王健林静候时机

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 6.4w阅读 2022-04-22 10:23


文/乐居财经 魏薇

 

半年时间,万达商管绕着港交所的大门转了一圈,尽管还没正式迈进门槛,却势在必得。

 

4月21日,港交所信息显示,珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)于2021年10月21日递交的招股书届满六个月已失效。

 

第一份招股书的失效并未挫伤万达商管在港交所的上市信念。有接近万达人士表示:明天应该就重新提交新的材料,IPO还会正常推进。

 

速度之快,万达商管上市的决心可见一斑。从A股到港股,万达商管越战越勇,事实上,当下冲刺港交所,并不算“顺境”。

 

2021年以来,多家与房企相关、欲冲刺港股上市的企业按下了暂停键。祥生活、中梁百悦智佳、中南服务在通过聆讯后,选择了撤销上市,后两者已被其他物业巨头收购。阳光城旗下物业阳光智博在递表3个月后终止上市申请,以换取万物云4.8%的股份。

 

在地产“黑铁”时代,仍有部分房企执着冲击港交所,但大多仍在“门外”徘徊。


2021年下半年以来,递表的房企除了大湾区文旅外,还有天鸿中国、合能控股、方直发展等,目前均未通过聆讯。其中,自2020年4月以来,奥园旗下中国文旅已四度闯关IPO,更是在第四次递表时更名为“大湾区文旅”。近两天,赛迪基业、中亿基业重新提交招股书,再次向港交所发起冲锋。


 

万达蓄力

 

IPO路上,万达商管加速了扩张的步伐,近期更是动作频频,其中不乏主动上门寻求合作者。

 

4月19日,万达商管接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权,二者均以轻资产的方式运营,后者还将更名为北京五棵松万达广场。

 

4月1日,建业集团与万达集团签署战略合作协议,前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方,万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

 

在接手建业部分项目的同时,万达商管充当了一次“白武士”的角色。通过此次合作,建业将获得7亿元,以缓解资金难题。根据建业地产2021年报数据,建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元,2021年收取的租金是2.03亿元。以此来看,10年时间万达仅需支付7亿租金,似乎是捡了个大便宜。

 

3月28日,万达集团又与鑫苑集团签订战略合作协议,双方将建立全面战略合作伙伴关系,在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。会议上,万达集团董事长王健林、鑫苑集团董事长张勇双双到场。

 

3月初,万达宣布接管山西忻州“田森汇项目”,田森汇城市购物公园是山西田森集团斥资10亿打造的忻州市最大的商业综合体。

 

据万达官网数据,截至去年底,万达在全国累计已开业万达广场 418 座。2021年6月末,这个数字还是380。也就是说,半年的时间内,新开了38座万达广场。2022 年计划新开业的万达广场项目将达 46 个。


 
上市资本局
 
王健林背后,不缺投资者。
 
在上市前的 Pre-IPO 轮,万达商管融资金额高达 468 亿港元,约 60 亿美元,由PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等顶 级机构共同投资。
 
去年3月29日,万达商管与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。
 
之后,万达方面引入了多方基石投资者。包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球(碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司)、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等在内的22家公司,另外还有6位高管,总计持有21.17%股权。
 
值得注意的是,万达方与投资者设立了对赌协议,承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,则大连万达商业及珠海万赢(万达商管股东)将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金,以补偿投资者。
 
招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年上半年,万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元,净利润20亿元,12亿元、11亿元和6.56亿元。距离对赌协议的目标尚有差距。
 
在商管赛道,万达商管体量庞大。弗若斯特沙利文统计资料显示,其在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和,无疑是该领域中的一个巨无霸“样本”。而这一块“大蛋糕”无疑也会被资本看中,上市以谋求更多的利益。
 
截至2021年6月30日,万达商管共管理380个商业广场,在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年,海万达商管在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。
 
外拓能力方面,截至2021年6月30日,万达商管有162个储备项目,包括133个独立第三方项目。同时,从2015年起,珠海万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年6月30日,珠海万达商管的在管商业广场中,独立第三方商业广场数量达106个,占总在管商业广场数量的27.9%。


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