唐学斌找到了“停车位”-乐居财经

唐学斌找到了“停车位”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地徐酒眠 5.0w阅读 2022-02-12 09:11

编者按：中国房地产处于大开发和大资管两个折叠的不动产时代，在新经济下，互联网、高科技、大数据如同水银落地，无孔不入。乐居财经推出《重构2022》对话，与不动产行业链条中的决策者，一起思考新时代下的新课题。本期对话嘉宾：恒好停集团创始人唐学斌。

撰文 | 徐酒眠

唐学斌的停车位生意，在接连几番的口舌之争中“火”了。

许久不“作文”的唐学斌，拿起笔杆子进行长篇回应，将他的车位资产化生意和他的新身份清清楚楚地摆在大众眼前。

其实，在春节前后，他的新身份就已不是什么秘密，他是恒好停集团的创始人。踏入连接万亿房地产后方市场与万亿汽车后方市场的停车位行业，不在物业领域，但又没离开物业。

前不久和唐学斌坐在一起聊起物业，那时候，他对停车位生意就已经有了规划。当前现状如何，市场的机会在哪里，未来怎么发展，唐学斌想得清楚：将停车位进行资产化。

然而，闯进停车场的唐学斌，没迎来鲜花，反倒遭受了不少“冷眼”。很多人喊出“团结起来，打倒唐学斌，打倒‘野蛮人’，踏上一只脚，让他永不翻身！”

2月7日，年后开工第一天，唐学斌在朋友圈以“小作文”强势回应：搞停车位不假，但我不野蛮！洋洋洒洒近九百字，很快在圈内以各种形式再次传播开来。2月8日深夜，唐学斌再次为自己的车位资产化生意表态，概而言之：这是一件靠谱的事。

事实上，这不是唐学斌在朋友圈第一次剖析自己选择做停车位。就在元旦前夕，唐学斌在朋友圈转发了一篇题为《其实，车位比车更具有投资价值！》的微信推文，同时配发了一段326个字的内心剖白，道贺新年，也向大家首次正式昭示了自己新的人生旅程——让停车位成为业主家庭的核心资产。

五十岁知天命，之后才是人生的真正开始。出生于1968年、即将迎来54岁生日的唐学斌，带着一群年轻人，开启了一个新的梦想。

从头开始不容易，当老板也一定会比做职业经理人更辛苦。51岁的年纪离开彩生活，告别“做了十八年梦的人和事”，唐学斌吐露，过去两年，他几乎有一半时间都是在打球或者喝酒中度过。也以为那就是为以后选择好的生活，但“天生劳碌命的命格”闲不住。

或许还是有一团火在唐学斌心里烧，他的创业，终究还是选在了靠物业很近的领域。

缘起“停车难”

为什么选择做停车位？

唐学斌对“停车难，真的很难！”的体会深切。他在“小作文”里从1998年公司配发的一辆奥迪100说起，彼时，“住的小区没有地下停车场，所有的车都是停在路边，位少车多，回去晚一点就满小区转圈找车位。”

“在深圳生活，停车就一个字：难！后来买房，有车位就成了我的第一选择，回家有车位，再也不用担心回家晚了到处找车位，这种感觉就是爽！”

做物业二十多年，唐学斌对小区停车难问题的原因思考过很多。“一是规划车位数量不够，2018年以前建成的小区大多数车房比不足1:1；二是现在一个家庭两辆车、三辆车的比例越来越高。停车难、停车引发的矛盾是物业小区管理最头疼的问题。”

同时，他也发现另一个有意思的现象，许多业主在最初购房时，似乎并不紧张车位。“（他们）觉得到处都是车位，嫌几万、十几万的车位太贵，今天停马路明天停地下室，凑合着。”然而不久之后，就陷入车位变得“找关系花高价也一位难求了”。

唐学斌直言，“我坚信只有把车位像房子一样变成私有财产，才能彻底解决（停车难的）问题。”

事实上，早在去年7月21日，唐学斌接受乐居财经对话时，他就透露了自己的创业动向，“（目前）在做停车位服务资产管理，帮物业去化车位。”

一个多小时的对话，唐学斌将停车位资产化服务这门生意的内在逻辑娓娓道来。他对这行似已了然于心，言语间不掩对其未来发展空间的看好。或许早在那些打球或喝酒的日子里，这件事就开始在他心里盘亘了。

车位“大生意”

关于停车位资产化服务，唐学斌有两点确信。其一，停车位不是一个简单的停车使用的物的功能，还有一个很重要的属性是资产的属性，它具有资产的所有特征。

“但车位要变成一个资产，没有交易平台、没有定价体系、没有服务体系，是不行的。”在唐学斌看来，这就像钻石一样，一定要有人做桩子，去给钻石定价，如此钻石才会一直保值或升值。

