “十四五”时期产业地产迎来新机遇;

长江经济带联动西南四城,成都、重庆叠加成渝经济圈利好,带动产业协同发展,未来优势突显。

未来趋势:

以人为本,推动产城融合发展;

创新与探索新型产业用地,适应未来新产业、新业态的发展需求;

区域协调一体化发展,政府和企业生态智慧化运营;

国家战略方向,国企、央企主导深度产城融合。


◆产城发展现状分析:(节选)

◇“十四五”产业发展分析

“国内外双循环”发展新格局下,推动产业优化升级。

◇部分省市产业政策表现

“十四五”大力发展战略性新兴产业,助推我国产业高质量发展。全国主要城市群着重科技创新和建设现代化产业体系,围绕加快发展现代产业体系,各省市纷纷圈定产业发力重点领域,主要涉及先进制造业、战略新兴产业、未来产业、特色农业、新兴/现代服务业、乡村振兴、基础设施、数字经济等八大产业。

◇典型城市工业用地年度供求价走势分析

典型城市工业用地连续五年供大于求,21年供销同比均下降,均价维稳,用地成本不断攀升促使容积率稳步上涨。

◇西南区域工业用地成交量价及容积率分析

成都产业聚集,成交量涨幅54%,昆明、贵阳产业处于发展期,成交价呈上涨态势,贵阳近几年主导大数据产业,主城区容积率上涨0.86。

重庆:实体经济下行带动成交量下跌,非主城区为工业用地成交主力,主城区价格相对高位,容积率趋于稳定。

◇西南工业用地市场总结

实体经济下行,2021年四城成交量均下滑,重庆、成都、昆明工业用地逐步向非主城区偏移。

◇西南区域产业政策分析

重庆:以制造业为支柱产业,加快推进新能源汽车、电子信息等制造业的高质量发展,提供人才、平台等方面支持。制造业为重庆的支柱产业,近五年相继出台多项政策,明确制造业在实体经济的主体地位,提出加快推进新能源汽车、电子信息等制造业的高质量发展,为其提供包括人才、平台等方面的支持。

◇西南区域大型产城落地情况分析

重庆:以制造业为主,北区已形成规模高新产业,西区定位高,西部(重庆科学城)落位,着力发展高新技术。

成都:支撑城市战略定位,顺应产业发展趋势推动经济高质量发展,构建“5+5+1”现代产业体系,即“医药健康、绿色食品、电子信息、新型材料、装备制造”+“会展经济、生活服务业、金融服务业、文旅产业、现代物流业”+新经济。

昆明:“一产做特、二产做大、三产做强”重点发展“大健康、大旅游、大文创”,提速发展高新技术产业,大力发展先进装备制造业。

贵阳:突出建设高新技术产业、现代制造业、现代农业、现代服务业四大产业。

◇产城发展现状分析小结

推动产业优化升级,聚焦各城市产业结构,出台相应产业政策,重庆、成都、昆明产业用地逐年向非主城区偏移,政企结合实现共赢发展。


◆产城发展模式分析:(节选)

◇产城发展背景(略)

◇产城发展变化(略)

◇产城融合发展现状

产业地产作为产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志。

◇企业表现

传统地产行业发展承压,“十四五”时期产业地产迎来新机遇;TOP50房企当中有7成以上参与到产业地产。

◇产城的运营模式

1、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式

2、以PPP为主的产业新城开发商模式

3、以双轮驱动为主的产业投资商模式

4、提供产业综合服务平台,服务全生命周期的运营模式

典型产城模式|产业小镇——以碧桂园·潼湖科技小镇为例(略)

◇典型产城模式|产业园——以华夏幸福科创中心为例(略)

西南产城发展模式

◇西南四城产业结构对比

重庆以汽车制造业和电子制造业为支柱产业;成都培养以新经济发展为主的领军人才及企业从而促进产业升级;贵阳持续以大数据为城市产业源动力;昆明重点发展大健康、大旅游、大文创等。

◇西南区域典型产城项目案例——成都温江星河WORLD科创城(略)

◇西南产城局部发展机遇

滇中-黔中-成渝“四城三城市群“联动,共同推动长江经济带高质量发展,畅通国内国际双循环主动脉,联合形成促进长江经济带上中下游协调发展的有力抓手。

成渝城市群协同发展效应突显,对外结合四大经济圈“菱形”联动,形成国家四大动力源;同时成渝经济借鉴交通、产业、人才经验,承担带动西部发展重任。重庆、成都二城依托成渝城市群,形成成都向东,重庆向西,在政策、经济、产业、交通层面落地联动措施,带动双城协同发展。

从国家战略层面数字经济发展,到属地化的城区一体开发、制造业、农业、文旅等优势产业联动、互补。

◇西南产业发展方向分析

成渝一体化背景下,重庆由重制造向创新产业转型升级,大力发展高技术产业及战略性新兴制造业;成都打造先进制造业、现代服务业和新经济产业等三大硬核先进产业;同时昆明将重点发展大健康、大旅游、大文创;贵阳着重发展大数据,将大健康、大生态等与数字经济产业结合形成发展新业态。

◇小结

政府兜底下产城融合模式快速发展,西南四城通过城市联动迎来产业发展新机遇,不断补充未来产业选型机会。

◆产城未来发展趋势:(节选)
产城未来发展趋势

有效组织“新能源、大数据”+“前沿技术的突破”+“人的创新能力”的创新资源,营造创新环境,打造中国的创新产城。

探索新型产业用地模式

新型产业用地趋势:盘活存量工业用地,适应新产业、新业态的发展需求;新型产业用地探索与创新:政策扶持为工业用地创新奠定基调。

产城布局区位变化

布局区位发展变化:从“城市”为中心切换到“城市群”为核心。

产城运营服务角色、能力转变

政府层面:未来政府具备虚拟产业园的运营服务能力要求。

企业层面:以产业为核心带有地产思维的生态运营服务商角色。

企业格局转变
央企、地方国企成为绝对主力,民营企业可参与其中。

民企投资规模大幅收缩,央企逆势增长,超过民企。

小结

产城融合可持续发展,提高土地利用效率,生态智慧运营。

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来源:克而瑞测评

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