文/乐居财经 邓鑫妮

  年报季之后，A股物企们的精彩故事还在陆续上演。

  招商积余（001914.SZ）拿到小米、华为的IFM业务；原本左手华为、右手阿里的特发服务（300917.SZ）正式进入广州政务市场；新大正（002968.SZ）的股东减持又质押股份；南都物业（603506.SH）拉来伙伴做城服……

  A股四家物企你追我赶，不过就当前格局而言，它们之间的实力分化依旧凸显。从2014年第一家物企上市至今，在A股上市的物企只有4家，其中招商积余目前总市值194.68亿元，是A股中的巨无霸，另外3家物企市值在20亿元-60亿元不等。

  从规模和营收等角度来看，招商积余也均排在A股物企前列。截至2021年末，招商积余总收入105.9亿元，在管面积2.81亿方。期内，新大正、特发服务和南都物业的营收分别为20.88亿元、16.91亿元和15.92亿元。

  A股物企的竞争有点短兵相接的意味，新大正和招商积余在公建物业赛道狭路相逢，招商积余在园区IFM和特发服务撞个正着。有意思的是，物企业务遍地开花，低净利率的问题却久驱不散。

  与港股物企相比，A股物企盈利能力普遍不高，平均净利率水平约为7.5%，低于港股物企平均13.76%的净利率水平。A股物企净利率水平较高的是南都物业，约10.24%，其余三家均在10%以下。

  在营收增速方面，新大正以58.4%的涨幅位列第一，其次是特发服务，涨幅约52.54%，招商积余与南都物业营收增速较缓，分别为22.42%和12.7%。

  从业绩潜力来看，截至去年末，手中合同负债与营收比最高的是南都物业，约11.62%；其次是招商积余，业绩潜力值为6.52%；特发服务和新大正分别为2.27%和1.58%。

  招商积余IFM雷声大雨点小

  招商积余闷声做大事，5月12日发文表示，近日中标华为安托山基地、小米未来中心园区、荣耀坪山二期实验室及四川时代1-6期生活区四个项目，建筑面积总计58.25万平方米。

  其在文中表示，这是日前积余设施战略调整后，公司IFM（综合设施管理）战略规划取得实效。

  过去一年，招商积余在设施设备管理业务的斩获并不少，中标宁德时代四大生产基地，目前积余设施服务宁德时代项目面积已达368.14万平方米。

  招商积余的朋友圈不容小觑，据年报内容，招商积余已经拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部 4 号楼等项目，还与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作，新签年度合同额同比增长 133%。

  这些合作中，有一部分指向设施管理服务，这是招商积余物业管理板块下的业务分支。截至2021年末，其设施管理服务营收约3.93亿元，占总收入的3.7%，期内毛利率约为10.86%。

  虽然发展势头看着迅猛，但招商积余的设施管理服务一直是一项较为边缘的业务，营收占比长期处于4%以下，毛利率水平也不如其他专业化服务。2020年，该业务收入3.29亿元，占比3.8%，毛利率9.47%。

  新大正高管接连减持股份

  “王宣质押了新大正的股票。”

  5月11日，新大正发布公告称，公司控股股东、实际控制人王宣因个人消费向长江证券质押了77万股，占其所持股份的1.42%，占公司总股本的0.47%。

  据公告内容，王宣直接持有公司股份4662.46万股，占公司总股本的28.65%；并通过重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份751.56万股，占公司总股本的4.62%；合计持有公司股份5414.02万股，占公司总股本的33.27%。

  值得注意的是，一个月前，原始股东罗渝陵也因个人资金问题减持了新大正股份。4月11日，新大正公告称，罗渝陵计划减持数量不超过90万股，减持期自2022年2月23日至2022年5月24日。

  除了罗渝陵之外，过去一年，以同样原因在新大正减持“出逃”的还有多位高管层。 

  去年2月，4名高管与1名特定股东因个人资金需要，2021年3月10日-2021年9月9日合计减持不超过70.80万股。其中，4名高管王萍、柯贤阳、况川、何小梅分别拟减持公司股份20万股、20万股、9万股、20万股；特定股东陆荣强是何小梅的配偶，拟减持公司股份18万股。

  股份归属虽然波动，但过去一年新大正整体业绩保持了稳中有进的成绩，只是净利率依旧走低。

  2021年，新大正实现营业收入20.88亿元，较上一年同期增长58.40%；归属于上市公司股东的净利润1.81亿元，较上年同期增长38.10%，不过同期的净利率仅有7.97%，同比下降了2.04个百分点。

  特发服务净利润“失速”

  有人毛利率“倒车”，有人净利润“失速”。

  作为第四家登上A股的物企，特发服务凭借手中几家优质的客户服务资源占据了一席之地。不过上市后的第一年走得磕磕绊绊，二股东的股份至今还冻结着，年报盈利指标还有所下滑。

  数据显示，其过去一年实现营收16.91亿元，较上一年同期增长52.54%；录得净利润1.17亿元，较上一年同期增长8.21%；归属上市公司股东的净利润1.12亿元，较上一年同期增长13.14%。

  尽管营收增速可观，盈利指标表现却有所下滑。一方面，净利润“失速”，2021年归母净利润为1.12亿元，增速由2020年的52.01%降至13.14%，波动较大。另一方面，整体毛利率下滑约4个百分点，跌至16.75%，远低于行业均值。

  4月8日，特发服务表示已经成功中标广州增城区政务服务大厅政务服务外包项目，标志其正式进入广州政务市场。

  特发服务有三项主要业务，分别为综合物业管理服务、政务服务和增值服务。政务服务可以说是特发服务的特色业务，此前已经开拓武汉、山东、深圳、汕头、河南、天津等地市场。

  虽然是特色业务，但政务服务营收涨幅缓慢，毛利率滑坡。截至2021年12月31日，其政府服务收入1.7亿元，同比增长14.83%，营收占比约10%，与20220年相比下降了3个百分点。期内，毛利率为13.41%，同比下降8.3个百分点。

  南都物业吞下“苦果”

  作为A股最早上市的物企，南都物业的营收业绩却没有跑赢后来者，与其原始体量有关，也与第三方物企的身份有关。

  2021年，南都物业总营收15.93亿元，净利润1.63亿元；期内，总签约项目651个，累计总签约面积约7600万平方米，年内新签项目107个，新签项目面积981万平方米。

  南都物业的规模在A股中并不突出，放到所有上市物企中，也只能排到腰部位置。也曾花钱收并购来拓规模，但有时不得不吞下商誉减值的“苦果”。

  南都物业表示，2021年底竞得浙江中大普惠物业80%股权及杭州中大物业100%股权，直接为公司增加约400万平方米管理面积。

  过去一年，南都物业商誉减值增加了1640万元，涨幅324.5%。期内，包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为2590万元，账面价值约4980万元，本期应确认商誉减值损失2390万元，其中归属于南都物业应确认的商誉减值损失2150万元。

  商誉减值意味着物企收购的企业估值有所降低，当初的收购价格过高，存在一定的投资亏损。南都物业的商誉减值主要来自于上海采林物业，该公司由南都物业直接持股90%，早已经完成业绩并表。