文/乐居财经 李奕和

地产债务高企，爆雷声不断，房企频繁对旗下项目股权进行质押、转让，以加强流动性。这种情况不仅在民营企业身上呈现，也进一步传导至国央房企身上。

两天前，中海将旗下广州荔湾广钢新城项目50%股权进行转让，拟募集10亿元开发资金。这是它去年9月在广州第二批集中供地上，以总价63.24亿元拿下的项目。

最新的，则是首开股份（600376. SH）。

2月15日，北京产权交易所披露了首开股份通过增资，挂牌转让成都首开宜泰置业有限公司（以下简称“首开宜泰置业”）部分股权的信息。该项目拟募集资金不低于680万元，对应目标公司股权比例的40%。

值得一提的是，首开宜泰置业旗下开发项目，也是其去年9月拿下的成都地块。而此前，目标公司中的40%股权已经质押给金地。

至去年底，首开宜泰置业营业收入为0，净利润约-5.32万元，资产总计约12.9亿元，负债总计约12.8亿元，所有者权益约994.68万元。

市场下行，销售回款受阻，加之三道红线的要求让公开市场的融资备受限制，房企质押、转让旗下项目股权，变现求生，成为最优解。

“另类”国资

首开宜泰置业成立于2021年9月，目前注册资本1000万元，至今仅五个月。

去年9月15-17日的成都第二轮集中供地上，首开股份曾分别以总价16.08亿元、20.41亿元拿下成都成华区龙潭街道宅地以及成华区青龙街道宅地。两宗地块土地面积分别为8.25万平方米、8.23万平方米。

六天后的9月23日，首开股份注册成立了成都首开宜泰置业有限公司和成都首开韶泰置业有限公司两家新增投资企业，持股比例均为100%。首开宜泰置业对应的正是其拿下的成华区龙潭街道地块。

此次增资前，首开宜泰置业的40%股权实际上在成立一个月后已被质押。2021年10月28日，首开股份将持有首开宜泰置业40%的股权，对应出资数额400万元进行质押，质权人为成都金地尚怡置业有限公司。

乐居财经梳理发现，不仅仅是首开宜泰置业，自去年以来首开股份对旗下多个项目公司股权进行了质押，质权人包括中信银行、中国对外经贸信托、北京建工地产、金地、招商局地产、华润置地、金隅地产，合计出质的股权数额达32.71亿元。

频繁地通过股权质押进行融资，让首开股份显得有些“另类”。相比之下，同作为国央房企的华润置地、大悦城，银行金融机构对其融资大开闸门。

1月26日，招商银行授予华润置地200亿元并购融资额度；2月14日，大悦城也获得招商银行100亿元并购融资。此外，一部分国企央企在发行并购债方面也一路绿灯。

更依赖于项目股权的质押、出售进行融资，与首开股份本身的负债规模不无关系。数据显示，2020年，首开股份剔除预收账款后的资产负债率74.83%，净负债率178.56%，现金短债比0.89。

至2021上半年，这三项数据改善为74.6%、162.1%、1.23，但仍有两项指标踩到红线。按照三道红线的要求，列为“橙档”的首开股份，其有息负债增速不得超过5%。这意味着首开股份想要通过发债进行融资，并不像其他国央房企那样容易。

一个例子是，去年12月27日，首开股份发布了一份面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告显示，其拟发行债券票面总额不超过60亿元，债券期限不超过7年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

募集资金将用于偿还即将到期（或回售）的各类有息债务、补充流动资金、兼并收购等。

随后有投资者对该债券发行提出质疑称，2022年度首开股份公司债券到期本金约为138.65亿元，拟发行的公司债注册额度仅为60亿元，是否存在债券融资额度被监管压降的情况？

根据首开股份当时的回应，由于不同债务品种的到期时间不同，于2022年将统筹规划新发额度及时间，不存在被监管压降的问题。

乐居财经查阅了解，截至目前，首开股份及其子公司发行的境内存量债40只，存量债规模合计594.71亿元。

去年三季度，首开股份主营收入439.3亿元，同比增长79.99%；归母净利润6.99亿元，同比下降49.16%；扣非净利润6.25亿元，同比上升2.57%。