胡同故事讲完了,这家物企连续“越界”

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  物业K线 邓鑫妮 4.3w阅读 2022-05-06 11:59


文/乐居财经 邓鑫妮

 

继鸟巢之后,京城佳业(02210.HK)再次拿下奥林匹克公园中心区的一个项目。

 

亚洲金融大厦位于奥林匹克公园中心区偏北,从高空俯视是“中国结”的造型,极富中国特色。不仅如此,亚洲金融大厦还是亚洲基础设施投资银行永久办公场地。

 

地理位置及经济属性,使得这座落地不到三年的大厦成了不少物企争相接管的对象。

 

4月29日,京城佳业收购了卓联物业60%股份,总计778万元,后者正是目前管理亚洲金融大厦的物业公司。

 

卓联物业原本的大股东是北京市国资委旗下的北投集团,而京城佳业背后是北京市人民政府,双方都有国资背景。

 

京城佳业有意联手北投集团做强商业赛道竞争力,不过凭借着“胡同物业”打出名气的京城佳业,商业物业并非其传统强项,该业态面积仅约130万方,占总在管面积的4%。

 

尽管面积不占优势,但相比住宅物业和其他公共物业,商业物业天然的高营收特性,依旧吸引着京城佳业入局。去年,其4%的在管面积,撬动了30%的物管收入。

 

收购卓联物业完成后,将为京城佳业带来66万平米的商业管理面积,超过了其现有商管规模的一半。

 

收购市盈率4.6倍

 

此次加码商管业态,京城佳业选择了和熟人做生意。卓联物业的大股东北投集团正是北京城建曾经的合作伙伴,而北京城建则是京城佳业的母公司。


卓联物业成立于2019年9月,主要从事商业大厦的物业管理,为亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园,三个位于北京的商业大厦提供物业管理服务,合计在管面积66万平米。

 

根据公告,京城佳业分别从上海域沣企业管理咨询事务所(简称“上海域沣”)和北京爱毅恩投资咨询有限公司(简称“北京爱毅恩投资”)手中购买卓联物业30%股份,合计60%的股权,剩下40%股权则由北投集团的下属公司北投城市运营直接持有。

 


这两家公司背后的全资持有人是北投集团的高管,分别是唐小尧和蒲小庆,这两位高管或为公司代持股份。

 

兜兜转转,京城佳业还是在和北投集团做生意,拿到的价格也颇为实惠。不仅低于卓联物业股权估值,收购的市盈率也低于市场行情。

 

截至2021年12月31日,卓联物业经评估全部股权评估值约为1476.3万元,其60%股权的对应价值为885.78万元,而收购价则不到800万元。期内,公司经审计总资产约为4844万元,净资产约为790万元。

 

去年末,卓联物业净利润约为281万元,60%净利润约为168.6万元,按照778万元的对价计算,收购市盈率约为4.6倍,彼时物企平均收购的市盈率约为10倍-12倍。

 


不过,这一市盈率与京城佳业本身的市盈率相比也不算太低,截至5月5日,京城佳业报收4.43港元/股,当日股价未动,市盈率(TTM)6.42倍。

 

京城佳业在资本市场的活力并不算高,总市值6.5亿港元,上市近半年股价下跌46.5%,近110日换手率11.23%,与榜首相差100倍,排在上市物企靠后位置。

 

商业7个月仅增10万方

 

目前而言,住宅仍是京城佳业管理规模最大的业态,不过住宅贡献的收入并不与其规模比例齐平,发力非住宅业态也就成了必然的趋势。

 

去年末,京城佳业总收入12.2亿元,其中物业管理收入占比65.9%,约为8.07亿元,总在管面积约3160万平方米,同比略微上浮8.8%。

 


期内,其住宅物业在管面积约2210万方,占比69.9%,非住宅物业规模950万方,占比30.1%。两者面积占比差距较大,不过物管营收却较为接近,分别为4.3亿元和3.76亿元,分别占物业管理总收入的53.3%和46.7%。

 

根据上市前招股书的信息,京城佳业的商业物业与各业态相比,规模排在末位,但收入排在第二,仅次于住宅。截至2021年5月31日,商业物业营收1.05亿元,占物业管理收入的34.1%,彼时其规模为120万方,占比4%。

 

“通过收购事项,可以提升本公司优质、高端物管资产占比,丰富在 管业态等。”京城佳业想要通过收购提升其项目品质及在商业中的业务密度。

 

不过,其规模增速却一直为外界诟病。京城佳业的非住宅业态包括胡同、商业物业和公共类物业,截至2021年12月31日,商业物业的在管面积约为130万平方米,较2020年同期增长约12.9%,而与2021年5月底相比,只增加了10万方。

 

除了规模增速较低,京城佳业的毛利率水平也不算高。截至去年末,其整体毛利约为2.73亿元,毛利率22.3%,低于上市物企平均30%的毛利率水平。

 

细分各业务板块,除了毛利率普遍不高的物业管理服务拉低整体毛利率水平外,其社区增值服务的毛利率也在拖后腿。

 

截至2021年末,京城佳业物业管理服务收入为8.07亿元,毛利率为21.7%;社区增值服务收入为2.73亿元,毛利率约16.3%,在所有上市物企中吊车尾。

 

在物业管理服务以及社区增值服务之外,与地产业务密切相关的非业主增值服务,成为了其唯一一项毛利率较高的业务。2021年,其非业主增值服务营收1.45亿元,毛利率为36.5%。




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