文/乐居财经 程孟瑶

地产行业危机四伏，“雷”声连绵不绝，找钱还债成为房企近一年多来的常态。

面对富力地产（02777.HK）的降债难题，李思廉曾说“我们还是埋头卖自己手上的东西”。这个“卖”指的是，既要加快销售楼盘，也会出售部分资产。

这条降债之路并不新鲜，很多房企都走过。但富力地产有些不同，李思廉有个特殊的“卖法”。

3月15日早间，富力地产公告称，拟以9.77亿港元的价格，将位于英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.（简称“R&F”）全部股权出售给远东发展（00035.HK）。

根据独立估值师Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值报告，R&F估值约16.85亿港元，本次9.77亿港元镑的售价相当于打了5.8折，富力地产少卖了7.03亿港元。

值得注意的是，该笔交易附加了一条“赎回期权”。富力地产在交易完成后六个月内，有权利以期权代价向买方购回R&F的全部已发行股本及公司间贷款，“赎回价”约10.88亿港元及其他费用。

这种操作像是典当。

典当行有活当和死档两种典当方式。活当的话，能拿到的当金较少，而花费的手续费较多，并且可以赎回。死档又叫做绝当，意思是当户既不向店家赎当也不续当，典当的物品不再归当户，而归店家。

富力将R&F“当”给远东发展，价格五八折，“当金”较少；赎回价高于出售价1.11亿港元，“手续费”较多；六个月内有权利赎回；综上，这是一笔“活当”。

伦敦物业史

据公告，此次交易双方，卖方翘采有限公司，由富力（香港）直接全资附属公司，买方Next Talent Developments Limited为远东发展间接全资附属公司。

出售的标的R&F由富力地产全资实际拥有，注册于英格兰及威尔士，主要从事投资控股。旗下发展项目为位于英国伦敦Vauxhall的Vauxhall Square，规划总建筑面积约13.3万平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前，主场地的发展项目尚未动工。

2017年4月初，富力地产以1.5777亿英镑从CLS Holdings手中买下该项目，这是富力地产在伦敦投资的第二个开发项目。

据悉，富力地产进军海外开始于2017年3月，当时富力地产以不到6000万英镑的价格买下了位于伦敦南部克罗伊登地区的标志性建筑——雀巢大厦（Nestlé Tower）及周边开发地块。

彼时，“一带一路 ”为房企出海撑腰，万科、碧桂园、恒大、万达、保利、绿地、中海、华夏幸福等房企巨头纷纷“走出去”，富力地产也不断在伦敦加码。

2017年8月，富力地产联合中渝置地接盘了Nine Elms Square项目，涉及交易对价4.7亿英镑，该项目与此次出售的Vauxhall Square项目仅一街之隔。2018年1月中旬，富力地产从万达手中接过了万达·伦敦ONE物业，交易价格约3561万英镑，该项目是万达全球布局第一个海外房产项目。

富力地产称，出售事项使集团能够变现自投资起累积一段时间的发展项目投资价值，并为提高集团的财务灵活性提供机会。出售事项有利于集团优化资源配置、增加资本储备及降低资产负债比率，从而有利于集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

救急短债

“典当”伦敦物业，或许是富力地产的救急之举。

3月14日，富力地产对“16富力04”公司债进行展期。据悉，“16富力04”发行于2016年4月7日，发行规模19.5亿元，债券期限为6年期，票面利率6.7%，到期日为2022年 4月7日，目前债券余额19.5亿元。根据展期方案，该笔债券展期时间为一年，全额票息支付，但并无额外赔偿。

两个月内，富力地产还有一笔2016年8月25日非公开发行的“16富力06”公司债将在2022年5月16日到期，该笔债券发行规模 46亿元，债券余额9.95亿元，目前票面利率6.8%。

目前，富力地产存续人民币债券9只，余额146.65亿元，其中5只将于一年内到期。除了“16富力04”和“16富力06”，还包括“16富力08”“16富力10”“16富力11”，规模分别为40亿元、42.5亿元、11.2亿元，合计93.7亿元。

除此之外，富力地产流通中的美元债10只，存续规模49.44亿美元，其中5只美元债将在一年内到期，总规模27.19亿美元。包括将于2022年7月、11月到期的规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债，票息率分别为9.125%、12.375%。

为应对境外债压力，2022年1月5日晚间，富力地产公告称以83折兑付7.25亿美元债的方案获得了债权人71.69%的投票率支持。

据不完全统计，近三个月，富力地产旗下被冻结的股权金额约4.82亿元，合计被冻结股权公司达16家；另外还有2家子公司银行存款被冻结，合计11.95万元。

降债之路

为避免发生债务违约，近一年来，富力地产已经相继出售富力物业、广州国际机场富力综合物流园项目，大股东张力和李思廉也斥资80亿支持公司发展。

2021年12月7日，富力地产将广州国际机场富力综合物流园剩下30%权益，出售给黑石集团，收取现金12.63亿元；此前，黑石集团已经收购了物流园70%的权益，两次出售物流园，富力地产合计变现超百亿。

2021年09月，李思廉还将富力物业以约100亿元的价格卖给了碧桂园服务，不久后，张力和李思廉宣布为富力提供80亿港元的股东资金，缓解富力的现金流压力。

财报显示，截止2021年6月，富力地产总资产4245.52亿元，存货达2200多亿元；总负债为3317.78亿元，其中流动负债2292.79亿元。同期，富力地产账上货币资金127.64亿元，一年内需偿还短期借款519.04亿元，长期借款914.45亿元。