IPO上会前夕,这家物企“临阵脱逃”了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  物业K线 徐酒眠 4.3w阅读 2022-05-10 07:49

文/乐居财经 徐酒眠

新三板摘牌之后冲击主板资本市场,上海上房物业服务股份有限公司(简称“上房服务”)没有选择追随大部队赴港IPO,而是另辟蹊径将目的地定在了沪市。

距离其递表已有三百余天,今年的4月28日,原定是其IPO上会,接受发审委审核的日子。然而,上会前夕,上房服务却“临阵脱逃”了。

4月27日,中国证监会官网发布公告称,上房服务已向证监会申请撤回申报材料,并决定取消第十八届发审委2022年第50次工作会议对该公司发行申报文件的审核。

过去大半年,冲击港交所的“种子选手”也一家接着一家撤离队列,即使已经拿到“入场券”,也不乏临港转舵的物企。它们中,有因为物业股估值回落,预判时机不佳而选择暂缓上市;不过大多数还是受关联房企债务影响,被摆上货架“卖身救父”。

上房服务作为独立第三方物企,虽不存在关联地产债务风险问题,但其自身内部经营以及实控人等问题,在递表之初便已显现。

翻开上房服务的招股书,除了业绩增速下滑、人工成本占比高、在管面积下降等业务经营成色不佳之外,还有其实控人曾被起诉侵占股东资产、多次违规被罚、实控人涉及竞业禁止承诺等相关法律问题。

“或许,出售给央企大哥是股东们变现退出最好的方式。”有分析人士直言。

特色商业服务“萎缩”

有分析表示,上房服务“临阵脱逃”,或与其盈利不达标相关。

招股书显示,2018年—2020年,以及截至2021年上半年,上房服务的营收分别为5.92亿元、7.22亿元、8.18亿元和4.64亿元;同期,其归母净利润分别为0.36亿元、0.48亿元、0.72亿元,以及0.37亿元。

而此前有市场传言称,IPO在审的企业如果是三年净利润合计没有1亿且最后一年不足5000万的企业,需要撤回申请或者接受现场检查。对于主板企业,上述标准则提高到3年1.5个亿,最近一年净利润需达到8000万元。

资料显示,上房物业主要为不同领域的客户提供物业管理为基础包括商业地产物业服务、医疗机构支援服务、教育机构支援服务、文化体育支援服务、其他机构物业服务等产业物业服务,以及停车场经营管理和餐饮团膳服务。

定位于“聚焦于为商业地产和各类公共机构提供服务”,上房服务在目前A股上市的4家物企中,可以说是一个“稀缺”标。不过近年来,其商业地产物业服务收入持续下滑,特色优势逐渐“萎缩”。

招股书显示,2018年—2020年,以及2021年上半年,上房服务的商业地产物业服务收入分别为1.11亿元、1.17亿元、1.14亿元,以及0.68亿元,在对应期内的总营收中分别占比26.12%、22.15%、18.81%,以及19.37%。

与此同时,其商业地产物业服务是上房物业毛利率较高的业务板块。在上述期内分别为25.31%、26.45%、31.49%,以及29.18%,毛利率水平并不稳定。

而医疗机构支援服务板块是上房服务重要的收入来源,不过毛利率却较低。

2018年—2020年,以及2021年上半年,上房服务的医疗机构支援服务板块营收分别为1.69亿元、2.25亿元、2.81亿元,以及1.67亿元,在对应期内的总营收中分别占比33.42%、36.10%、38.54%和40.16%。

同期,其医疗机构支援服务板块的毛利率分别为9.63%、9.96%、11.09%、9.01%。

此外,教育机构支援服务、文化体育支援服务、其他机构物业服务等产业物业服务,以及停车场经营管理和餐饮团膳服务,几条业务线的服务单价、毛利率等都不突出。

上房服务整体毛利率水平一直在16%上下徘徊。2018年-2020年,其毛利率分别为16.12%、15.6%、16.77%。其中2020年增长了1.17个百分点,主要还是沾了疫情期间政府减免社保的红利。

多方“欠款”下的股东高额分红

人工成本过高,是影响房服务盈利的主要原因。

招股书显示,2018年—2020年,以及2021年上半年,上房服务人工成本分别为3.87亿元、4.79亿元、5.49亿元,以及3.24亿元,对应期内占总成本的比例分别为77.85%、78.59%、80.60%,以及83.37%。

