文 | 研究员 吴斌

本文共3694字，阅读约需6分钟

如果把大物管板块看做一个赛道，应以长期主义的思维来看。

——华润万象生活董事局主席李欣

华润万象生活作为国内商管行业龙头，一直坚持长期主义的发展理念，在2020年业绩发布会上，管理层多次强调长期可持续的业绩和规模增长。在这一理念的指导下，华润万象生活深耕“物管+商管”两大主航道，逐步延伸服务边界，向城市服务等全业态物业服务方向发展。以华润置地为依托，华润万象生活不断增强对外拓展能力，实现规模化扩张与可持续发展；以各线上平台会员为基础，构建大会员体系，持续挖掘用户增长空间，同时在内部联动各条线及各区域，助力资源的高效利用及业务的协同化发展。

2021年是华润万象生活上市以来的第一个完整财年，对于其彰显自身独立运营能力的重要性不言而喻，央企性质、商管龙头、强大的股东背景等属性，都使其不可避免地受到外界的广泛关注。

截止到2021年12月31日，华润万象生活实现年度总收益约88.75亿元，同比增长30.9%；毛利约27.59亿元，同比增长51%；毛利率由2020年的27%上升至2021年的31.1%；实现净利润17.25亿元，同比增长110.9%；在管面积1.648亿平方米，同比增长39%。

外拓合约面积增长320.5%

企业规模可持续扩张

2021年，华润万象生活全业态在管面积达1.648亿平方米，同比增长39%，其中住宅物业管理服务面积（含住宅及非商业物业）1.468亿平方米，占比高达89%，较2020年增长37.8%，住宅物业管理服务将持续成为企业规模扩大的压舱石。购物中心和写字楼在管规模较小，分别为738万平方米、984万平方米，但写字楼在管规模增长率达72.9%，并首度超过购物中心的管理面积，表明华润万象生活正从多维度进行规模提升。

在2020年业绩发布会上，华润万象生活提出2021年要实现4500万平方米的非置地面积、10个第三方购物中心项目的外拓目标。根据企业业绩公告，2021年非华润置地在管面积达5406万平方米，较2020年实现规模翻倍；全年新签母公司商业运营项目11个，于深圳、上海、杭州、沈阳等城市成功获取12个优质第三方购物中心项目，均超过原定业绩目标。

此外，华润万象生活亦快速提升市场拓展能力，2021年实现外拓合约面积达3590万平方米，较2020年850万平方米增长320.5%，市场拓展规模大幅提升，不断落实其“规模拓展”的核心策略。

但华润万象生活不是为了拓展而拓展，而要聚焦重奢、高端、品质赛道，做最擅长的产品。华润万象生活总裁喻霖康曾表示重点考虑以下三点：首先，考虑到并购文化一致性，未来会更多关注国企国资的混改机会；其次，从物业管理规模来讲，项目至少在200万平方米规模之上才会进行并购；再者，被收购项目对华润万象生活内部毛利率不产生太大影响，或能够通过1~2年时间有可能将内部毛利率提升。因此，相较于规模的扩张速度，通过文化匹配、规模适当、经营稳定的拓展实现企业的长期可持续发展才是华润万象生活的重点所在。

深耕“物管+商管”

不断优化营收结构

2021年，华润万象生活实现全年业绩88.75亿元，同比增长30.89%。同样受内外部环境及疫情的影响，相较于2020年15.5%的营收增速，2021年华润万象生活交出了一份不错的成绩单。

华润万象生活业务主要分为“物管”（住宅物业管理服务）及“商管”（商业运营及管理服务）两大板块，其中“物管”包含基础物业管理服务、社区增值服务及针对开发商的增值服务；“商管”包括购物中心运营及物业管理、写字楼运营及物业管理。

在物管方面，2021年住宅物业（含住宅及其他非商业物业）管理服务实现收入53.1亿元，占整体营收60%，同比增长36.7%。其中基础住宅物业管理服务收入37.72亿元，社区增值服务7.25亿元，针对开发商的增值服务8.13亿元，占比分别为43%、8%、9%，其中社区增值服务实现较快增长，增幅达86.9%，社区增值服务占“物管”板块的收入由2020年的10%上升至2021年的13.6%，超出2020年业绩发布会上提出的12%的目标，进一步推动物管板块营业收入结构的优化。