“做一个交易平台，让大家都知道车位的价值。”做停车位资产化服务，唐学斌的一个方向就是做交易平台，“用户可以通过这个平台了解车位的价格与升值情况，随时出售或共享出租。”

截图为恒好停小程序界面

“国内99%的小区车位是不够的，大量楼盘都是共用的车位。”共享出租是一个很好的切入点，“对小区业主来说，去上班的时间车位其实是空出来了，是可以租出去产生收益的。”

在唐学斌看来，“租赁本身就可以成为我这个交易平台提供的服务，同时属于车位的一个资产附加值也在这个租赁收益的过程中体现出来了。”

唐学斌进一步解释，这个平台除了面向业主和用户，也连接物业开发商。“比如说，开发商有1000车位，他缺钱需要马上卖掉，我拿下这个项目以后会把整个停车场进行全面升级，把每个车位变成区块链，装上物联网设备，然后通过一个平台让客户自助租用。”

紧密连接物业

“物业基本上就是跟车位连在一起。”唐学斌表示，他拿车位项目的一个重要前提，便是物业管理必须要严格按照他的要求来做，“车位要有价值，物业管理肯定要做得比较好才行。”

关于停车位资产化服务，唐学斌的第二个坚信的点便是：停车位是物业管理行业离钱最近的一个地方，如果说物业公司把停车位作为资产服务好，让它具有天然的优势，能够让业主购买的车位保值增值，同时又能够让物业公司通过服务，把价值叠加到车位的升级当中去，把车位打造成新的投资产品，让更多的业主、物业人参与进来。

“目前在（河南省的）许昌，大概已经有一万多个车位了。”彼时，唐学斌向乐居财经透露，他们团队的项目已经在河南落地，同时在广州、深圳也已经几个样板项目了。

截图为恒好停小程序界面

“广州的车位是可以有买卖产权，深圳的话现在只有一个租赁期。”唐学斌解释，“车位在中国大概有一半城市是有产权的，另外一半没有产权的城市，（但）开发商一般也会有一个约定属于业主。因此，无论是产权所有还是一个‘长租期’，业主都可以通过车位产生资产收益权。”

“而我们拿到车位项目后，首先还是会把整个停车库美化，然后重新量化，把标识全部改了。”唐学斌说，“比如说每个车位的标准化，是有一个锁、有一个牌、有一个灯。因为我们的客户是自助租售，所以已租已售都会有一个LED灯作为提示。”

对于具体的模式，彼时唐学斌表示，还需要一些时间打磨和修正。不过唐学斌也表示，“未来这个交易平台模式成熟了，可能会在每个城市找一个代理商，可以和所有的物业工作方成为合作伙伴，我平时只要收一个平台费就行。”

与老友合作创业

创业，是地产行业明星经理人告别老东家之后，一个重要的选择发展方向。

离开彩生活，唐学斌选择与汪杰和唐马力两位老友一起在耕耘停车位资产化服务。他们三人相识多年，曾在彩生活集团并肩作战。在汪杰和唐马力二人履历中，前者曾是彩住宅股东、彩商业负责人，后者曾为彩生活集团采购部经理。

在恒好停集团，唐学斌对外的介绍身份是集团创始人、恒车通总顾问，汪杰的Title则是“恒车通联合创始人”，而唐马力则为恒好停集团成立的几家公司的法定代表人。

其中，深圳恒车通停车服务有限公司（简称“恒车通”）是唐学斌做车位资产化服务重要的公司平台。资料显示，恒车通是一家专业的车位资产增值运营服务商，成立于2020年，总部在科技之城深圳，母公司深圳恒赛福科技有限公司由汪杰与李东法各自持股占比66.7%、33.3%。

在恒车通的业务介绍中，其专注于为地产开发商和广大业主提供资产委托运营和管理服务，包括停车场升级改造、车位品质提升、增值运营等，促进已购业主的车位资产的增值保值。

诚如唐学斌所言，他们不仅服务开发商，帮助其去化存量车位，而且服务已购买车位业主，帮这些业主运营和管理他们的车位，包括出租、二次出售以及车位装饰等。

恒车通还提供创建车位智能化使用环境，满足车位业主的日常需要。升级停车场，提供搭建互联网+物联网车位部品设备，如：车位锁、储物柜、车位灯、车位牌、摄像头等。而所有部品都集成到“恒好停”小程序来控制和管理。车位业主利用智能部件可以实现分时租赁、委托出售、共享车位柜等来获取更大的收益。

车位投资一个是租金收益，一个是增值收益。普遍的案例来看，车位的出租回报率在3-6%之间，虽然不至于高的离谱，但也基本能跑赢普遍的理财产品，甚至比住宅普遍的出租回报率（2.6%）要高。而就增值收益来看，一个小区车位总是有限的，而随着经济社会的发展，许多家庭往往都不会只有一辆车，车位的稀缺性决定了其未来的保值与增值空间。

责任编辑：梓译

来源：见地

作者：徐酒眠

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