文/ 乐居财经  张林霞

今年以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，这些政策主要体现为降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。

这也构成了2017年以来最大范围的楼市政策调整潮。从实际效果来看，购房者明显感受到贷款利率下降、放款周期缩短。

据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面，推出19条细化措施。郑州发布上述文件时，曾因对市场的支持力度较大而引发广泛关注。

3月23日，哈尔滨出台新政，直接取消新房3年限售，也是全国首个明确取消限售的省会城市。

3月29日，深圳宣布二手房指导价上调3-5%。

3月30日，省会城市福州，宣布限购放松，无本地户籍可以直接买房，包括港澳台人士。

4月1日，秦皇岛市房产交易服务中心发布通知，购房资格核验放宽，这意味着自2017年4月15日施行的限购令正式废除，楼市正式迎来松绑。衢州市也在同天宣布，新购房将不再限购、限售，而衢州市也成为全国首个限购限售均取消的城市。

4月5日，兰州市人民政府发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，推出四大类共20项措施，全方位优化楼市环境。文件将二套房的首付比例降至30%，取消“认房又认贷”，并降低竞买土地保证金比例，压缩预售资金审批时限。

兰州是今年以来调整和优化楼市政策环境力度最大的城市之一。从政策支持的力度和广度来看，兰州的措施不亚于郑州的举措。

2021年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。这也被业界认为是重要的利好。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。

他进一步指出，正是在这种导向下，对需求的支持成为“地方版”调控主要内容。其中，对改善性需求进行支持，使得很多条款显得尺度颇大。

在分析地方政府调整楼市政策的动作时，严跃进还指出了“因城施策”的原则。他表示，“因城施策”一直是政府部门调整楼市政策的准则，这也给地方政府留出了独立调整的空间。因此，地方政府优化楼市环境的举措多样又密集，但均在其权限范围内，有迹可循。

2022年的政府工作报告明确指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这充分说明了支持合理需求的政策方向和因城施策的调控是今年楼市政策的主基调之一。

4月18日，央行、外汇局出台23条举措促进房地产市场平稳，其中提到，完善住房领域金融服务。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

4月19日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房住不炒定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房企问题处置项目并购的金融服务。

4月19日，新华社发表文章《当前中国经济十问》提到，“房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。应对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策。”

4月20日，经济日报发表文章《发挥稳楼市在稳大盘中作用》提到，“应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”

可以看出，政策从国家到地方应该说保持了高度一致性，都把稳楼市放在第一位置，同时把对刚需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置，也就是说需要刚需和改善购房者的时候到了。