在商管方面，2021年华润万象生活实现收入35.65亿元，占整体营收40%，同比增长23.2%。其中购物购物中心营业收入达21.3亿元，写字楼收入达14.35亿元，分别增长17.6、32.5%。其中购物中心贡献“商管”板块收入近60%，是“商管”收入的重要支撑。

根据企业披露信息，2021年购物中心的零售总额超过千亿元，达1189亿元，同比增长43.8%，在实现2021年业绩目标的同时，也进一步巩固了华润万象生活商业运营领域的优势；从增长率来看，写字楼增长率达32.5%，购物中心收入增长率为17.6%，写字楼收入增长率高于购物中心近15个百分点。主要原因在于，2021年华润万象生活高效引入五百强、独角兽等优质租户，出租率逆市提升11.4个百分点至82.7%，从而推动了写字楼运营及物业管理方面收入的提升。

毛利率突破30%，净利润增长超1.1倍

盈利能力持续提升

2017-2021年，华润万象生活毛利润及毛利率持续上升，2021年毛利润达27.59亿元，增长51%；毛利率也由2020年的27%上升至2021年的31.1%。毛利率突破30%，华润万象生活经营能力迈上新台阶。

分板块来看，“物管”板块实现毛利润10.25亿元，利润贡献占比37%，“商管”板块17.33亿元，利润贡献占比63%，体现了“商管”板块较强的盈利能力。在所有细分板块，“商管”的购物中心以13.29亿元的毛利润，力压毛利润为5.67亿元的“物管”板块基础物业管理服务，商管龙头实至名归。

构建大会员体系

推进跨业态协同发展

华润万象生活旗下拥有“一点万象”、“悦家APP”、“Officeasy”等多个平台，其中“一点万象”线上会员数量已经超过2000万人。

根据2021年上半年公开数据，“一点万象”与“悦家”平台的用户重叠人数达22.9万，较2020年增长17%，重叠会员消费金额达2.8万元/年，该部分重叠会员的消费金额是普通会员的2倍以上，因而在华润万象各平台拥有基数较大的会员背景下，打通各平台壁垒，构建大会员体系，不仅能让各条线获取更多的用户，也将使得消费者享受更多服务的同时，提升各平台的经营效益。

此外，除了平台的协同，业务线的联动更是华润万象生活建立竞争优势的重大突破点。在商业和物业的互动方面，华润万象生活已经开始了很多的试点，如在社区里面试行兑换物管费，即用购物中心的消费积分来兑换物业费，仅仅在深圳万象天地和润府一个项目里，2019年的兑换金额即达到5万多元，2020年更达到17万元。基于这种独特的商业模式，华润万象生活得以为客户提供更为丰富的产品及服务，同时亦能强化品牌市场认可度，为后续其他的增值创收奠定基础。未来，华润万象生活还将加大试点力度和联动范围，在写字楼和商业联动上进行更多的突破。

小结

2021年，华润万象生活从长期可持续发展出发，全面落实“规模拓展、效率提升、创新增收、会员经营”四大核心策略，使得2021年各项经营业绩表现优异。在“物管+商管”的业务模式下，华润万象生活以“物管”为基础，不断创造“商管”的想象空间，同时跨业态联动，挖掘存量业务，实现“做多做优”，进一步稳固行业商管龙头的地位。

2022年，华润万象生活将继续坚持战略引领和长期主义。物管业务抢抓市场机遇，实现高质量跨越式增长，计划全年获取第三方面积超1亿平方米，着力提升服务品质和经营效率；商管业务围绕万象城、万象汇和万象天地三大产品线，做优存量、做实增量，计划外拓10个购物中心，新开18个购物中心，；迅速构建具有华润特色的大会员体系，加强科技赋能，助力业务腾飞。

普通人的努力，在长期主义的复利下，也会积累成奇迹。相信华润万象生活在坚持长期主义的理念下，定能收获营收与规模的可持续增长，打造“行业最具影响力的轻资产管理品牌”。

***

- The end -