乐居财经 徐迪 5月18日，标普将朗诗地产（00106.HK）评级展望从稳定调整为负面。同时，标普确认了“B”长期发行人信用评级，以及公司未偿高级无抵押债券“B-”长期发行评级。

  标普将朗诗地产的展望调整为负面，以反映其流动性补充计划在房地产市场下行周期和疫情期间的执行风险。因此，标普将朗诗地产的流动性评估修改为稍有不足（less than adequate）。标普确认了评级，以反映标普认为朗诗地产即将到期的高级票据的还款需求基本上是可控的，因为其美国交易产生的额外资金将缓解部分压力。虽然朗诗地产可获得的现金在票据还款后可能会减少，但该公司在2023年及以后几乎没有还款需求。标普进一步相信，在美国市场强劲增长的推动下，朗诗地产的信用指标将恢复。

  标普认为，朗诗地产可以管理2022年剩余时间到期高级票据的还款。截至2021年底，朗诗地产拥有约15亿人民币的现金（不包括美国上市平台Landsea Homes持有的现金）。管理层注意到，朗诗地产的可用现金在3月底有所下降，但仍足以覆盖6月到期的1.467亿美元（约合9.5亿元人民币）的未偿高级票据。Landsea Homes股权抵押获得的4500万美元（约折合人民币2.9亿元）新借款和朗诗集团股份有限公司（Landsea Group，简称“朗诗集团”）提供的3.75亿元人民币未使用贷款将提供进一步缓冲。此外，标普预计，在10月份1.694亿美元（约合11亿元人民币）的高级票据到期之前，未来几个月将有约6亿元人民币的资金从已售出和已完工的项目中释放出来。

  标普认为，随着该公司偿还其高级票据，朗诗地产可获得的现金余额可能会减少，其流动性稳定将取决于其现金管理计划和其他筹资计划的执行。在动荡的市场中，标普看到这些计划的及时执行存在不确定性。

  也就是说，朗诗地产在2023年及以后几乎没有还款需求。截至2021年底，朗诗地产在2023年到期的银行贷款只有约1.6亿元人民币，而2022年到期的短期债务为38亿元人民币。

  标普预计，朗诗地产的信用指标将在2022年恢复，2021年其合资企业出现了大幅减值和Landsea Homes上市相关费用导致了该指标急剧恶化。

  标普预计其EBTDA利润率在2021年因减值和一次性上市费用下降至6.5%后，将在2022年反弹至15%-17%。标普还预测由于美国市场的强劲表现，2022年收入将强劲增长60%-65%，而2021年收入将下降10.2%。由于最近的收购扩大了其规模和地理足迹，第一季度Landsea Homes的总收入增长了97.1%。因此，标普预测朗诗地产的并表债务/EBITDA的比率将从2021年的逾10倍降至2022年的4.1倍-4.3倍。标普预计其穿透（look-through）杠杆率将与并表杠杆率同步改善。

  标普预测2022年美国业务的销售额将增长75%-80%，将抵消中国销售额下降18%-23%的影响。这将导致总合同销售额增长10%-12%。标普认为，朗诗地产将继续在其中国业务中采用轻资产模式，并通过委托项目增加其管理服务收入。

  标普继续评估朗诗地产作为朗诗集团的核心子公司。2021年朗诗集团90%以上的收入来自朗诗地产，标普预计其贡献率仍将很高。朗诗集团将分别在9月和12月面临9000万元人民币和1700万元人民币的未偿在岸公司债券可回售，鉴于金额相对较小，标普认为这是可以管理的。

  负面展望反映了标普认为在房地产行业低迷周期中，朗诗地产在补充其流动性缓冲方面可能面临执行风险。尽管如此，标普预计，在美国业务强劲表现的推动下，未来12个月内穿透（按比例合并）和并表基础上的杠杆率都将获得较大幅度的恢复。

  如果朗诗地产的流动性在未来12个月恶化，标普可能会下调其评级。如果朗诗地产未能执行融资计划以补充其流动性，这种情况可能会发生。如果朗诗地产的并表债务/EBITDA的比率持续保持在高于7倍，标普也可能会下调其评级。如果朗诗地产采用比标普预期更为激进的债务融资进行扩张，可能会下调其评级。

  如果该公司能够将其在控股公司层面的流动性缓冲补充到一个更舒适的水平，同时保持其在中国和美国业务的杠杆率和运营稳定，标普可能将展望调整为稳定。

  朗诗地产主要以轻资产模式在中国开发和销售绿色住宅物业。该公司通过将环保建筑技术融入其物业，使自身从传统竞争对手中脱颖而出。朗诗地产还管理委托开发项目。该公司还有一个单独上市的美国房地产开发部门，截至2021年12月31日，该部门占其资产的33%。

  朗诗地产是朗诗集团的上市子公司。朗诗集团由董事长田明先生于2001年创立，总部位于上海。2013年，朗诗地产通过借壳在香港证券交易所上市。截至2021年12月31日，朗诗集团拥有朗诗地产50.3%的股份。田先生实际拥有朗诗集团50%的股份。朗诗地产持有美国分部Landsea Homes 72%的股份。

  截至2021年12月31日，朗诗地产在全国36个城市建设了150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万平方米。

  ESG信用指标：E-2；S-2；G-3

  在标普对朗诗地产的信用评级分析中，治理因素是一个中等负面的考虑因素，因为控股家族在董事会中占主导地位。尽管朗诗地产的运营规模不大，但该公司在中国绿色住宅地产开发利基市场的领先地位通过产品差异化和更强的品牌认知度支持其竞争优势。这进一步支持了朗诗地产的轻资产模型和项目管理部门，提高了其资本回报率。然而，当前限价政策限制了朗诗地产收取溢价的能力，限制了其盈利能力。