乐居财经 徐迪 3月20日下午，招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会。招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理朱文凯，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆，副总经理聂黎明、刘晔、伍斌等管理层出席。

年报显示，2023年年招商蛇口营业收入1,750.08亿元；归母净利润63.19亿元，同比提升48.2%；全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,936.35亿元，销售规模跻身行业前五。

Q1：房地产新模式下，招商局集团对招商蛇口的定位是否有变化？公司三大业务板块未来几年规划如何？

蒋铁峰：公司2015年时定下的战略目标是成为中国领先的城市和园区综合开发运营商，现在来看这个目标是十分正确的。由于住宅市场规模的持续下降，光靠住宅市场难以维持企业长期发展，因此如今房企普遍面临转型风险。

我们的目标还是在中短期能够站稳行业的五强，面对中长期积极推动转型，实现高质量的发展。具体到三大业务板块，首先要夯实开发的业务基本盘，2022年及2023年公司的投资强度是比较大的，今年会继续精挑细选。这两年销售项目的利润率比2021年之前有明显改善。

Q2：近期二手房交易占比提升，公司作为新房开发者有什么破局的策略和办法？2023年公司在销售规模方面率先实现TOP5的目标，2024年最重要的工作安排是什么？

朱文凯：市场逐步进入存量时代以后，尤其是在一些核心城市二手房的交易量会始终大于新房。这也是我们做新房开发的比较关注的先行指标，因为二手房的交易如果逐步的回稳、活跃，那么释放出来的改善性的需求也会逐步的恢复。

公司对一二手房在商品住宅成交的结构变化保持高度关注，同时也要逐步适应这种变化。销售规模方面，公司并不是唯“销售金额”论，会按照集团要求，进一步关注真正的高质量发展部分。2024年，公司将继续坚定落实“四个聚焦”“三个转变”的发展策略，以“精进”作为贯穿全年的关键，坚持“精耕细作、稳中求进”的工作主基调，强“本”培 “新”，打造蛇口“两条曲线”，在提质量、增效益上积极进取，把重资产业务做精，轻资产业务做大，防控债务风险，推动公司实现由重入轻、由量转质的发展。

Q3：市场距离企稳仍需时日，是否有测算公司新的减值压力？从公司角度来看，当前的毛利率是否已经触底？2024年是否会出现回升?

黄均隆：2023年减值是基于目前市场情况已经稳健的考量，后续是否继续减值要看市场情况才能判断。

我们认为公司未来的毛利率水平会逐步企稳回升，一方面由于房地产市场逐步复苏，拿地端的利润水平有明显的改善，基本上可以达到预期。另一方面，公司在深圳包括太子湾和前海，还有很多高毛利的项目，未来几年会陆续结转，这些都是公司战略性的资源储备。预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。

Q4：怎么看待市场短期变化，以及对于整体量价调整的展望？2024年，公司销售目标会有什么变化？

朱文凯：从一季度看起来，市场表现弱于去年同期，整个2024年的销售能不能达到去年的量，我们还是保持观望的态度。在市场没有大的改善之前，还是希望整个销售能够稳定住，经营性现金流和现金流是关键。因此对未来的展望，实际上抱有一种谨慎的态度。

长期来说，房地产市场基本需求还是在的，只是结构的转换，由以前的普涨变成了改善性为主。

蒋铁峰：去年1-3月份是因为疫情放开，前两年疫情积压的需求释放，因此去年的一季度（销售）应该是近几年最高的。去年市场整体表现前高后低。我们判断今年的市场可能会前低后高。随着政策持续的发力，累积的需求有望释放，下半年会有比上半年更好的机会。一季度太低我觉得也不要过多的担忧，到半年了再看看。

Q5：商业运营及资产如何走出差异化战略，打造出IP产品？商办业务如何去面对挑战，打造出新的战略？

聂黎明：这几年来招商蛇口一直把资产经营尤其是商业作为主要业务，商业一直在我们的业务主赛道上，这几年也有比较大发展和进步。

对于差异化发展及IP打造，一是发力商业资产经营，要能够适应市场，做适应客户需求的产品。现在客户对于消费性价比、体验十分看重，适应消费需求是我们一直抓的重点，精确地进行科研和市场定位；二是利用客户需求目前没有被满足的部分空白点以及自身优势，去做差异化定位；三是和品牌、商家、客户一同精细化运营好项目，提升客流量、销售额，一同去控制成本；四是创新，也是非常重要。现在公司在讲“X+商业”，今年我们也会有一些重量级标杆项目开出来，会在差异化、创新上有一些体现。

写字楼方面形势确实是非常严峻，出租率和租金都在承压。今年策略是稳中求进地提升出租率，也是作为今年写字楼经营的首要任务。除了提供好的产品之外，要稳住出租率做好客户的服务，不管是在物业管理，还是在运营等各方面为客户提供更好的服务。

Q6：招商蛇口是否有具体的市值管理考核要求？未来几年的股东回报，公司有具体的一些措施和规划吗？

黄均隆：我们每年都有市值管理的考核指标，招商局集团和招商蛇口一直都把市盈率和市盈率的排名放在KPI指标里面的。市值管理核心要把企业的内在价值要做出来，公司自己要练好内功，要做好经营管理的工作，持续的提质生效。集团给我们下达了“五强”的目标，并且专门强调这“五强”不是“五大”，不是光讲规模，而是既有规模的指标，也有利润的指标，更多的是利润质量效率，综合指标所构成的。

未来三年的股东回报规划会稳定在40%以上，这个是已经承诺了的。但是这个必须要在建立在公司的盈利水平和现金流量能够满足分红的前提下，并且不影响公司的经营发展和财务安全的前提下来，进行实施。

关于回购，公司的暂时没有这方面的计划，因为刚刚增发完，这个时候现金对投入公司经营生产可能比用于回购更有意义。

Q7：后续的土地战略如何看待?

伍斌：土地市场取决于住宅销售市场，现在这个形势还是很严峻，销售市场并没有明显的回升，对2024年我们持谨慎乐观的判断。中国的市场还有10万亿，我相信经过了3年调整，今年可能会筑底，市场马太效应可能会显现出来，强者恒强。

还有一点就是供需关系构性变化比较大，改善的需求显已经突显。

2024年市场其实已经出现热点城市非常热的态势，我们的策略是保持战略定力，聚焦城市区域深耕。九成的布局仍然会投在10个热点城市上。

蒋铁峰：面粉价格的控制非常重要，我们不会盲目追高，我们根据稳健的价格，测算出到合适的面粉价格。宁可错过，不能错拿。只有拿到合适面粉价格的项目，辅以优质的产品力，才能保证项目的盈利水平，这是我们最关注的。

Q8：招商蛇口在“三大工程”方面的参与情况是怎样的？

蒋铁峰：三大工程，首先是保障房，这个市场底层需求还是很大的，而且因为REITs渠道打开，我们也在积极申请。对于保障性住房也是在积极的拓展，去年主动到公开市场拿了2个项目，分别位于上海和合肥，大概两年多就会上市，未来会装入到保障性住房的平台里面。

同时，我们在积极利用存量的商品房来纳入国家保障房体系，帮助我们去库存。在苏州、郑州、天津等城市，已经跟政府达成了良好的合作，这是资源的利用，政府跟企业合作双赢。

“平急两用”公共基础设施更多的是政府层面来主导重投，对房企来说更多的是一些代建的机会，有些政府并没有这样专业的建设开发管理能力，我们总的代建项目总规模有500多个，这部分项目大部分是市政设施，其中就有一些是这样“平急两用”公共基础设施。