文/乐居财经 杨宏彬

  “对（房地产）企业来说，开发业务高毛利不再，高杠杆快周转的道路已行不通，高质量可持续的发展，才是生存之道。”招商蛇口经理蒋铁峰如是说道。

  3月22日，招商蛇口（001979.SZ）召开2021年业绩发布会，公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理兼总法律顾问刘晔、董事会秘书刘宁等管理层出席会议。

  正如蒋铁峰所言，2021年房地产行业发展发生巨大变革，相关政策强有力的调控，让房企的经营面临诸多挑战，而招商蛇口则凭借着综合发展的优势，交上了一份不俗的成绩单。

  2021年全年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润88.59亿元，基本每股收益1.16元。

  值得一提的是，招商蛇口2021年的分红高达42亿元，为公司归母净利润的40%。据了解，从2015年底上市至今，招商蛇口累计派发现金股利326亿元，超过了当年上市的118亿元的配套融资。高额的分红，是招商蛇口强劲发展的表现。

  亮眼成绩的取得，与招商蛇口的战略部署是紧密相关的。2021年，面对行业变革，招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上，坚定贯彻落实 “三个转变”，即开发为主向开发与经营并重转变；重资产为主向轻重结合转变以及从同质化竞争向差异化发展转变，实现了企业的稳步发展。

  土储充沛，可售货值超6200亿元

  定位为城市和园区综合开发运营服务商的招商蛇口，现阶段最主要的营收来自于开发业务。

  2021年，招商蛇口累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。其中，在深圳、上海、苏州、南京等 7 个城市销售规模居当地前三，16 个城市销售规模当地排名前十。销售工作的顺利开展，是招商蛇口营收增长的基石。

  2022年，招商蛇口将销售目标定为3300亿元。计划新开工面积1,400万平方米、竣工面积同为1,400万平方米。虽然市场面临诸多不确定因素，但招商蛇口丰厚的土地储备为其后续业绩成长铺垫了坚实的供货优势。2021年，招商蛇口全年累计获取土地 113 宗，新增土地面积 666万平方米，总计容建面 1,559万平方米，权益面积 886万平方米。

  综合发展模式下，招商蛇口具备多渠道获取土地的能力和经验。2021年，公司在产城联动方面获取项目9宗，补充土储约215万平方米，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元。

  截止2021年末，招商蛇口未售口径总土地储备约4,400万平米，充裕的土储让其有了较大的发展空间。截止2021年末，招商蛇口的可售货值6200余亿元。城市能级占比方面，一线城市占比28%，二线城市占比48%，三四线城市占比24%。

  轻重结合，多元开花

  行业寒冬之下，单一依靠地产业务是难以让企业稳步前进的。招商蛇口营收的稳步增长，与公司的多元化也有着密不可分的联系。

  除地产外，招商蛇口旗下还拥有商业运营、园区、物业、大健康等业务，这些业务在2021年均取得不俗的发展。

  商业运营方面，招商蛇口明确了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的商业拓展策略，年内获取 4 宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3个。

  截至年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计 25 个、在营写字楼项目 21 个，运营管理的酒店共 14 家，均集中布局在北京、上海、深圳、武汉等一二线城市。

  目前，招商蛇口园区业务的布局已覆盖国内长三角、粤港澳大湾区、长江经济带及一带一路沿线国家。8 个大型产业新城项目，总合作管理面积为 468 平方公里；主要运营管理的项目共25个，布局 15 个城市，规划建筑面积475 万平方米。

  招商积余是招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，主营物业管理服务。2021年全年，招商积余物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。期内实现营业收入 105.91 亿元，同比增长 22.42%；净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。

  稳居绿档，低成本融资

  2021年，招商蛇口在财务上的表现也非常稳健。报告期内，公司一年内到期的债务为434亿元，而同期公司所持的货币资金则达795.33亿元，偿还短债无压力。

  此外，招商蛇口的债务结构也较为健康，截止2021年末，公司的融资余额为1,777亿元，其中一年内到期的债务占比仅为24.4%，2-3年到期的债务最多，为533亿元，占比近30%。

  截止2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率 61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率 68.94%，净负债率 42.82%，现金短债比 1.25，三项指标均未触及红线，属于“绿档”房企。

  根据三道红线政策的相关规定，处于绿档的房企有息债务规模年增速可放宽至15%。业绩会上，有投资者对招商蛇口有息负债的增长规模表示关心，而管理层则表示，招商蛇口2021年的有息负债增长规模是接近15%，公司会充分利用绿档房企的融资优势，稳定发展。

  融资方面，招商蛇口的融资方式多元，包括票据、银行贷款、债券等。在整个行业遇冷的2021年，房企发债的难度较以往是成倍的增长，而招商蛇口作为一家实力老牌房企，其本身就有天然的融资优势。年报显示，其全年综合资金成本仅为4.48%。

  据了解，2021年招商蛇口曾多次发行低息债券，并且这一优势在今年以来更为突显。如2022年3月发行的超短期融资券，该债券发行总额12.9亿元人民币，期限90天，计息期债券利率仅为2.40%。

  除此之外，在并购贷暖风吹来之时，招商蛇口也是首家受到百亿授信的房企。业绩会上，也有投资者关心招商蛇口未来的并购事项。对此，蒋铁峰表示，目前招商蛇口在与多家房企接触，进行谨慎的考虑，如果并购项目风险可控、价格合理，公司会充分利用并购贷来抓住市场机会。