金融街“亏本”卖房

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505707 11.6w阅读 2024-04-23 20:43

文/乐居财经  严明会

前些年,北京大兴机场落位和京津冀大都市圈兴起,“河北廊坊”这座距离首都北京最近的城市,在城市竞争中一时间风光无限。

2019年,金融街首入廊坊,带来了旗下精品住宅“金悦系”产品,项目被命名为“金悦郡”,总建筑面积10.8万平方米。

在这个项目中,金融街的权益比例80%。项目在2019年就已开工,于2020年6月开盘,目前已竣工,累计投资15.3亿元,预计总投资金额15.96亿元。

卖了3年,去化并不理想。截至2023年末,廊坊金悦郡累计销售面积4.89万平方米,2023年实现销售额3.04亿元,累计可售面积7.02万平方米。

开盘的时候价格是11450元/㎡起。据最新信息,金悦郡的均价为9500元/㎡,起价8000元/㎡。

因销售价格达不到预期,2023年,金融街对金悦郡的存货跌价准备增加了2.19亿元。

整体来看,市场销售持续低迷,金融街在期内对多个项目增加计提了存货跌价准备,包括其在廊坊、佛山、天津、无锡、武汉、北京、重庆、上海八个城市的共11个项目,计提总额4.29亿元。

其中,佛山金悦郡计提0.73亿元,天津武清金悦府计提0.56亿元,加上廊坊金悦郡项目的2.19亿元,三处项目计提的存货跌价准备金额就达3.48亿元。

计提减值的增加直接加剧了金融街的亏损。

期内,金融街实现营业收入125.71亿元,同比减少38.7%;归母净利润亏损19.46亿元,同比下降329.88%。

2022年度,金融街在苏州、无锡、成都、重庆、佛山等区域共11个项目计提存货跌价减值,当期计提存货跌价准备金额为3.70亿元,对其净利润的影响金额为-2.88亿元,对母净利润的影响为-2.65亿元。

实际上,在2023年之前,金融街的归母净利润已经连续3年下滑,从2020-2022年分别为24.98亿元、16.43亿元、8.46亿元,下滑幅度分别为27.41%、34.25%、38.48%。

从业务类型来看,金融街有房产开发、物业出租、物业经营以及其他收入四个板块。在2023年,房产开发是唯一营业收入、毛利率双下滑的业务板块。报告期内,房产开发业务营业收入100.74亿元,同比减少45.49%;毛利率为-8.38%, 同比下降18.70个百分点。

物业出租是金融街毛利率最高的板块。金融街持有大量写字楼、商业、酒店等物业,位于北京、上海、天津、重庆、武汉等城市。从业态结构看,其持有项目主要集中于写字楼和商业业态。

期内,金融街的多个项目出租率并不理想,写字楼项目中,上海的金融街海伦中心出租率75%,北京金融街(月坛)中心部分(不含金融集)出租率66%,北京金融街(月坛)中心-金融集出租率42%,天津环球金融中心出租率57%。商业业态中,北京门头沟融悦中心出租率56%,北京金熙汇出租率22%,武汉融御滨江出租率42%。

在2023年报发布之前,金融街控股股东大家人寿保险通过集中竞价方式累计减持股份3013.3万股,占金融街总股本的1.01%。本次股份转让完成后,大家人寿保险持有金融街2.72亿股,持股比例为9.10%,仍为第三大股东。

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