文/乐居财经 徐酒眠

“‘十四五’30%增长这个目标没有变”，3月25日，在中海物业(02669.HK)2021年业绩发布会上，董事会主席兼执行董事张贵清面向一众投资者，再次重申公司发展战略目标不变，并直言：相信未来。

此前一天中午，中海物业对外刊发了2021年度业绩公告。

数据显示，报告期内实现营收94.42亿港元，同比增长44.3%；录得毛利16.42亿港元，同比增长37.3%；年内利润9.87亿元，同比增长40.6%；公司股东应占利润9.84亿港元，同比增长40.5%。公司拟派末期股息每股6港仙。

几项主要业绩数据看涨，再加上大方的派息，资本市场对中海物业这份成绩单很快做出积极反馈。财报发布之后，中海物业股价连续走高，3月24日低开高走，报收8.89港元/股，大涨10.16%；25日高开高走，涨幅7.20%，报收9.53港元/股，总市值达313.24亿港元。

股价强势走高，多数分析表示，原因在于整体好于券商预期。但细细摊开这份业绩报告，净利润增速回升，毛利率却连续五年下滑；作为轻资产，负债率常年处于较高水平等问题依然存在。

与此同时，其上市7年，手握大量现金却迟迟没有进行收并购；去年第三方外拓增势明显，但大部分在管面积还是依靠母公司的支持。

毛利率五连跌

“公司毛利率在过去几年确实一直呈现下滑的态势，去年下半年比上半年有所扭转，整体来讲2021年比2020年还是处在下滑。”

事实上，毛利率走低是横在中海物业业绩报中多年的问题。2021年，中海物业毛利率滑至17.4%，这是自2016年之后，中海物业毛利率的五连跌，创下的近六年来最低毛利率数值。

近六年时间里，中海物业毛利率跌去了7.43个百分点。

时间往回追溯，2016年，中海物业毛利率由上一年的20.62%升至24.82%，此后毛利率便一路走低。2016年—2020年，中海物业的毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。

对于毛利率下滑，中海物业管理层解释称，主要影响来自于市场竞争和人工成本上涨，以及通胀的影响；其次中海是净收入入账，酬金制占比较小，所以会带来一定的影响。

业绩报披露，2021年，中海物业来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为10.8%、100%。其中，来自包干制的毛利率下降0.1个百分点。综合而言，加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至14.9%，主要由于物业管理版块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主。

“总体的毛利率期待在17%-20%区间波动，其中间有一些是我们能够主动作为的，有一些是我们不能够主动作为的，希望增值业务毛利率能够在25%-30%之间，基础服务的毛利率整体来讲能够在13%-15%区间。”管理层表示。

2021年，中海物业毛利率较高的增值服务持续下滑。其中，非住宅增值服务毛利率由上一年的20.1%下降至17.9%，住宅增值服务毛利率由上一年的35.2%下降至33.3%。

 收并购挂零 

“规模外拓缓慢、对母依赖严重”，是中海物业一直被外“诟病”的问题之一。

中海物业也意识到了这个问题的重要性。上一年的业绩发布会上，管理层提出了在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%、内生与外拓要达到1:1，以及到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍的目标。简而言之，中海物业每年新增面积至少要在6400万平方米。

“新中标项目中，通过公开市场招投标及中海物业内部员工举荐等渠道获取项目占比78%。”在过去的2021年，中海物业于公开市场中标项目面积占比由上一年的26%大幅提升至47%。管理层表示，虽然很多外拓的项目不是由中建投资，但是获得相应外拓的线索还是中建提供的。

2021年，中海物业新增外拓合约面积5809万平方米，同比增长105%。内生与外拓的比例从2020年末的89：11调整到73：27。行政总裁兼执行董事杨鸥在业绩会上表示，“十四五”期间内外比1：1的目标可以达成。

截至2021年13月31日，中海物业在管卖场项目数388个，在管物业项目1281个，在管建筑面积达到2.6亿平方米，同比增长38.9%。其中住宅项目占比49.6%，产业园占34.1%，商写占比5.6%，余下10.7%覆盖市政道路、交通枢纽、公园、学校、政府等新业态。

2021年，中海物业新增在管面积0.73亿平方米。新增项目中，65.8%来自独立第三方，对应合约额为39.39亿港元。截至2021年末，中海物业来自独立第三方的在管面积占比由上一年的12.6%大幅提升至27.6%；对应地，来自关联方的在管面积占比为72.4%。

过去的2021年，物管行业收并购市场持续火热，中海物业手握现金逾40亿港元，却并未斩获任何项目。管理层在此次业绩发布会上表示，在跟踪多个标的。

车位买卖业务激增10.9倍

与大多数物企不同，中海物业的三大业务板块分别为物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务。其中，增值服务又分为非住户增值服务和住户增值服务。

得益于在管面积的增长，2021年，中海物业的物管服务实现收入66.1亿港元，同比增长36.1%，为第一大收入；其次是非住户增值服务，收入17.9亿港元，同比增长52.7%；住户增值服务收入8.1亿港元，同比增长63.3%。

停车位买卖业务是中海物业最大的“催肥剂”。中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，依托于中海及中建对于中海物业资源的供给发展，并于2019年起对此新业务分部作单独列示。

截至2021年末，中海物业的停车位买卖业务实现收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。

年报披露，2021年，中海物业共出售停车位 2067个，而上一年售出的停车位为164个。销量大增，带来的利润立竿见影，报告期内利润由上一年的1940万港元增至 6490万港元。

加速外拓、提升多元化业务，面对激烈的竞争，中海物业正试图走出舒适区。而在这个过程中，如果不注意对成本的把控，利润空间或将被进一步蚕食。

作为劳动密集型产业，物业管理行业的成本构成中，人工成本占比较大。数据显示，截至2021年底，中海物业拥有5.22万员工，同比增长15.03%。年内总员工成本约46.25亿港元，同比上涨43.09%。其中，直接经营成本为43.14亿元，销售及行政费用为3.11亿元。

此外，截至2021年底，中海物业总资产为83.20亿港元，同期总负债52.67亿港元，负债率为63.31%，较上一年仅下降了1.43个百分点。同期，流动资产净值为25.17亿港元，现金及银行结余42.83亿港元，同比提高15.6%。

事实上，中海物业负债率与行业均值相比一直不低，且处于较高水平。近年来一直在60%以上。2017年-2020年，其负债率分别为75.79%、68.20%、64.27%、64.74%。