脆弱的地产“铁三角”-乐居财经

脆弱的地产“铁三角”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 4.2w阅读 2022-02-25 20:27

文/乐居财经李奕和

在青岛高新区，由东方伊甸园往北穿过火炬路，便是中欧国际城核心商业中心——金茂览秀城。

这座体量近19万平方米的商业综合体，已接近完工，招商工作正如火如荼进行。若一切顺利，它将在今年10月迎来开业。

然而，项目的合作方之一中海已等不及它的正式面市，着急要套现退出。

2月25日，全国产权信息服务平台披露的挂牌信息显示，中海企业发展集团有限公司挂出了青岛方虔置业有限公司（以下简称“青岛方虔置业”）18%股权，标的股权转让底价1.19亿元。

中海之外，青岛方虔置业的另外两位股东为北京兴茂置业有限公司、桐乡豪吉置业有限公司，分别持股68%和14%。目前除中海挂出的18%股权外，另两名股东的持股并无动静。

目标公司是青岛中欧国际城，于2019年批量引入中海等合作的13家项目公司之一。旗下对应开发的项目便是上述的金茂览秀城。

除了此次的主角青岛方虔置业，金茂、中海等在上述13家项目公司已有个别退出的案例。三方合作的其他项目如何？中海还在中欧国际城的多少个项目中持股？

缘起中欧国际城

挂牌信息显示，截至2021年12月31日，青岛方虔置业营业收入12.17亿元，净利润1.33亿元，总资产17.5亿元，总负债9.76亿元，所有者权益7.74亿元。

而在2020年，青岛方虔置业仍未有收入，净亏损456.21万元。

目标公司已开始产生收入，并实现盈利，中海却在此刻执意退出。双方合作维持了三年左右的时间。

早在2013年，中国金茂前身方兴地产宣布投资300亿元在青岛西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，中欧国际城也随之亮相。该项目是个实实在在的超级大盘项目，规划的占地面积达2500亩，规划地上建筑总面积400万平方米。

此后自2015年开始，中国金茂开始在该片区多次拿地，中欧国际城也在这过程中持续扩容。

当年9月，中国金茂联合青岛高新区及青岛城投集团，计划与英国伊甸园携手打造伊甸园项目，落户便在青岛高新区金茂中欧国际城。

2017年12月，金茂先后两次以22.69亿元和21.5亿元拿下青岛高新区中欧国际城的7幅地块和6幅地块，住宅地成交楼面价为3600元/平方米和3550元/平方米。

这13宗土地便对应金茂引入中海等合作的13家项目公司。此次被中海挂牌转让的青岛方虔置业，其另外两位股东北京兴茂置业、桐乡豪吉置业。

2018年底，为引入资金方加快项目建设，减轻资金压力，中欧国际城项目在北京产权交易所征集投资方，目的是为金茂旗下青岛方虔置业、青岛松茂置业、青岛茂章置业、青岛茂景置业等13家公司进行增资。

2019年1月，项目的增资方之一确定为中海，后者由此得以进入上述13家公司持股，持股比例为18%。

在这些年的持续开发建设中，金茂多有转让中欧国际城旗下项目的举动。

去年11月，中国金茂以24.28亿元交易价将青岛方嘉置业90%股权转让予青特集团，获得收益4.59亿元。2020年9月，中国金茂挂牌转让青岛方靖置业100%股权及500万元债权。

当中，其跟中海合作的那13家公司股权，也曾被出售转让。2019年10月，由中国金茂、中海共同持有的青岛茂景置业有限公司100%股权，被以5.75亿元的底价挂牌。

该公司的主要资产是青岛智慧新城项目C4地块，正是金茂在2017年12月拿下的地块之一。青岛茂景置业100%股权最终由临沂阜丰房地产开发有限公司拿下。

乐居财经查阅了解到，加上此次挂牌的青岛方虔置业股权，中海已退出上述13家项目公司的两家。该公司成功转让后，其剩下在中欧国际城项目下的持股公司11家。

“引资”动作不断

除了退出中欧国际城项目，中海最近的市场动作不断——出售、收购、拿地，一系列的资产优化动作在低迷大环境下不断上演。仅进入2月份以来，其已先后为广州、北京两地项目引入合作方。

2月14日，中海拟通过挂牌转让广州粤合房地产开发有限公司50%股权，募资10.0017亿元。目标公司成立于2021年10月8日，注册资本10亿元，是中海去年9月广州第二批集中供地拿下的广钢新城项目的开发主体。

当时，中海以63.24亿元的总价拿下广钢新城AF040234地块、AF040406地块。据了解，项目将配建广钢中央公园，以及初中、高中各一所，未来将推约1600套房源。

其中广钢中央公园将达到30万平方米，结合纽约中央公园的设计，打造广州的“曼哈顿”住区。

几天后的2月21日，中海再一次对北京中泰金建房地产开发有限公司进行增资扩股，募集金额择优确定，对应持股比例49%。

据了解，北京中泰金建对应的项目为中海汇德里项目。其是中海去年在北京第二轮集中供地中拿下的项目，土地面积5.91万平方米，建筑面积13.26万平方米。拿地总价45亿元，对应楼面地价5.37万/平方米。

更早前的今年1月以及2021年11月，中海还先后分别为旗下天津中海海鑫地产有限公司和天津中海海阔地产有限公司引入合作方。

值得一提的是，除了频繁引入投资方开发旗下项目，中海的收购、拿地动作也时有发生。最引起关注的一个事件，今年1月，中海以36.89亿元收购了雅居乐和世茂在广州亚运城持有的股权。

而在刚过去的2月17日、北京2022年首批集中供地上，中海以24.8亿元拿下大兴旧宫地块。地块起始总价22.3亿元，销售指导价7.3万元每平方米，起始楼面价3.8万每平方米。

伴随着市场下行、调控和融资层面的持续收紧，近段时间以来的房企不可谓不艰难。

在下行周期，面对一些投资金额、开发难度较大的项目，出售部分股权引入合作方开发，分摊风险，甚至对部分资产进行优化，也成为以中海为代表的国资房企的不二选择。

在对广州粤合房地产进行募资时，中海就称，拟将增资带来的增量融资资金作为补充土地开发项目的投资建设资金。

因增资企业开发的土地项目所需资金已高达上百亿元，其因此要求投资者须拥有强大的经济实力。

来源：地产K线

作者：李奕和

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