人力成本攀升的同时,上房服务劳务外包的费用也持续上涨。2018年—2020年,以及2021年上半年,其劳务外包费用分别为1.2亿元、1.5亿元、1.7亿元,以及1.04亿元。

为了节约成本,上房服务出现了未及时为部分员工缴纳“五险一金”的情况。据招股书披露,上房服务未缴纳“五险一金”的金额共计2406.94万元,而2020年上房服务的净利润为7222.17万元。

换而言之,上房服务需补缴的“五险一金”金额已经占到了2020年净利润的约三分之一。

人工成本走高,劳务外包的费用上涨,上房服务在管规模拓展却与之相悖。招股书显示,截至2021年6月31日,其在管面积由2020年的1799.56万平方米下降至了1731.78万平方米。时间线往回溯,2018年、2019年,其在管面积分别为1228.85万平方米、1374.96万平方米。

对比4家A股上市物企,截至2021年底,招商积余在管面积达2.81亿方,新大正在管面积突破1亿平方米,南都物业签约面积约为7600万平方米。特发服务虽然没有在最新财报中公布在管面积的具体数值,不过在2020年上半年,其在管面积也已经有2300万方。

虽然不在同一时间维度,不过上房服务要实现规模追赶,显然还有很长一段路要走。

此外,上房服务还有较高的应付款项余额。而这个问题在去年10月29日证监会予以其的反馈意见中已经被问询。

招股书显示,2018-2020年,上房服务的应付款项分别约为0.50亿元、0.73亿元,以及0.78亿元,占对应期内净利润的139%、152%及108%;同期,其负债合计分别约为1.86亿元、2.34亿元,以及2.37亿元,占对应期内营收的31.41%、32.41%及28.97%。

员工“五险一金”未交齐,在管规模拓展“倒车”,供应商应付款走高,总负债持续增加,上房服务股东却在忙于分红。招股书显示,2018-2020年,上房物业向股东累计分红约1.19亿元。

实控人、高管风险不断

在上房服务的发展史中,经历了10次股权更迭。其目前的掌舵人周超,一度将上房服务推入新三板,后又激流勇退摘牌退市。

摘牌之后,上房服务经过多番股权腾挪,最终由六位股东组成一致行动人。李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康6人,通过直接或间接合计持有上房服务可支配84.62%的股权,成了实际控制人。

“若上述6人未来在有关公司经营决策的重要事项方面出现重大分歧,或者《一致行动人协议》有效期已过,将可能导致上述6人之间的一致行动执行不力,对公司经营管理造成一定影响。”不过,上房服务在招股书中明确指出,对于实控人可能出现的管理风险。

事实上,在实控人身上的风险远不止于此。作为上房服务实控人之一的张圣哲,间接持股占比20.98%。他兼职担任董事的锐翔上房,在业务范围上与上房服务业务范围发生重合。

而在此前的意见反馈中,监管部门就曾要求上房服务说明,其任职高管是否违反了相关竞业禁止协议,是否因竞业禁止、保守商业秘密或者其他事项被曾任职单位主张过权利等情况。

招股书显示,张圣哲还涉及一起重大诉讼。

2020年12月,中民物业以侵占其股东权益为由,起诉张圣哲在内的14个关联方。中民物业表示,张圣哲在担任锐翔上房董事长期间,在公司章程修改中规避公司正常审批流程,故意放大己方股东权益,缩减原告股东权益,并擅自转让所持上海德召财产份额导致合资企业实际股东发生变更,谋取不当收益。以此诉求张圣哲赔偿全部经济损失3700万元。

此外,上房服务独立董事的学历和职业经历也被质疑。

招股书显示,上房服务独立董事程皓,毕业于美国亚利桑那州立大学工商管理专业,研究生学历,注册会计师。

2006年12月至今,程皓担任上海华皓会计师事务所(普通合伙)所长、执行事务合伙人。在此之前,程皓分别先后任职于上海华夏会计师事务所有限公司、上海新高信会计师事务所有限公司和上海骁天诚会计师事务所有限公司。

但中国注册会计师协会登记信息显示,华皓会计师事务所合伙人程皓毕业于立信会计学院,学历为大专,在华皓会计师的注册时间为2001年9月12日。

如若这二人为同一人,上房服务高管或还存在学历与职业经历“作假”的嫌疑。


来源:物业K线

作者:徐酒眠

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